Суперфиций: особенности правового регулирования

Суперфиций… это сложное слово, которое далеко не всегда произносят правильно и еще реже правильно понимают, что оно означает. А означает оно право застройки земельного участка – один из старейших в мировой практике правовых институтов, берущий начало еще в римском праве.

В Древнем Риме superficies был правом пользования земельным участком для строительства и/или обслуживания строения. Это право было вещным, отчуждаемым и наследуемым. Возникал суперфиций на основании договора, но поскольку специального договора суперфиция римское право не знало, чаще всего использовались договора купли-продажи (empcio-vindicio) и аренды (locatio).

Рецепция римского права привела к широкому распространению института суперфиция в современных правовых системах, включая и Украину. В украинском праве институт суперфиций регулируется, преимущественно, нормами Гражданского и Земельного кодексов.

Нормативное регулирование

Нормативное закрепление в отечественном законодательстве суперфиций получил относительно недавно, но на сегодняшний день используется он достаточно широко. При этом, несмотря на повсеместное признание, нормативное регулирование суперфиция остается достаточно скудным и не лишено очевидных пробелов. С одной стороны, это плохо – дает почву для различных подходов и толкований. С другой стороны – позволяет гибко использовать суперфиций для регулирования правоотношений между землевладельцем и застройщиком.

В Гражданском кодексе суперфицию посвящена Глава 34, статьи 413 – 417, в Земельном – Глава 16¹, статья 102¹.

Статья 413 ГК определяет, что собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование иному лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и иных сооружений и зданий.

Суперфиций возникает на основании договора или завещания.

Суперфиций является возмездным правом, т.е. собственник земли имеет право получать плату за пользование.

Договор, которым устанавливается суперфиций, определяет объем прав как собственника земельного участка, так и землепользователя (суперфициария).

Статья 295 ГК Украины определяет суперфиций как разновидность вещных прав на чужое имущество, что, в свою очередь, обуславливает обязательную государственную регистрацию суперфиция (ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»).

Суперфиций как имущество

Гражданские права могут быть вещными или обязательственными – это аксиома гражданского права. Объектом вещного права является некая вещь, обязательственного — некое действие (бездействие).

Прямое определение вещного права на сегодняшний день в законодательстве Украины отсутствует. Некогда оно было закреплено в утратившем ныне силу Указе Президента Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 16.06.1999 г. № 666/99. Согласно этому определению вещным правом считалось установленное в рамках закона непосредственное господство лица над вещью, вследствие чего возникала обязанность всех и каждого не нарушать это право.

В теории гражданского права вещные права – субъективные права, позволяющие правомерно извлекать полезные свойства из определенной индивидуальными признаками вещи. Собственно, потому они и «вещные».

Вещное право закрепляет принадлежность индивидуально определенной вещи конкретному субъекту, дает возможность последнему использовать вещь в рамках предусмотренных правомочностей без участия третьих лиц. Вещные права носят абсолютный характер, т.е. субъекту вещного права противопоставляется неограниченное количество субъектов гражданского оборота, обязанных не посягать на указанное право. Иными словами, такой субъект имеет право на отстранение от вещи любого иного лица, подкрепленное специальными механизмами защиты (к которым относятся, например, виндикационные и негаторные иски). Сравнивая вещные и обязательственные права и требования, А.В. Германов отмечает, что в первом случае речь идет о том, чтобы никто не мешал, а во втором – об исполнении данного обещания.

Вещное право существует только в привязке к конкретной вещи. В свою очередь вещь – предмет материального мира (ст. 179 ГК Украины), земельный же участок квалифицируется как недвижимая вещь (ст. 181 ГК Украины).

В силу ст. 190 ГК Украины вещи являются имуществом. При этом если «вещь» и «имущество» соотносятся как видовое и родовое понятия, то такая же взаимосвязь существует между вещными и имущественными правами. Абсолютно все вещные права в силу самой своей природы являются имущественными. Но не только. Некоторые обязательственные права также носят имущественный характер, например, право требования передачи вещи или денежных средств в соответствии с договором купли-продажи. Это нашло отражение в определении имущественных прав, закрепленном в ст. 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которой имущественными правами, которые могут оцениваться, являются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования.

Тем не менее, ч. 2 ст. 190 ГК Украины прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (хотя с точки зрения логики и здравого смысла всё наоборот – вещные права являются имущественными правами). Согласно той же ст. 190 ГК Украины имущественные права квалифицируются как разновидность имущества и как непотребительская вещь, а кроме того в ст. 177 ГК они выделяются как отдельный объект гражданских прав.

