Що робити сусідам, якщо поруч розпочалося самовільне будівництво

Покрокова інструкція адвоката

Зміст:

• отримання інформації про будівництво: самовільне чи законне будівництво;

  Читайте такожСтавка, новий банк та перемовини з МВФ. Які зміни очікують на єОселю в 2025 роціЧасник рекордно подорожчав. Як на ньому заробитиБізнес-тиждень: фінансова допомога партнерів, нові тарифи, приватизація та санкції

• куди скаржитися на незаконне будівництво;

• судове оскарження;

• що робити замовнику, забудовнику, власнику будівництва, якщо на нього подають безпідставні скарги;

• відповіді на найбільш поширені питання.

Будівництво поруч, чи то нова багатоповерхівка, торговий центр, магазин, гараж або прибудова — це шум від будівельних робіт і нове навантаження на комунікації. Цілком закономірно, що чим більше за розміром будівництво, тим більше незадоволення воно викликає у сусідів. Незадоволення особливо зростає у випадку, якщо будівництво ведеться з порушенням будівельних норм і правил або взагалі без отримання необхідних документів, тобто "самобуд".

Водночас боротьба із самовільними будівництвами є однією з актуальних проблем у благоустрої населених пунктів. У цій статті розгляну саме сусідство з самобудом та які можливості мають сусіди для боротьби з цим, а також що робити забудовнику, якщо на нього подають безпідставні скарги. І найголовніше, ви знайдете відповідь на популярне питання: незаконне будівництво — куди звертатися?

Отримання інформації про будівництво: самобуд чи законне будівництво?

Якщо поруч розпочалися підготовчі роботи, зокрема підготовка землі для будівництва, за якими послідують будівельні роботи, у сусідів часто виникає перше питання: куди скаржитися на незаконне будівництво? На мою думку, насамперед необхідно отримати офіційну інформацію, чи є це будівництво законним. Для цього пропоную наступну покрокову інструкцію:

1. Перевірити дані в реєстрі будівельної діяльності:реєстр будівельної діяльності — це база інформації про об'єкти будівництва, учасників будівельного процесу, відомості про дозвільні документи, містобудівну та проектну документацію, експертизи проектів, відомості про технічну інвентаризацію та багато іншої інформації, яка раніше зберігалась у розрізнених реєстрах та базах даних.

У реєстрі є графа, куди необхідно внести один із варіантів:

• реєстраційний номер документа (він має бути вказаний у паспорті на будівництво, який, залежно від класу відповідальності (категорія складності об'єкта), розміщується на видному місці перед об'єктом будівництва (крім житлової забудови для особистих потреб);

• адреса будівництва;

• кадастровий номер земельної ділянки (його можна дізнатись з Публічної кадастрової карти України.

2. Заява до Державної інспекції (її територіальних підрозділів) архітектури та містобудування України про надання інформації щодо законності або не законності будівельних робіт.

3. Заява до міської ради (районної ради) про надання інформації щодо законності або не законності будівельних робіт. Також перед цим органом у заяві можна порушити питання щодо землі, а саме: чи приймалося рішення (інші документи, дозволи) про надання права на проведення будівельних робіт.

4. У випадку будівництва на території пам'ятки архітектури місцевого або національного значення, звернення (заяву) також можна подати у Міністерство культури України або в обласну державну адміністрацію за місцем розташування пам'ятки до відповідного відділу культури (охорони культурної спадщини).

5. Адвокатський запит: складається і подається адвокатом, відповідь на який надається протягом 5 днів. Адвокат має більш широкі повноваження на отримання інформації, ніж простий громадянин, зокрема, на отримання інформації та документів про підстави і результати перевірок. Тому отримання інформації через адвокатський запит є більш ефективним.

6. Якщо йдеться вже про судовий розгляд, тоді можна просити суд ухвалити рішення про витребування відповідних документів від відповідної особи (замовника будівництва; забудовника; підрядника; державних органів та інше).

