Про перспективність індустріальних парків та досвід їхнього створення

Про перспективність індустріальних парків та досвід їхнього створення

В одному зі своїх перших блогів я вже торкався проблем зон вільної торгівлі України з рядом інших країн. У ньому я звернув увагу читачів на те, що економічні реформи в нашій країні тільки тоді стануть успішними, коли вони будуть опиратися на різноманітні інституційні форми просторової організації виробництва та економічної діяльності. Однією із таких форм виступають індустріальні парки.

На жаль, цей «модний» термін наразі широко використовується в економічній літературі, журналістиці і навіть в інвестиційних проектах та бізнес-планах без чіткого розуміння його суті, без опрацювання доцільності пропозиції його створення. Дуже часто термін «індустріальний парк» плутають з «техно-парком», «зоною випереджаючого економічного розвитку», «науково-професійним об’єднанням». Проте грамотна людина, а тим більше професіонал, зобов’язаний використовувати конкретний термін там, де це є доречним і з повним розуміннями його значення.

Що таке «індустріальний парк»?

Індустріальний (промислово-територіальний) парк – це певна територія, на якій розташований спеціалізований комплекс об’єктів нерухомості, що управляється єдиною компанією-оператором. Основне функціональне призначення цього об’єкту присвячене розміщенню ряду виробничих, логістичних та інших компаній, об’єднаних спільним виробничим циклом або ж переробкою сировини з іншого, просторово ближчого джерела.

Індустріальний парк з’являється тільки тоді, коли вже існує спроектована система, що поєднує в єдине господарче ціле територію, виробничі, адміністративні, логістичні, обслуговуючі об’єкти, трудові ресурси, інженерну та транспортну інфраструктури тощо. Без будь-якого з цих елементів просторово-господарча структура перестає бути індустріальним парком. Вона перетворюється, в «дещо таке» що знаходиться в одному місці, в складний об’єкт нерухомості, призначений для продажу або здачі в оренду його власником (чи девелопером). Доводиться з прикрістю визнати, що більшість так званих «індустріальних парків» України є «чимось таким», монстрами просторової організації економіки. Воно тому і  не дивно, що країна не отримує навіть одного проценту з обіцяних їхніми творцями «райських земель».

Елементи індустріального парку

Територія індустріального парку не може бути вибрана довільно. Вона визначається, виходячи насамперед, по-перше, з типу самого технопарку (єдиний виробничий процес чи переробка сировини з одного джерела), по-друге, з розрахунків вимоги транспортної доступності та розвинутості транспортної інфраструктури, а по-третє, з доступності необхідних трудових ресурсів. На думку китайських проектувальників індустріальних парків (компанія ТВЕА), конкретна ділянка під певний проект індустріального парку зазвичай обирається із 7-11 альтернативних майданчиків. Видається, що при створенні індустріальних парків в Україні, вибір як такий взагалі не відбувається.  У нас індустріальні парки створюються на основі вцілілих промислових гігантів нещодавнього минулого, які наразі ще ледве-ледве дихають.

Другий по важливості елемент індустріального парку – це транспортна інфраструктура. Для індустріального парку недостатньо роздовбаної дороги та заржавілого залізничного вузла. Індустріальний парк повинен розміщуватись у безпосередній близькості до національної чи міжнародної автостради, електрифікованого залізничного шляху (можливо, навіть двошляхового). Окрім цього, бажано забезпечити доступ як до водного транспорту, так і до повітряного. У Великобританії наразі діє індустріальний парк «Lousewill», який був утворений на основі залізничного вузла, доповненого автобаном, вантажним портом та вертолітним майданчиком.

Третій елемент індустріального парку утворюється тими будівлями, які розташовані в його межах. При цьому потрібно розуміти, що це не тільки виробничі, складові чи офісні приміщення. Сучасний індустріальний парк неможливо уявити без інформаційно-комунікаційного вузла, який включає в себе декілька серверів, обслуговуючих локальну обчислювальну мережу та систему автоматичного управління виробничим процесом. В цей вузол можуть входити пристрої відеоспостереження та сигналізації, система авторизації співробітників та відвідувачів, контролю розвантажувально-навантажувальних операцій та переміщення вантажів. Необхідною елементом індустріального парку виступає наявність сучасного закритого паркінгу та СТО. Окрема будівля має бути відведена для організації харчування, відпочинку та побутового обслуговування відвідувачів і співробітників. У сучасних індустріальних парках окремі площі виділяються під торгові майданчики, а також для організації виставок і презентацій. Архітектурна та будівельна розробка проекту індустріального парку є найскладнішим творчим завданням, з якою можуть впоратися лише деякі конкретні міжнародні фірми, що спеціалізуються в цій галузі.

Інженерна інфраструктура розробляється індивідуально під конкретний індустріальний парк. Єдиною спільною рекомендацією є те, що вона повинна бути не просто добре розвинутою, а надлишковою. Інакше фірми, розміщені в парку, неминуче зіткнуться з проблемами нестачі потужностей та можливостей інженерної інфраструктури, що приведе до зниження їхніх об’ємів виробництва або може стати причиною, через яку їхній менеджмент відмовиться розміщувати свої об’єкти.

