Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав"
Схема придбання житлової нерухомості через "купівлю-продаж майнових прав": законодавче регулювання та ризики для інвестора.
Однією із популярних схем залучення коштів для будівництва житлових проектів є укладення з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Даний вид договорів прямо не передбачений законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте не заборонений законом і є різновидом майна згідно ст. 190 Цивільного кодексу України.
Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються: будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, інвестор (покупець) фактично набуває у власність майнові права (право вимоги до забудовника), що виражається в можливості в майбутньому здійснити на інвестора первинну реєстрацію права власності на квартиру.
Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав фіксується шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав.
В основному, при залученні коштів через укладення договорів купівлі-продажу майнових прав приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається інвестором (покупцем) із забудовником.
Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.
Згідно статті 331 Цивільного кодексу України первинно майнові права на об’єкт, що будується виникають у замовника будівництва та підтверджуються наступними документами:
- документ, що підтверджує наявність у замовника прав на земельну ділянку;
- проектно-кошторисна документація;
- зареєстрована декларація на виконання будівельних робіт;
- договір генерального підряду.
Отже, майнові права є законодавчо визнаною правовою конструкцією залучення коштів інвесторів у будівництво.
Переваги для інвестора (покупця): простота схеми залучення коштів; відсутність необхідності нести додаткові фінансові затрати щодо участі у реалізації схеми інвестування третіх осіб; відсутність податкового навантаження.
Основні ризики для інвестора: майнові права на квартиру не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажу квартир; забудовник може залучати кошти до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність контролю за фінансовими потоками зі сторони держави і відповідно можливість нецільового використання коштів; порушення строків введення об’єкту в експлуатацію.
На що радимо звернути увагу при виборі даної схеми інвестування:
- на умови договору (момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, обов’язки сторін тощо);
- наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво і прав на земельну ділянку;
- на репутацію замовника (забудовника): досвід будівництва подібних об’єктів).
Лише детальна перевірка і дотримання рекомендації наддасть можливість мінімізувати ризики і отримати бажаний об’єкт у власність.
- Дзеркальні кроки – основа переговорного процесу Сергій Пєтков 07:28
- Післяплата через Нову пошту та NovaPay: чи потрібен фіскальний чек? Арсен Маринушкін 00:43
- ТЦК проти позову: розбираю відзив на позов, коментую, відповіді Павло Васильєв вчора о 21:39
- Очікування vs реальність: правда про старт кар’єри в IT Сергій Немчинський вчора о 10:36
- З чого починати описувати бізнес-процеси? Жанна Кудрицька 24.04.2025 23:46
- Неустойка за неповернення майна з оренди: між штрафом та пенею Дмитро Шаповал 24.04.2025 13:56
- Стягнення шкоди з закладу освіти та батьків внаслідок пошкодження ока дитині Артур Кір’яков 24.04.2025 13:11
- СЗЧ – вихід з ситуації є Сергій Пєтков 24.04.2025 10:18
- Декілька ФОП: оптимізація податків чи дроблення бізнесу? Сергій Пагер 24.04.2025 09:07
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі Галина Скіпальська 23.04.2025 17:02
- ПРРО як шлях до детенізації бізнесу та збільшення надхожень у бюджет Андрій Сухов 23.04.2025 11:59
- Cпеціальні військові операції – міжнародна політика кремля Сергій Пєтков 23.04.2025 10:18
- 100 днів, які не повернули мир в Україну Дмитро Пульмановський 23.04.2025 10:15
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею Юрій Бабенко 22.04.2025 15:32
- Як енергетичні компанії оптимізують КІК: досвід ЄС та українські реалії Ростислав Никітенко 22.04.2025 11:46
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи 140
- ТЦК проти позову: розбираю відзив на позов, коментую, відповіді 129
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі 107
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям 104
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? 95
-
Виробництво шоколаду та ковбас під загрозою через блокування імпорту ароматизаторів
Бізнес 18247
-
У Вашингтоні вже розуміють, що не зможуть лише самотужки домогтися миру
Думка 13563
-
А що ж Україна — де її винагорода за жертви і героїчний спротив
Думка 10270
-
По грошах їх пізнаєте їх: аналіз "гробових" виплат натякає на масштаби втрат РФ
Думка 8935
-
Гормональні підказки після 30: коли втома, дратівливість і зайва вага — це не випадковість
Життя 7679