7. Вступило в законну силу ухвалу/рішення/постанову та в окремих випадках вирок: у зазначених документах може бути встановлено факт самовільного будівництва (самобуд) або узаконене будівництво (визнано право власності (крім вироку)). Також у цих документах можуть бути встановлені обставини, що стосуються законності чи не законності будівництва.

ВІДЕО БОНУС: СТРОИТЕЛЬСТВО НА ГРАНИЦЕ УЧАСТКА / ДЕЙСТВИЕ СОСЕДА НА САМОСТРОЙ

Куди скаржитися на незаконне будівництво?

Незаконні будівельні роботи викликають у сусідів актуальне питання: куди звертатися, якщо сусіди незаконно будуються?

Відповідь на це питання буде отримана лише після отримання офіційного підтвердження законності чи не законності будівництва (як уже згадувалося вище). Це ключовий момент!

Якщо є документи на будівництво і на землю (тобто відведена під будівництво) і будівельні роботи, що виконуються відповідають проектній документації (дозвільному документу на будівництво), тоді будівництво є законним, до того моменту, поки документи, на основі яких проводиться будівництво, не будуть відкликані (скасовані) органом, який їх видав, чи документи не будуть скасовані в судовому порядку (таке також буває при видачі документів з порушеннями) або будівництво перестане відповідати запланованому будівництву.

Отже, при наявності належних документів "боротьба з самобудом" буде недоречною і як наслідок неефективним.

Коли будівельні роботи порушують права або законні інтереси інших осіб, останні мають право для свого захисту та подати звернення (скаргу) в державні органи, а також до забудовників, усно або письмово з відповідними заявами (стаття 15 Закону України "Про звернення громадян"):

• до державних органів: до органу, який видав документ (наприклад, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ));

• залежно від місця будівництва — у відповідну районну державну адміністрацію, суд;

• до поліції виключно при порушенні громадського порядку або при порушенні статей кримінального кодексу України;

• органи місцевого самоврядування: в залежності від місця розташування об'єкта будівництва, наприклад, Міська рада або її виконавчий комітет;

• в окремих випадках можна написати звернення або скаргу:

  1. До ОСББ своє чи сусідів, в якому знаходиться самобуд. Отримана від них відповідь може бути однією з доказів при поданні документів до інших органів або суду. Також, ОСББ може бути ініціатором (осіб) для подання відповідного позову до суду (якщо в статуті ОСББ це повноваження прописано);

  2. До громадських або правозахисних організацій з відповідними повноваженнями;

  3. До депутата, який може надалі подавати депутатські запити і отримувати швидко інформацію, а також у деяких випадках може стати ініціатором (позивачем) для подання позову до суду;

  4. До комунальних органів: водоканал, підприємства, що відповідають за електроенергію, тепло тощо. Оскільки без води і електрики будівельні роботи важко провести. А якщо немає дозволу на будівництво, то не можуть бути надані і зазначені комунальні послуги.

До прокуратури звертатися не потрібно, оскільки це не їх повноваження (стаття 2 Закону України “Про прокуратуру”), таке звернення витратить тільки час без досягнення ефективного результату.

УВАГА: не кожне звернення до державного органу, наприклад, до Державної інспекції архітектури та містобудування, досягне свого результату, оскільки у зверненні особа, чиї права або законні інтереси порушуються, повинна обов'язково обґрунтувати ці порушення письмовими доказами, зокрема: письмовими поясненнями, звітами уповноважених експертів або висновками судових експертиз, у деяких випадках — поясненнями свідків. Тому без документального (без доказового) обґрунтування звернення на самобуд, буде отримано лише формальну відповідь або відписку. Отже, не кожна людина (особа) може ефективно подати звернення (скаргу) на самобуд, а лише та, чиї права порушено і це підтверджується доказово.

