Нещодавно квартиру в Києві продали у вигляді NFT-токена за 36 Ethereum (близько $93 000). Чи зможе нова технологія зробити переворот на ринку нерухомості?
Американський блокчейн-стартап Propy провів перший в світі аукціон, коли реальну квартиру продали як NFT-токен. Житло розташоване в Києві. Цікаво, що раніше, в 2017 році, цю квартиру придбали за біткоїни.
Невзаємозамінні NFT-токени стали розповсюдженим явищем наприкінці 2020 року. Після піку, останній місяць торги скоротилися майже на 90%. Однак чи може нова технологія перейти в реальну сферу та змінити нерухомість?
Основою NFT виступає блокчейн. Та на відміну від стандартної криптовалюти, де кожен біткоїн чи ефір абсолютно однакові, NFT-токени є унікальними. Це дозволяє прив’язати до них певні об’єкти, паролі чи файли, які ідентифікуються умовно "оригінальними".
Наприклад, засновник Twitter Джек Дорсі продав на аукціоні свій найперший твіт у вигляді NFT-токена за $2,9 млн. Покупець не отримав доступ до акаунта Джека чи контролю над твітом, але став його власником.
Аналогічно продавалися відео чи популярні меми. "Оригінал" картинки, яку щодня тиражують сотні тисяч людей, міг коштувати десятки тисяч доларів.
Покупець NFT-токена не отримує права інтелектуальної власності в класичному розумінні. Наприклад, ніхто не починає платити особі роялті за пости з використанням картинки. З усім тим, саме володар токена вважається власником оригінального зображення.
Така концепція може виглядати дуже дивно, бо вона суперечить істотним компонентам права власності. В класичному вигляді право власності передбачає можливість вільно користуватися, продавати, купувати чи дарувати майна.
Своєю чергою, NFT-токен часто забезпечує лише формальний титул "власника", який може довести, що саме його копія є "головною".
Зовсім інша ситуація коли через технологію NFT-токенів починає продаватися певний фізичний об’єкт. Особливо – якщо це ціла квартира.
За задумом власників стартапу, оселя в Києві продавалась через аукціон. Початкова вартість лота складала $20 тисяч. Однак в ході торгів ціна дійшло до $93 тисяч. Розрахунок проводився в криптовалюті.
Переможець торгів отримав доступ до документів про передачу права власності, окремий NFT-токен роботи популярного київського графіті-художника Chizz, фізична версія якої намальована на стіні квартири, а також фотографії квартири.
Переходячи до юридичної площини, факт виграшу на торгах не означає початок права власності особи на квартиру. Насправді, об’єктом продажу виступає не оселя, а відособлена компанія із США, на балансі якої перебуває житло в Києві.
Переможець аукціону отримав змогу відкрити доступ до документів, за якими зможе переоформити компанію на себе. І лише після цього стати власником квартири в українській столиці.
Ця схема викликає принаймні декілька запитань. До того як брати участь в розіграші, особі треба перевірити, чи зможе вона переоформити компанію на себе – з огляду на законодавство своєї країни, а також можливих обмежень для громадян-іноземців в США, якщо особа не проживає у Штатах.
Оформлення документів та початок права власності на компанію теоретично може вимагати особистого приїзду покупця.
Хоча розрахунок відбувається в криптовалюті, податкова служба США чи в рідній країні покупця може зацікавитися такою угодою.
Наприклад, в Україні зараз немає відповідного законодавства, тому отримання компанії в обмін на криптовалюту найкращому випадку буде сірою зоною без регулювання, якщо не відвертим порушенням закону.
Ще один компонент – це власне сплата податку на нерухомість, а також корпоративного податку для компанії.
Зобов’язання може виникнути як в Україні, так і в США. Дізнатися всі нюанси та адмініструвати даний процес може бути дуже проблематично і витратно.
При цьому завжди залишаються ризики покарання у випадку не повного слідування правилам.
Фактично, кейс продажу квартири в якості NFT-токена відкриває одразу декілька важливих запитань.
Блокчейн та криптовалюти надалі спрощують розрахунки між людьми. А розвиток технології робить можливим швидко проводити надскладні в традиційному світі угоди за участю покупця з однієї держави, компанії-власника майна в другій, а безпосередньо фізичного об'єкта – в третій.
Однак технічна можливість провести угоду не покриває всіх питань, пов’язаних з подальшим розпорядженням придбаним майном.
Україна може використати цей кейс як привід швидше розібратися з регулюванням для цифрових валют, включаючи можливість здійснювати великі реальні покупки за криптовалюту.
Навіть якщо попит на такі угоди буде невисоким, статус держави, яка офіційно зв’язала криптовалюти та нерухомість, може бути потужним піар-компонентом. І допоможе просуванню країни у якості інвестиційно привабливої локації.
Нарешті, маючи сучасну та просту схему роботи з іноземцями, закріплену законодавчо, деякі девелопери можуть спробувати "через інтернет" продавати інвестиційні квадратні метри за кордон.
Перший в світі продаж квартири у вигляді NFT-токена пройшов в Києві. Хоча безпосередньо схема продажу викликає чимало запитань, цей кейс можна взяти за основу для розробки законодавчої основи подібних угод, показавши Україну прогресивною державою, якщо вона першою повністю легалізує продаж нерухомості за криптовалюту