В итоге получаем: 1) суперфиций – имущественное вещное право; 2) на суперфиций как на имущественное право распространяется правовой режим имущества. Иначе говоря, суперфиций – это имущество, лишенное физического тела, так сказать, бестелесное имущество.

Нужно четко разделять две категории имущества – земельный участок как недвижимость и суперфиций как имущественное право. Это различные объекты гражданских прав, с различным статусом и различным правовым регулированием.

Это можно удачно проиллюстрировать на примере такой характеристики указанных объектов, как отчуждаемость: оба указанных объекта могут отчуждаться независимо друг от друга. Земельный участок как недвижимое имущество по общему правилу может отчуждаться его собственником, передаваться в наследство и т.п. Статьей 414 ГК Украины прямо предусмотрено, что переход права собственности на землю, предоставленную под застройку, никак не влияет на объем прав собственника строения или сооружения, построенного на данном участке. С другой стороны и суперфициарий имеет право отчуждать принадлежащий ему суперфиций (кроме земель государственной и коммунальной собственности).

Права на возводимый объект недвижимости

Статья 415 ГК Украины закрепила право собственности землепользователя на строения (сооружения), построенные на земельном участке, переданном под застройку. Причем лицо, к которому перешло право собственности на строение (сооружение), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник.

Здесь, как будто бы, всё более, чем прозрачно: есть суперфиций, который определяет объем прав пользователя – суперфициария; в случае завершения строительных работ и ввода в эксплуатацию нового объекта недвижимости данный объем прав сохраняется в течение всего срока действия суперфиция.

Но вот вопрос: как быть, если суперфиций прекращается (в результате истечения срока либо же досрочно)? В научных трудах неоднократно обращалось внимание на то, что землепользователь, получив право собственности на постройку, приобретает право «более сильное», чем сам собственник земельного участка.

Отечественный законодатель позволил сторонам самостоятельно определить последствия прекращения права суперфиция при наличии построенного объекта недвижимости (ст. 417 ГК Украины). В случае недостижения согласия собственник земли имеет право требовать сноса постройки и приведения земли в то состояние, в котором она была до её передачи в пользование. Таким образом законодатель защитил права собственника земли, т.к. при наличии у суперфициария зарегистрированного права собственности на построенное здание конфликт интересов между двумя собственниками был бы весьма вероятен.

Статья 417 предусматривает и третий вариант развития событий: если снос запрещен законом (жилой дом, памятник культурного наследия и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости строения в сравнении со стоимостью земельного участка, суд может постановить решения о выкупе собственником строения (сооружения) земельного участка, на котором оно размещено, или наоборот, о выкупе строения собственником земли, а также определить условия пользования землей собственником строения на новый срок.

Концепция приобретения землепользователем права собственности на возводимый объект поддается достаточно активной критике со стороны многих специалистов в сфере земельного права. Отмечается, в частности, что приобретение собственником земли права собственности на здание было бы логичным продолжением конструкции «единого объекта» применительно к земельному участку и всему тому, что на нем расположено. В частности, как отмечает А.В. Германов, построенное суперфициарием здание является именно тем улучшением земельного участка, ради которого собственник на много лет отказывается от своих правомочий, чтобы получить затем участок с возросшей ценой. Позиция эта, надо сказать, достаточно спорная, т.к. зачастую главный интерес собственника земли составляет отнюдь не прирост имущества в виде построенного здания, а скорее тот доход, который собственник получает в виде платы за пользование землей. Практика показывает, что чаще всего договора суперфиция используются в сфере жилищного строительства, причем собственник земли, получив обусловленную договором плату или в виде площадей в построенном доме, или же в виде денежных средств, отнюдь не против уступить землю в пользу того же суперфициария или будущего балансодержателя дома.

Отчуждаемость суперфиция

Суперфиций – самостоятельный оборотоспособный объект гражданских прав, который может свободно отчуждаться, что прямо закреплено ч. 2 ст. 413 ГК Украины.

Согласно ч. 4 ст. 12 ГК лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу, кроме случаев, установленных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 656 ГК предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Будучи имущественным правом и объектом гражданско-правового оборота, суперфиций может быть свободно продан, подарен, обменян и т.д.

В этом контексте можно провести интересную параллель с арендными правоотношениями. Если сравнивать отчуждение суперфиция и субаренду земли, то последняя представляет собой иную правовую конструкцию, т.к. перед арендодателем продолжает отвечать именно арендатор, а не субарендатор напрямую. Хотя в последние годы практика подтолкнула к законодательному закреплению института отчуждения права аренды. В частности, статья 8-1 Закона «Об аренде земли» регламентирует особенности отчуждения арендатором права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности.

Но все-таки аренда не предполагает распоряжения земельным участком. При этом продажа права аренды может (и, вероятнее всего, будет) классифицирована именно как распоряжение землей, а потому может быть легко оспорена. Субаренда же, как таковая, возможна по согласованию с арендодателем. Сравним:

- арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя (ст. 8 Закону «Об аренде земли»);

- право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, кроме земельных участков государственной и коммунальной форм собственности.

Таким образом, в отличие от субаренды, для отчуждения суперфиция согласие собственника земли не требуется. Однако соглашением сторон может быть установлено ограничение на свободное отчуждение суперфиция.

В отличие от договора эмфитевзиса (право пользования землей для сельскохозяйственных нужд)  действующее законодательство не устанавливает преимущественного права собственника земли на приобретение суперфиция в случае его оплатного отчуждения.

Будучи имущественным правом, суперфиций может быть также и предметом залога, поскольку согласно ст. 4 Закона «О залоге» имущественные права могут передаваться в залог.

Суперфиций и аренда

Практика показывает, что юристы далеко не всегда правильно понимают специфику суперфиция, смешивая с арендой земли или же приравнивая к обычному договорному обязательству.

Отождествление суперфиция с арендой чаще всего проявляется в том, что суперфиций «подгоняется» под правовые нормы, регулирующие аренду земли. Связано это с тем, что ввиду скромного нормативного регулирования суперфиция немало существенных вопросов остается предметом договоренностей между собственником и пользователем земельного участка. Отсутствие же таких договоренностей чревато возникновением проблем, которые многие пытаются решить, применяя по аналогии к правоотношениям в рамках суперфиция нормы, регулирующие аренду земли. Такой подход не учитывает различия между этими правовыми институтами. Вместе с тем, находятся и аргументы в пользу аналогии. Так, к примеру, часть ч. 7 ст. 102¹ ЗК Украины устанавливает, что прекращение действия договору суперфиция земельного участка государственной или коммунальной формы собственности на основаниях, установленных в п. 3¹ ч. 6 настоящей статьи (речь идет об изъятии земли для общественных нужд) осуществляется по правилам, установленным ст. 32¹ Закона Украины «Об аренде земли». Взяв на вооружение данную норму, сторонники аналогии утверждают, что и по другим аспектам аналогия аренды вполне уместна в отношении суперфиция. Аргумент, надо сказать, весьма шаткий, т.к. приведенная отсылка представляет собой частный случай процедуры прекращения пользования земельным участком государственной или коммунальной формы собственности (ввиду идентичности процедуры законодатель использовал конструкцию отсылочной нормы).

Многие юристы обращают внимание, что аренда земли может предполагать застройку земельного участка, а право пользования в рамках аренды в соответствии со ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» является вещным и даже подлежит регистрации, если аренда на 3 года и более.

Тем не менее, в письме от 01.07.2013 г. Верховный Суд Украины (далее – ВСУ) проанализировал некоторые вопросы применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел, указав, среди прочего, что правоотношения, проистекающие из договора о передаче земельного участка в пользование на условиях суперфиция, и правоотношения, основанные на договора аренды, не являются тождественными и регулируются различными нормами права. Одновременное применение ст. 416 и ст. 783 ГК является ошибочным.

Прекращение суперфиция

Итак, одновременное применение ст. 416 (где изложены основания прекращения суперфиция) и ст. 783 (основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя) ГК является ошибочным.

Действительно, прекращение суперфиция регулируется специальными нормами гражданского и земельного законодательства.

Статья 416 ГК Украины выделяет такие основания для прекращения суперфиция:

1) объединение в одном лице собственника земли и землепользователя (такая ситуация может возникнуть, если собственник земли выкупит суперфиций у суперфициария);

2) истечение срока права пользования;

3) отказ землепользователя от права пользования;

4) неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Часть шестая статьи 102¹ ЗК Украины предусматривает, помимо уже названных, дополнительные основания для прекращения суперфиция, а именно:

1) отчуждение земельного участка частной формы собственности для общественных нужд или в силу общественной необходимости;

2) принятие уполномоченным органом решения об использовании земельного участка государственной или коммунальной формы собственности для общественных нужд;

3) прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-правового партнерства (относительно договоров, заключенных в рамках такого партнерства).

