Аренда и единый налог

Сдача недвижимости в аренду является весьма привлекательным бизнесом для многих предпринимателей. Изменения налогового законодательства, которые вступили в силу с 1 января 2012 года, внесли ряд существенных поправок в правила перехода на единый налог, что в свою очередь повлекло массу дополнительных вопросов со стороны предпринимателей.

Предположим, что у физического лица есть две квартиры, которые оно сдает в аренду. Площадь каждой квартиры менее 100 кв. м., но их общая площадь превышает указанную цифру. Может ли физическое лицо предоставлять в аренду первую квартиру как частный предприниматель и уплачивать единый налог, а вторую - как физическое лицо и уплачивать налог на доходы физических лиц?

Согласно пп.291.5.3 ст.291 НКУ физические лица - предприниматели, которые сдают в аренду недвижимость общей площадью свыше 100 кв. м., не могут быть плательщиками единого налога. На первый взгляд кажется, что поскольку данная норма закона касается только предпринимателей, то одну квартиру физическое лицо может сдавать в аренду как предприниматель, являющийся плательщиком единого налога, а вторую - как гражданин, не являющийся предпринимателем. Но с другой стороны физические лица, которые не являются предпринимателями, не могут быть и плательщиками единого налога. Следовательно, если предприниматель сдает в аренду недвижимость площадью более 100 кв. м., он не может быть плательщиком единого налога. Такой же вывод сделали и налоговики в Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом ГНСУ от 20.02.12 г.

Сдача квартиры в аренду с целью получения прибыли является самостоятельной инициативой, которая осуществляется на свой риск. Поэтому данная деятельность полностью подходит под определение предпринимательской деятельности. Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя не создает нового субъекта прав (ст. 50 ГКУ). Поэтому невозможно разграничить хозяйственную деятельность одного и того же лица на предпринимательскую и непредпринимательскую. Более того, согласно ст. 50 ГКУ лицо, которое начало заниматься предпринимательством без государственной регистрации, заключив соответствующие договоры, не может оспаривать эти договоры на том основании, что оно не является предпринимателем. Любая попытка предпринимателя уменьшить сумму выплачиваемых налогов может быть расценена контролирующими органами, как нарушение действующего законодательства.

В итоге получаем, что нельзя сдавать в аренду одну квартиру в качестве частного предпринимателя и уплачивать при этом единый налог, а другую - как физическое лицо и уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке.