Які документи мають бути у забудовника?

Які саме документи повинен мати забудовник, щоб починати будівництво і щоб дати гарантії своїм інвесторам, що будинок буде введений в експлуатацію?

Технічний шлях до власної квартири буває складним і заплутаним. Перед тим, як вкладати гроші у нерухомість, кожен інвестор повинен перевірити наявність усіх необхідних документів у забудовника. Та і самих учасників будівництва перевірити буде не зайвим.

Які саме документи повинен мати забудовник, щоб починати будівництво і щоб дати гарантії своїм інвесторам, що будинок буде введений в експлуатацію?

Читаємо разом нормативно-правові акти:

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»; 

Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений Постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. № 466.

Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку (стаття 26 Закону): 

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 

2) розроблення проектної документаціїта проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 

3) затвердження проектної документації; 

4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 

6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

І. Вихідні дані

До складу вихідних даних входять:

- містобудівні умови та обмеження;

- технічні умови;

- завдання на проектування

Містобудівні умови та обмеження: Фізична або юридична особа, яка подала [відповідному виконавчому органу] заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повиннаодержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва (частина 2 статті 29 Закону).

Для отримання містобудівних умов та обмежень подаються такі документи:

- заява про намір щодо забудови земельної ділянки;

- копія документу, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;

- копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

- викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;

- витяг із Державного земельного кадастру;

- містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об'єкта будівництва.

Згідно з частиною 6 статті 37 Закону, у випадку встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень,дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульовано. 

Завдання на проектування: Завдання на проектування об'єктів будівництва складається і затверджується замовником за погодженням із проектувальником. Завдання на проектування визначає обґрунтовані вимоги замовника до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень об'єкта будівництва, його основних параметрів, вартості та організації його будівництва і складається з урахуванням технічних умов, містобудівних умов та обмежень.

Технічні умови: Фізична чи юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває в її власності або користуванні, має правона одержання технічних умов згідно із поданою нею заявою.

ІІ. Проектна документація

Проектна документація на будівництво об'єктів розробляється у порядку, встановленому Мінрегіоном, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних данихі дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником. Проектна документація на будівництво об'єктів не потребує погодженнядержавними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами, утвореними такими органами.

Обов'язковій експертизіпідлягають проекти будівництваоб'єктів, які:

1) за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, - щодо додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо додержання нормативів з питань створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; 

2) споруджуються на територіях зі складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, - в частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд; 

3) споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тисяч гривень, - щодо кошторисної частини проектної документації; 

4) підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля" в частині врахування результатів оцінки впливу на довкілля. 

ІІІ. Виконання підготовчих та будівельних робіт

(Мова йтиме саме про виконання робіт за дозволом, тобто щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками).

Підготовчі роботи

Після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю за встановленою формою. 

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі дозволу на виконання будівельних робіт (тобто, якщо дозвіл уже отримано, необов’язково подавати повідомлення). Проте, виконання підготовчих робіт без повідомлення – заборонено. 

Отримання дозволу на виконання будівельних робіт:

Для отримання дозволу на будівництво, заявник має подати наступні документи:

- заява про отримання дозволу;

- копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію (крім випадків реконструкції, реставрації, кап. ремонту будинків без зміни параметрів, доріг тощо);

- копія розпорядчого документа щодо комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду у разі здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів)застарілого житлового фонду на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності (замість копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою);

- проектна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку;

- копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника, засвідчена у встановленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту;

- копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляд;

- інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати (мова йде про сертифікати для виконавців окремих робіт, а саме - архітектор, інженер-проектувальник, інженер технічного нагляду та експерт, які здобули вищу освіту за напрямом професійної атестації відповідно до кваліфікаційних вимог та мають стаж роботи за фахом не менш як три роки (згідно із Постановою КМУ від 23 травня 2011 р. N 554). 

Орган ДАБІ протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви приймає рішення про надання дозволу або відмову у його видачі.

У разі коли право на будівництво об'єкта передано іншому замовникові або змінено генерального підрядника чи підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), чи змінено осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, або відповідальних виконавців робіт, а також у разі коригування проектної документації замовник (його уповноважена особа) протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідному органу з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів. 

Продовження виконання будівельних робіт без повідомлення про внесення змін забороняється.

Зверніть увагу, що об’єкт будівництва, у якого є повний пакет документів, має бути введеним в експлуатацію, перш ніж у нього буде дозволено заселитись.