Організаційна структура індустріального парку

У світовій практиці існують три основні моделі організаційної структури індустріального парку.

Перша. Ця структура базується на використанні будівель та інфраструктури, що належать компанії-орендатору. Все майно індустріального парка знаходиться у власності цієї компанії та надає ділянки індустріального парку у довготермінову оренду або ж у лізинг. Одночасно з договором оренди укладається комплекс договорів на користування послугами компанії-оператора: від паркування і охорони до інформаційно-комунікаційних послуг та користування інфраструктурою парку. Компанія-власник зазвичай сама розробляє проект індустріального парку і займається його будівництвом. У світовій практиці така компанія зазвичай створюється у формі ВАТ з державною (муніципальною) участю.

Друга схема. Ця схема найчастіше застосовується у невеликих індустріальних парках, створених на базі вже існуючих виробничих потужностей. Ця форма найчастіше поширена в Україні та інших постсоціалістичних країнах. В її основі лежить виробничий комплекс будівель та споруд, інфраструктура старого соціалістичного «гіганта». Підприємство-власник здає в оренду ті приміщення, які воно саме не використовує, а також надає місце підприємствам, які надають йому самому різні послуги. Часто для таких підприємств встановлюється пільгова ставка орендної плати або вона зовсім скасовується, за умови, що послуги для підприємства також не оплачуватимуться. Контракти з зовнішніми партнерами компанії-орендарі укладають на загальних умовах.

Третя організаційна структура індустріального парку має на увазі наявність однієї або декількох «якірних» компаній, в інтересах якої девелоперська компанія і будує сам парк. При цьому функції керуючої компанії може виконувати сама «якірна» компанія або спеціалізована компанія, створена нею для виконання цієї функції в індустріальному парку. Частина потужностей передається «якірною» компанією своїм дочірнім структурам або фірмам, які обслуговують її інтереси на основі аутсорсингу. Така форма виступає своєрідним гібридом перших двох моделей.

Значення вибору організаційної структури

Організаційна структура індустріального парку має суттєве економічне значення. Перша структура використовується при освоєнні нової території або для реалізації великого промислового проекту. Друга структура використовується для підтримки стратегічно важливих підприємств, які, з тих чи інших причин, знаходяться в стані стагнації, а також подальшого використання збережених об'єктів нерухомості підприємства-банкрута. Третя форма найчастіше використовується як засіб підтримки малого і середнього бізнесу, а також при входженні великих іноземних компаній на певний національний ринок.

На даний момент в Україні представлені усі три організаційні моделі індустріального парку, проте серед усіх інших переважає друга. Потрібно відзначити, що вибір організаційної структури українських індустріальних парків не завжди проводився на основі економічного розрахунку та стратегічного менеджменту, часто він був випадковим або ж просто інтуїтивним. Останнє якраз і стало однією з причин невдач багатьох наших індустріальних парків.

Найбільш перспективною з точки зору прибутковості компанії-девелопера, а також соціального ефекту, є перша організаційна схема. На жаль, створення індустріальних парків є малопоширеним та невідомим напрямом девелопменту. Самостійне спорудження індустріального парку дозволяє девелоперу вийти на вартість в 1,0-1,5 тис. доларів за 1 кв. метр виробничої потужності. Подібний показник для промислового будівництва є навіть дуже не поганим. У той же час, в силу наявності прогалин та протирічь в законодавстві, слабкості державної політики в галузі промислового розвитку, девелоперу доводиться стикатися з низкою труднощів. А саме: нестабільністю цін на будівельні матеріали, відсутністю вільного ринку землі в Україні, труднощами з отриманням необхідних дозволів та проходження реєстраційних процедур, розробкою технічного завдання та проектної документації, помилками в розробці кошторисної документації та недостатньою кваліфікацією кошторисників для виконання подібних проектів, відсутністю розроблених та обґрунтованих стратегій розвитку у наших партнерів. Доводиться стикатися з випадками, коли підприємство, особливо мале, виявивши бажання локалізуватися в індустріальному парку, потім від цього відмовляється; багато суб'єктів підприємництва не можуть об'єктивно оцінити власні ж потреби в інженерній та логістичній інфраструктурі; вони не мають чіткого уявлення про доступні їм обсяги інвестиційних ресурсів.

Друга схема, при всій простоті своєї реалізації та поширеності, має істотний недолік. Він полягає в тому, що підприємство-резидент індустріального парку вимушено підлаштовується під уже наявну в ньому інфраструктуру та різні види приміщень. А всі ці об'єкти, як правило, в Україні, є не тільки морально застарілими, але й зношеними. Відповідно, реалізувати в такому індустріальному парку щось дійсно інвестиційно привабливе і «проривне» виявляється просто неможливим.

Про історію індустріальних парків в світі та в Україні, про різні політичні, економічні й соціальні ефекти їх створення, ми розповімо в своїх наступних нарисах.