Таким образом, в законе четко выписано, в каких случаях суперфиций прекращается. Так, например, гибель построенного на участке здания не является основанием для прекращения суперфиция, а вот неиспользование земли в течение трёх лет – является.

Наибольшее количество вопросов возникает в связи с применением ч. 2 ст. 416 ГК Украины, согласно которой право пользования землей может быть прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом.

Буквальное прочтение данной нормы позволяет сделать заключение, что указанные «иные случаи» прекращения суперфиция, которые могут быть основанием для вынесения решения о прекращении суперфиция, должны быть прямо установлены законом.

В связи с этим особый интерес представляет судебная практика, связанная с расторжением договоров об установлении суперфиция. Так, дискуссионной выглядит позиция Апелляционного суда г. Киева, изложенная в определении от 01.11.2017 г. по делу № 760/442/17, где суд посчитал, что предусмотренные частью второй статьи 416 ГК Украины «иные случаи, установленные законом» как основания для вынесения судом решения о прекращении суперфиция включают общие нормы о расторжении договоров, поскольку «в случае расторжения договора любые обязательства сторон и права, которые возникли на основании соответствующего договора, прекращаются», а следовательно, по мнению суда у суперфициария отсутствуют какие бы то ни было правовые основания для дальнейшего использования земельного участка.

Но давайте проанализируем эту позицию с точки зрения закона.

Первое. Очевидно, что как договор суперфиция и сам суперфиций – понятия не тождественные, так и судебное решение о расторжении договора суперфиция и судебное решение о прекращении суперфиция – различные по своим правовым последствиям документы. И если ссылаться на часть вторую статьи 416 ГК Украины, то она подразумевает именно прекращение суперфиция, а не расторжение договора. Подмена понятия в данном случае неуместна.

Второе. Часть вторая статьи 416 ГК Украины не устанавливает отдельное основание для прекращения суперфиция, а речь идет о судебном порядке прекращения суперфиция, при этом основания должны быть установлены законом (многие юристы трактуют эту норму иначе: судебное решение выделяется как дополнительное основание прекращения суперфиция вдобавок к основаниям, перечисленным в части первой той же статьи).

Третье. Вызывают вопрос эти «установленные законом основания». Что это за основания, каким законом они предусмотрены и предусмотрены ли вообще? Здесь нам на помощь приходит уже упомянутое выше письмо ВСУ от 01.07.2013 г., в котором изложен «Анализ некоторых положений применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел». Так, ВСУ отмечает, что соответствующими нормами ЗК и ГК установлены основания прекращения права пользования чужим земельным участком для застройки, в том числе, по решению суда в случаях, установленных законом. Например, выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью – ст. 350 ГК. Кроме указанного, иных случаев законом на данный момент не предусмотрено.

Иными словами, ч. 2 ст. 651 ГК Украины ВСУ к основаниям прекращения суперфиция не относит. В связи с этим, например, не является основанием для прекращения суперфиция наличие задолженности землепользователя перед собственником земли (в отличие, например, от арендных отношений, когда трехмесячная неоплата арендной платы дает право арендодателю отказаться от договора аренды).

В распоряжении автора имеется заключение научно-правовой экспертизы, проведенной Институтом государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины, в котором указано: «собственник земельного участка, который предоставил другому лицу право на использование его земельного участка для нужд застройки имеет право получать плату за пользование его земельным участком. Нарушение суперфициарием обязательства относительно оплаты за пользование земельным участком обуславливает возникновение у собственника земельного участка права на взыскание задолженности в принудительном порядке, но не является основанием для прекращения суперфиция».

Кстати, данный подход отличал суперфиций и в римском частном праве. Так, Круглова О.А. в своей диссертации «Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы» отмечает, что собственник мог предоставлять суперфиций на безвозмездной основе. В случае уклонения суперфициария от внесения платы собственник был не вправе на этом основании расторгнуть договор о предоставлении суперфиция, поскольку мог взыскать с суперфициария задолженность путем подачи личного (обязательственного) иска, основанного на сделке, устанавливающей суперфиций.

Четвертое. В приведенном выше определении суд говорит о прекращении с расторжением договора всех обязательств и прав, возникших на его основании. Закон же говорит другое: правовым последствием расторжения договора является прекращение обязательств (ч. 2 ст. 653 ГК Украины). Намеренно ли законодатель не упомянул права? Думается, что намеренно, поскольку далеко не всегда порожденные договором права прекращаются вместе с договором. Так, например, право собственности на новую вещь, которая изготовлена (создана) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 331 ГК Украины). Стандартная ситуация: если исполнитель создает по заданию заказчика некую вещь и договором предусмотрено, что она поступает в собственность заказчика, то даже при расторжении договора совершенно необязательно право собственности заказчика на эту вещь прекращается. Или же, к примеру, собственником объекта строительства, возводимого на основании договора строительного подряда, является заказчик, если иное не предусмотрено самим договором. Теряет ли заказчик право собственности в случае расторжения договора? Вопрос риторический.

