Приберіть свої сумніви раз і назавжди

Різниця між договором емфітевзису і договором оренди землі?

Згідно з чинним законодавством земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть передаватись в користування на підставі договору оренди і договору емфітевзису. Завдяки цьому, учасники аграрного сектора можуть економічно ефективно розпоряджатися своїми земельними активами.

У чому ж різниця між договором емфітевзису і договором оренди?

Цільове призначення. Оренда землі - володіння і користування земельною ділянкою, на певний термін, яке необхідне орендарю для проведення підприємницької і інших видів діяльності. У свою чергу емфітевзис - довгострокове, відчужуване, успадковане право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Умови договору. Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє. Отже, сторони можуть визначити на  власний розсуд істотні умови договору. Це спрощує і прискорює процедуру його укладення і робить цей договір привабливішим порівняно з договором оренди землі. При укладенні договору оренди та визначенні істотних умов договору, сторони зобов'язані дотримуватися норм, закріплених в ЗУ "Про оренду землі". 

Термін дії договору. Згідно законодавства, договір оренди не може бути укладений менш ніж на 7 років і більш ніж на 50 років.  При укладенні договору емфітевзису, сторони не обмежені у визначенні термінів укладення договору. Договір емфітевзису може бути укладений сторонами на безстроковий термін. При розірванні безстрокового договору емфітевзису, сторони повинні попередити один одного за рік до бажаної дати розірвання.

Візьміть до уваги! 1 січня 2019 року вступає в силу Закон від 10.07.18 р № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні », яким буде встановлено обмеження користування чужою сільськогосподарськими угіддями, зокрема приватної власності терміном 50 років. Договори емфітевзису, укладені до набрання чинності Закону № 2498, залишаються чинними, необхідності вносити в них зміни немає, а термін їх дії визначено умовами самого договору. Обмеження терміну дії емфітевзису поширюється на договори, укладені після вступу в силу Закону № 2498, тобто з 01.01.2019 року. 

Розмір і порядок внесення плати. Законодавство встановило для договору оренди мінімальний і максимальний розміри плати, які прив'язані до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і мають бути не менше 3 і не більше 12% від такої нормативної грошової оцінки. Для договору емфітевзису таких обмежень немає. Сторони вільні у виборі розміру, умов та порядку виплати за користування земельною ділянкою. Плата може вноситися як одноразово, так і регулярними грошовими внесками користувачем землі. Крім того, власник земельної ділянки має право отримати винагороду за укладення договору емфітевзису.

Відчуження. Право емфітевзису може відчужуватися землекористувачем (договір купівлі-продажу майнових прав, застава)  і передаватися у порядку спадкування без згоди власника земельної ділянки. Коли, власник земельної ділянки може відчужити право оренди земельної ділянки, у тому числі продавати на земельних торгах, а також передавати у заставу, спадщину, внести до статутного капіталу  на строк до 50 років. Також, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Укладання та виконання договору оренди є досить законодавчо визначеним та формалізованим у порівнянні з договором емфітевзису. На даний час, не існує окремих спеціальних нормативних актів, які б детальніше регулювали договір емфітевзису. Тобто, у сторін договору емфітевзису є набагато більше можливостей для впровадження потрібних їм норм.

Разом з тим, частка укладених договорів про емфітевзис, все ж є набагато меншою, аніж договорів оренди та даний правовий інститут не набув широкого розповсюдження у нашій державі.

Однак, динаміка користування договору емфітевзису є досить позитивною в Україні: з 2017 року зареєстровано близько 80 тис. договорів емфітевзису загальною площею майже 800 тис. га, що, для порівняння, становить площу сільськогосподарських угідь двох областей України, наприклад, таких як Чернівецька.

Підсумовуючи все вищесказане, договір емфітевзису є альтернативою договору оренди землі сільськогосподарського призначення.

Який же договір обрати?

Відповідь на запитання сьогодні цікавить кожного власника аграрного бізнесу. Оскільки всі аграрії не хочуть втратити контроль над основним своїм активом — землею.

Зазначу, що доцільність укладення договору оренди чи емфітевзису, визначається з врахуванням певних особливостей у кожному конкретному випадку: суб’єктного складу, цілей їх діяльності, строків на які потрібно отримати користування земельною ділянкою та мети укладення договору.