Кабмін хоче ввести обов’язковий податок на додану вартість (ПДВ) 20% при будь-якому перепродажі первинного житла, а також податок на доходи 18% для фізичних осіб при укладенні третьої та інших угод.
Відповідний законопроект №5600 вже викликав хвилю обурення серед українців.
ПДВ – це непрямий податок, який сплачує покупець більшості споживчих товарів та послуг. Частка ПДВ в дохідній частині державного бюджету 2021 року складає майже 34%, з урахуванням бюджетного відшкодування.
Дотепер придбання нерухомості на первинному ринку обкладалось ПДВ лише один раз – на етапі продажу об’єкта девелопером.
Для більшості комплексів від 20 до 40% житла спочатку реалізується саме інвесторам в найбільш класичному розумінні цього терміну. Вони вкладають кошти на ранніх етапах та несуть певні ризики, щоб через півтора-два роки перепродати квартиру в добудованому будинку уже тому, хто буде там проживати, і отримати прибуток.
Така схема дозволяє людям, які мають кошти та готові інвестувати, а також покупцям, які хочуть отримати готове житло, взаємодіяти без посередників, за механізмами ринку. Інвестор вкладає гроші та очікує на прибуток. Девелопер будує на ці кошти об’єкт. Фінальний покупець платить на 20-30% більше вкладень інвестора, однак отримує квартиру у вже готовому будинку.
Введення ПДВ при перепродажу квартир від інвесторів є не лише дублюванням вже сплаченого податку, але й може радикально змінити ситуацію на ринку. Зростання цін для фінальних покупців "житла під себе" буде дуже швидким. Якщо уявити родину, яка за 15-20 років зібрала необхідну суму і почала шукати варіанти первинного ринку, проте у вже добудовних об’єктах, збільшення вартості житла на 20% означає для такої сім'ї необхідність накопичувати ще 3-4 роки.
Відсутність масової доступної іпотеки не дасть можливості вирівняти ситуацію та розтягнути зростання цін на тривалий термін, як відбулося б у випадку перенесення суми +20% в тіло кредиту. В Польщі, Італії чи США особа може отримати позику на 20-30 років з фіксованої ставкою до 3,5% на всю вартість об’єкта іпотеки. В Україні від моменту старту програми доступної іпотеки 7% з 1 березня 2021 року, станом на середину червня було видано лише 430 кредитів. Водночас загальна кількість угод купівлі-продажу житлової нерухомості - понад 300 тисяч щороку.
З огляду на відсутність доступних кредитів на житло, людина не зможе десь просто взяти цю різницю, щоб сплатити податок державі, не відмовляючись від угоди на найближчі декілька років. Це означає, що чимало інвесторів будуть змушені чекати, поки продадуть квартири. Звичайно, вони не стануть вкладати кошти в нові будівництва.
Риторичне питання для чиновників, але справедливе для бізнесу та покупців – чому інвестори взагалі мають сплачувати друге ПДВ, якщо забудовник один раз уже виплатив кошти. Тоді, щоб зробити систему логічною, треба вводити різні процедури, виділяти придбання об’єктів нерухомості для особистого користування та у вигляді інвестицій. Однак навіщо настільки ускладнювати процедури та відкривати поле для маніпуляцій, в яких розчиняться додаткові збори на ціні +20-30% між сумою інвестицій та кінцевою вартістю житла?
Фінальним ударом по попиту стане ще одна новація – податок на прибуток 18% під час продажу третього та кожного наступного об’єкта нерухомості за рік (зараз він складає 5%). Нерідко для того, щоб придбати нову оселю, родина продає власну стару квартиру чи будинок, гараж та, наприклад, квартиру, яка залишилась в спадок від бабусі чи батьків. Якщо урядова новація буде прийнята, за третій продаж особа буде зобов’язана сплатити серйозні 18% податку на доходи. Причому навіть якщо людина колись купувала об’єкт та віддала за нього певну суму, усе одно базою оподаткування буде не різниця між ціною покупки та продажу житла, а загальна сума угоди.
Це відкриває поле для маніпуляцій, коли квартири будуть значно занижувати у вартості, щоб зекономити при сплаті податку. Або люди просто почнуть відмовлятися від угод, бо не зможуть зібрати необхідні суми – з урахування необхідності сплатити спочатку 18% з продажу свого житла, а потім віддати додаткові 20% у вигляді ПДВ, купуючи нову квартиру. Процес збирання коштів перед угодою може розтягнутися на декілька років.
Гостро постане проблема продажів для девелоперів. Хоча інвестиційний попит складає від 20% до 40%, в залежності від ЖК, ці кошти потрапляють до забудовника на ранніх стадіях будівництва – до введення будинку в експлуатацію. Саме тому їх частка в структурі витрат власне на спорудження об’єкта доходить до 30%-60% на різних етапах. Замінити таке джерело фінансування в сучасних реаліях та за умови відсутності адекватних кредитних програм у банках майже неможливо.
В довгостроковій перспективі реальна проблема буде набагато глибшою. Після введення ПДВ, девелопери відмовляться щонайменше від половини проектів. Почне скорочуватися обсяг будівельних робіт та пропозиція на ринку. Якщо брати в масштабах всієї економіки, мова йде про чисті прямі втрати сектора будівництва щонайменше 3 млрд гривень на рік. Найбільшого удару зазнають сегменти "економ" та "комфорт", популярні серед пересічних українців. З урахування ефекту мультиплікатора, загальний негативний ефект може досягти -0,5% ВВП та сотень тисяч робочих місць. На цьому фоні додатково зібрані кошти ПДВ розчиняються серед негативних наслідків скорочення будівництва.
Сплата ПДВ при купівлі квартир на первинному ринку – це спроба швидко наповнити бюджет за рахунок забудовників та фінальних покупців житла. Кабмін посилає дуже різні меседжі девелоперам та інвесторам. Однією рукою влада запускає програму доступних іпотек та вкладається в її піар на найвищому рівні. Це хороша ідея, яку підтримують девелопери та покупці. А її розвиток – перехід до ринкових доступних кредитів вже без участі держави – міг би стати одним із основних економічних драйверів для економіки країни.
В цей самий час, іншою рукою, чиновники Кабміна подають проекту закону, остаточне ухвалення якого, в кращому випадку, означитиме подорожчання квартири на 20%. В гіршому (та, на жаль, більш реалістичному) новий закон повністю закриє девелоперам одне з основних джерел фінансування – кошти інвесторів. Внаслідок чого житло, наприклад, в Києві подорожчає до 3+ тисяч доларів за метр у сегменті "комфорт" за наступні півроку після ухвалення ініціативи. Адже темпи робіт скоротяться, а пропозиція нового житла падатиме дуже швидко.