З законним будівництвом розібралися, а тепер поговоримо про незаконне будівництво, під яким слід розуміти такі будівельні роботи, коли відсутні повністю або частково документи на будівництво, або земля не відведена під будівництво чи будівельні роботи не відповідають заявленим роботам.

Тоді у сусідів миттєво виникає ще одне питання: як зупинити незаконне будівництво сусіда?

Відповідь: скористатися позасудовим шляхом (описаним вище) та судовим оскарженням, про яке буде йти далі.

Судове оскарження

З власної судової практики можу сказати, що не кожне звернення до суду з приводу самобуду досягає свого результату, оскільки у поданому суду позові та подальшому судовому розгляді особі, чиї права або законні інтереси порушуються, необхідно обґрунтувати ці порушення письмовими доказами, зокрема: письмовими поясненнями, звітами (висновками) уповноважених експертів (експертиз, технічних досліджень) або висновками судових експертиз, у деяких випадках — поясненнями свідків. Без цього суд може сказати, що права позивача не порушуються і відмовити в позові. Тому не кожна людина (особа) може ефективно звернутися до суду з позовом на самобуд, а лише та, чиї права (законні інтереси) дійсно порушені.

Ось приклад алгоритму дій для судового оскарження:

1. Встановлення порушень і їх документальне фіксування (фото, відео і т.п.);

2. Звернення в компетентний орган з документальним обґрунтуванням (фіксуванням), включаючи подання до Державної інспекції архітектури та містобудування України заяви (скарги) про проведення позапланової перевірки (статті 41 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”);

3. Отримання письмової відповіді від компетентного органу. У випадку згоди з відповіддю (діями за наслідками проведеної перевірки) просити відповідний орган (державний або місцевого самоврядування) звернутися до суду (згідно до виниклої ситуації) щодо приведення земельної ділянки у первісний стан або приведення будівництва до проектно - будівельної документації на будівництво. Якщо не згодні з відповіддю, оскаржити відповідь (дії / бездіяльність) у суді;

4. У випадку отримання відмови від відповідного органу (державного або місцевого самоврядування) щодо призначення та проведення позапланової перевірки (або вчинення інших дій) звернутися самостійно до суду, щодо оскарження такої бездіяльності або з інших питань.

ВІДЕО В ТЕМУ: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ СУДА

Що робити забудовнику, власнику будівництва, якщо на нього подають необгрунтовані скарги

1. Отримати копію скарги (або іншого звернення), у тому числі через адвокатський запит.

2. З обґрунтованості / необґрунтованості скарги стає зрозуміло, які причини для її подання, чи є вони реальні або формальні. Реальні причини слід усунути, з метою припинення скарг. Якщо після такого усунення скарги не припиняються, або скарги подаються з формальних підстав для тиску на замовника (забудовника) будівництва, тоді замовник (забудовник) або інша особа чиї права або інтереси порушуються такими скаргами, може захиститися вже у судовому порядку шляхом подання відповідного позову на "скаржника".

Відповіді на найбільш часті питання з даної теми

ПИТАННЯ: Правда, що 95% відповідей державних органів по самобудах — це формальні відписки?

ВІДПОВІДЬ: Точної цифри я не знаю, але з власного досвіду можу сказати, що формальні відписки часто зустрічаються, оскільки наприклад особа, яка подала звернення, належним чином і доказами не підтвердила порушення спірним будівництвом, зокрема не доведено порушення прав скаржника.

ПИТАННЯ: Чи може особа яка подала скаргу ознайомитися з матеріалами позапланової перевірки будівництва і як це зробити?