IV. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акту готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (пункт 9) встановлено наступні загальні вимоги до будинків для прийняття їх в експлуатацію:

На об'єкті повинні бути виконані всі передбачені проектною документацією згідно з будівельними нормами, стандартами та правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання з дотриманням таких особливостей:

- житлові будинки, побудовані за кошти юридичних і фізичних осіб, можуть прийматися в експлуатацію без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах та вбудовано-прибудованих приміщеннях, які не впливають на експлуатацію будинків, якщо це обумовлено договором, за умови відповідності їх санітарним, протипожежним і технічним вимогам. Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, визначається Мінрегіоном (Наказ Мінрегіону від 11.01.2014  № 2);

 - житлові будинки, в яких є побудовані за кошти державного та місцевих бюджетівквартири, що призначені, зокрема, для соціально незахищених верств населення (інвалідів, ветеранів війни, багатодітних сімей, громадян, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, та інших), приймаються в експлуатацію за умови виконання у повному обсязі внутрішніх опоряджувальних робіт в таких квартирах;

 - багатоквартирні житлові будинкиприймаються в експлуатацію за умови дотримання вимог державних будівельних норм щодо створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

 Для отримання сертифікату необхідно подати наступні документи особисто або рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві:

- заяву про прийняття в експлуатацію об'єкта;

- акт готовності об'єкта до експлуатації

Орган ДАБІ протягом десяти робочих днів з дати реєстрації заяви приймає рішення про видачу сертифіката або про відмову в його видачі. 

Підставою для відмови у видачі сертифіката є:

- неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката;

- виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

- невідповідність об'єкта проектній документації на будівництво такого об'єкта та/або вимогам будівельних норм, стандартів і правил.

У разі якщо після видачі дозволу на виконання будівельних робіт відбулася зміна найменування замовника та/або генерального підрядника, та/або генерального проектувальника, та/або підрядника у зв'язку зі зміною типу акціонерного товариства або у зв'язку з перетворенням акціонерного товариства в інше господарське товариство, в акті готовності об'єкта до експлуатації та в заяві про видачу сертифіката вказується нове (змінене) найменування зазначених осіб (якщо згідно з формою акту та заявою цих осіб їх необхідно вказувати) із зазначенням того, що зміна найменування відбулася у зв'язку зі зміною типу акціонерного товариства або у зв'язку з перетворенням акціонерного товариства в інше господарське товариство.За наявності такого зазначенняв акті готовності об'єкта до експлуатації та в заяві про видачу сертифіката орган державного архітектурно-будівельного контролю не має права відмовляти у видачі сертифікатаз підстави різного найменування зазначених осіб у дозволі на виконання будівельних робіт та в акті готовності об'єкта до експлуатації і в заяві про видачу сертифіката.

Замовник зобов'язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Буває так, що об’єкт будівництва мав законні документи, був введений в експлуатацію, але все одно заселятися у нього не можна. У якому випадку це може статись? Коли Державні будівельні норми (ДБН) змінюються під час будівництва.

Декілька речень про зміни ДБН

У 2018 році набули чинності багато нових ДБН, ключовим з яких є ДБН Б.2.2-12:2018(«Планування і забудова територій»), якими встановлено нові вимоги та обмеження щодо забудови населених пунктів. Текст ДБН Б.2.2-12:2018 містить низку досить революційних новацій, серед яких повна заборона будівництва багатоквартирних житлових будинків з поверховістю вище чотирьох поверхів для сільських населених пунктів та обмеження поверховості для невеликих міст (до 9 чи до 16 поверхів залежно від розміру міста). Окрім того, встановлено чіткі вимоги щодо площі земельної ділянки, яку дозволено використовувати під багатоквартирну житлову забудову.

Як вже було зазначено вище, підставою для відмови у видачі сертифіката невідповідність об'єкта проектній документації на будівництво такого об'єкта та/або вимогам будівельних норм, стандартів і правил. Це означає, що об’єкти, які на момент набрання чинності такими ДБН (з 01.09.2018) не відповідають новим ДБН, не можуть отримати сертифікат експлуатації. Для того, щоб забудовники могли вийти з такої ситуації, застосовується механізм відхилення від норм.

Згідно част. 5 статті 10 ЗУ «Про будівельні норми», обґрунтовані відхилення від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки у спосіб, не передбачений будівельними нормами, можуть бути погоджені суб'єктом нормування відповідно до встановленого ним порядку. Порядок погодження таких відхилень встановлений Наказом Мінрегіону від 19.04.2018 № 97.

Рішення приймає науково-технічна рада (НТР) Мінрегіону. Критерії для схвалення або відмову від схвалення відхилень від норм наказом не встановлюються. Проте, скан – копії всіх документів розміщаються на сайті Мінрегіону. 

Погодження відхилень обов'язково враховуються замовниками будівництва у проектній документації об'єкта.

Сподіваюсь, викладена вище інформація допоможе кожному інвестору переконатись у законності будівництва обраного об'єкту, а забудовники будуть будувати новобудови на підставі документів, відповідно до містобудівного законодавства.