Хороший пример в данном случае – постановление ВСУ от 20.02.2013 г. № 6-158цс12. В соответствии с фабулой дела между сторонами был заключен инвестиционный договор, согласно которому одна из сторона передала другой стороне в собственность квартиру. При этом вторая сторона за квартиру в полном объеме не рассчиталась. Указанная задолженность и стала основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора и признании права собственности на спорную квартиру за истцом (прекращении права собственности ответчика). В своем постановлении ВСУ подчеркнул, что право собственности ответчик получил до возникновения спора о расторжении договора, а согласно чч. 4, 5 ст. 653 ГК Украины стороны не имеют права требовать возврата того, что было выполнено ими по обязательствам до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или законом. Если договор изменен или расторгнут в связи с существенным нарушением договора одной из сторон, другая сторона может требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Анализ указанных норм дал ВСУ основание для вывода, что выполненное по договору до его изменения или расторжения возврату не подлежит, если иное не установлено договором или законом.

Кстати, в случае продажи товара в кредит «иное» прямо установлено законом: если покупатель просрочил оплату товара, проданного в кредит, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного товара (ч. 4 ст. 694 ГК Украины). Но по общему правилу оснований для возврата выполненного по договору до момента его расторжения нет, и судебная практика это подтверждает.

Результатом выполнения договора суперфиция является возникновение вещного права, по сути, отдельного объекта имущества. Если вещное право возникло и зарегистрировано, это означает, что в этой части договор исполнен, а потому оснований для возврата выполненного только лишь в силу расторжения договора – нет.

Можно возразить: но ведь обязательства-то с расторжением договора прекращаются. Да, прекращаются, но каково соотношение между обязательствами и вещным правом в рамках договора суперфиция? Для понимания взаимосвязи между этими категориями обратимся к уже упоминавшейся диссертации Кругловой О.А. «Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы». Автор отмечает, что договор суперфиция, с одной стороны, устанавливает обязательства сторон договора (определяя условия передачи земельного участка, внесения платы за право застройки, возведения здания и т. п.), т. е. порождает обязательственные правоотношения, с другой стороны, служит основанием для установления вещного права, т.е. влечет за собой возникновение вещных правоотношений. Таким образом, в результате заключения договора об установлении права застройки возникают смешанные (вещно-обязательственные) правоотношения. Иными словами, правоотношение, порождаемое договором об установлении права застройки, носит относительный характер – устанавливает взаимные права и обязанности застройщика и собственника земельного участка, и абсолютный характер – управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов.

Приведенные выше примеры ясно показывают, что далеко не всегда следствием расторжения договора является прекращение вещных прав, в то время как обязательства сторон прекращаются. Более того, суперфиций может быть свободно отчужден в пользу третьего лица, например, по договору купли-продажи. Если же это третье лицо, покупатель суперфиция, соответствует критериям добросовестного приобретателя, оно не может быть произвольно лишено приобретенного имущества, в том числе в результате разрешения спора между собственником земли и предыдущим суперфициарием. Права добросовестного приобретателя гарантируются законом (в частности, ст. 388 ГК Украины).

Резюме

Итак, суперфиций – вещное право, содержание которого – владение и пользование земельным участком для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, а также получение в собственность возведенных построек. Суперфиций устанавливается на основании договора или завещания, может отчуждаться, а также обременяться залогом. Рамки суперфиция зависят от условий договора между суперфициарием и собственником земельного участка.

Суперфиций – это не договор и не обязательство. Да, он может возникать в силу договора, но при этом договор об установлении суперфиция и собственно суперфиций – понятия не тождественные. Соотношение здесь примерно такое же, как между договором купли-продажи и правом собственности. Заключенный договор порождает вещное право и обязательства сторон. Досрочное прекращение (расторжение) договора прекращает обязательства, но не влечет за собой автоматическое прекращение вещного права, поскольку действующее законодательство не предусматривает прекращение вещного права как автоматическое следствие расторжения договора. Если же суперфиций был правомерно отчужден в пользу третьего лица, права такого лица как добросовестного приобретателя гарантируются законом.