ВІДПОВІДЬ: Особа (заявник, скаржник) має право на ознайомлення з усіма діями, документами та матеріалами, які були прийняті за результатами подання її заяви (стаття 32 Конституції України). Для цього потрібно подати відповідне заяву на ознайомлення або наприклад: направити письмову заяву (Укрпоштою, електронною поштою з підписання електронно цифровим підписом) або адвокатський запит і попросити надіслати копії зазначених матеріалів (інформації). Цей спосіб дозволяє отримати доступ або копію акту, протоколу, припису щодо усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності або постанови про накладення штрафу. Ці документи можуть бути отримані в рамках перевірки. Ознайомлення з матеріалами дозволяє контролювати рух скарги і хід виконання, наприклад, припису. Якщо припис не буде виконано, слід попросити провести позапланову перевірку (пункт 7 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю).

ПИТАННЯ: Колективні звернення ефективніші за одиничні?

ВІДПОВІДЬ: Так, колективні звернення ефективніші, оскільки колективні незадоволення і порушення мають більший суспільний резонанс, тому влада на такі звернення краще реагує, у т.ч. часто підключається місцеве телебачення, яке висвітлює цю подію.

ПИТАННЯ: Чи можна узаконити самобуд через суд?

ВІДПОВІДЬ: Ні, у загальному порядку це неможливо, оскільки узаконення самобуду — це окремий позасудовий порядок і суд не може змінювати встановлений законом порядок. Про це також свідчить обов'язкова судова практика Великої Палати Верховного Суду постановлення від 18.12.2019 у справі №522/1029/18. Також слід зазначити, що наявна велика кількість судових рішень про таке узаконення, але такі рішення як правило скасовуються вже у апеляційному або касаційному порядку, у разі подання відповідної скарги на таке рішення про узаконення.

ВІДЕО БОНУС: УЗАКОНЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ СУД РЕШЕНИЕ

ПИТАННЯ: Незаконне прибудова до багатоквартирного будинку куди скаржитися?

ВІДПОВІДЬ: Неважливо, на яку прибудову, самобуд буде скарга, оскільки ці питання регулюються органами, про які говориться у другому розділі цієї статті.

ПИТАННЯ: Грошові судові витрати?

ВІДПОВІДЬ: Складаються з судового збору та послуг адвоката (підготовка документів, участь адвоката у судових засіданнях). Конкретні цифри можна буде підрахувати тільки після визначення, в рамках якого судочинства буде розглядатися справа, кваліфікації та обсягу послуг адвоката.

ПИТАННЯ: Скільки часу триватиме суд?

ВІДПОВІДЬ: Перша інстанція 3-8 місяців, друга ще близько 3-6 місяців, третя інстанція у Верховному Суді (якщо буде) додатково 9-12 місяців.

ПИТАННЯ: Чи можна в суді просити зобов’язати інспекцію провести позапланову перевірку?

ВІДПОВІДЬ: Просити можна, але суд відмовляє, оскільки є судова практика Верховного Суду, яка говорить, що суд не може втручатися в дискреційні повноваження державних органів. Тому максимум, що суд може задовольнити — це зобов'язати відповідний орган розглянути звернення щодо призначення та проведення позапланової перевірки з урахуванням висновків судового розгляду.

ПИТАННЯ: Знос (демонтаж) самобуду — з цим питанням до суду чи куди?

ВІДПОВІДЬ: Виключно до суду після того, як “власник” самобуду не знесе його добровільно протягом 30 днів з дати прийняття (отримання) відповідного припису державної будівельної інспекції, прийнятого за наслідками позапланової перевірки.

ПИТАННЯ: Чи повинен сусід по земельній ділянці отримати від мене дозвіл на будівництво?

ВІДПОВІДЬ: Якщо це дві різні земельні ділянки, виділені в натурі або з різними присвоєними кадастровими номерами, то сусід не зобов’язаний отримувати дозвіл від іншого сусіда (частина 2 статті 103 Земельного кодексу України).

ПИТАННЯ: Чи є сенс скаржитися на самобуд?

ВІДПОВІДЬ: Є сенс, оскільки у випадку прийняття будівельною інспекцією або судом рішення на вашу користь, в подальшому такий самобуд буде демонтований у добровільному або примусовому порядку.