Як інвестувати в нерухомість в умовах війни
Куди варто вкласти валюту зараз і який об’єкт обрати, щоб він гарантовано окупився?
Дві третини всіх грошей світу лежать саме в нерухомості. Десятиліттями інвестиції в будівлі та споруди вважаються одним з найнадійніших способів зберегти кошти та капіталізувати їх. Куди варто вкласти валюту зараз і який об’єкт обрати, щоб він гарантовано окупився?
Типи нерухомості: що каже ринок і як на нього впливають бойові дії
Існує п’ять основних категорій нерухомого майна:
• житлове;
• офісне;
• торговельне;
• складське;
• готельне.
Попри те, що протягом останніх 10 років на ринку спостерігалося здорожчання капіталізації всіх видів нерухомості, лише кілька з них залишаються конкурентоспроможними в сучасних умовах. Так, повномасштабна війна в Україні відчутно вплинула на інвестиції в житлові, офісні й торговельні об’єкти. Згідно з даними порталу новобудов «ЛУН» цьогоріч темпи будівництва впали приблизно на 92%. Серед причин — нестабільний курс долара та хитка безпекова ситуація в країні.
Через постійні бомбардування та обстріли з боку російських військ в Україні зріс попит на складські приміщення. Вартість оренди таких об’єктів подорожчала в середньому на 3,1% ще в 2021-му. У Києві середній цінник за 1 м² такого типу нерухомості на сьогодні стартує від $552,7/м² до $700/м² залежно від якості й локації. Ціни продовжуватимуть підвищуватися доти, доки на ринку не з’явиться достатньо пропозицій.
житлова | офісна | торговельна (50-200 м²) | готельна | складська (100-500 м²) | |
прибуток | 7-8% річних | 9% річних, оренда за місяць складає 2-5% від вартості нерухомості | 8-10% річних | 10-15% річних | 9-11% річних |
окупність | від 10 років залежно від типу при довгостроковій оренді | 8-10 років | 5-7 років | 7-9 років, апарт-готелі — 6-8 років | 6-8 років, якщо площа від 20 000 м², за меншої площі — до 10-12 років |
Нині один з найбільших інвестиційних фондів України Dragon Capital бачить перспективу для інвестування в смарт-апартаменти та готельну нерухомість. Такі об’єкти стали особливо затребуваними з початку великої війни, коли тисячі українців були змушені евакуюватися в інші регіони й шукати собі нове житло на середньо- та довгостроковий періоди. Попит величезний, пропозицій — недостатньо. Припускаю, що як тільки активна фаза війни закінчиться, ми стовідсотково побачимо швидкий ріст цін та збільшення девелоперських інвестицій в будівництво нових проєктів.
Така ж ситуація і з туристичною галуззю. У найближчі 5-10 років осередком внутрішнього туризму стане захід України. Причина — мінування акваторії Чорного та Азовського морів й значні руйнування в курортних містах, які перебувають в тимчасовій окупації. Передбачливі інвестори вже зараз перекладають свої гроші в готельну нерухомість на Івано-Франківщині, Львівщині, Тернопільщині тощо.
Проаналізуємо вартість квадратного метра в апарт-готелях або котеджних містечках у девелоперських проєктах. Ще кілька років тому повністю укомплектований готель або номер в апартаментах у Буковелі коштував $1000-1200/м², сьогодні ж ціна зросла до $2500-5000/м². Змінюється і собівартість будівництва. Раніше звести об’єкт з цегли чи бетону можна було за $300/м², а зараз ціни зросли до $600-700/м².
Ще трохи цифр. Якщо на ранньому етапі будівництва об’єкту купити апартаменти за $100 000, щорічно така нерухомість дорожчатиме мінімум на 4-6%. Це означає, що інвестор пасивно заробить 9-11% річних. Через 7 років ціна апартаментів зросте до ~ $150 000, тобто вкладник отримає вже $70 000. Таким чином вартість активу та пасивний дохід складе $220 000 на вкладені $100 000.
Чи є ризики?
Так. Найчастіше вони пов’язані з керуванням готельною нерухомістю. Самотужки контролювати всі процеси досить складно, тож краще обрати надійного готельного оператора або ж професійну керуючу компанію. Щоб зробити це правильно, звертайте увагу на їхній бекграунд, об’єкти, з якими вони працюють, відгуки клієнтів, показники окупності (норма — до 10 років) та операційної рентабельності (мінімум 40%).
Щоб інвестувати з мінімальними ризиками, добре проаналізуйте локацію, на якій розташовуватиметься об’єкт. Пам’ятайте, важливо придбати нерухомість там, де прибуток становитиме 10-15% річних.
Для оцінки привабливості регіону або конкретного об’єкту, скористайтеся формулою:
середня ціна номера × кількість днів у році × середня завантаженість готелю (норма для Києва це 60-65%, Одеси — 70%, Буковеля — 60%).
Не рекомендую робити висновки у високий сезон, оскільки цифри будуть нерелевантними й не покажуть вам усієї картини. Наприклад, у південних регіонах таким періодом буде літо, в Буковелі — зима.
Під час інвестування в девелоперські проєкти зважайте на строки будівництва. У договірних відносинах із забудовником чи оператором я пропоную прив’язуватись до конкретної дати відкриття. Якщо готель з поважних причин не почав працювати вчасно, ви маєте право отримувати свій пасивний дохід як компенсацію за очікування.
Замість висновків
Навіть під час повномасштабної війни готелі та апартаменти в Україні будуються та продаються, тож інвестиції в цю нерухомість можна називати перспективними й такими, які принесуть прибуток відносно швидко. Так, жоден з десяти наших проєктів та проєктів партнерів не зупинилися з початку повномасштабного вторгнення.
Переконаний, що через 5-7 років нерухомість на заході України зробить стовідсоткову капіталізацію, тобто коштуватиме вдвічі більше, ніж тепер. Окрім цього, щомісяця зростає собівартість будівництва, а тому, інвестуючи в об’єкт сьогодні, за рік можна очікувати його здорожчання мінімум на 15-20%.
- Благодійна діяльність в Україні під час дії воєнного стану Оксана Соколовська 16:10
- Юридична практика у спорах з банками: реальний приклад Павло Васильєв 12:18
- Нові правила експортного контролю: виклики та можливості для українського бізнесу Ростислав Никітенко 12:12
- Від entry-level до CEO: розбираємо головні бар'єри для жінок у корпоративному світі Юлія Маліч 12:10
- Про Молдову, вибори і російський слід Галина Янченко 09:58
- Судовий збір при заявлені цивільного позову у кримінальному провадженні Євген Морозов вчора о 20:02
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки Володимир Бабенко вчора о 17:11
- Розпочато роботу над вебплатформою судових рішень War Crime Леонід Сапельніков вчора о 14:41
- Маємо забезпечити армію якісним майном Дана Ярова вчора о 14:21
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати Оксана Соколовська вчора о 13:27
- Судова практика: відміна виконавчого напису приватного нотаріуса Павло Васильєв вчора о 12:31
- Сектори польської економіки, в які інвестує український бізнес Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 12:10
- Санкції та їх оскарження в ЄС: що варто знати українському бізнесу та адвокатам Ростислав Никітенко вчора о 12:08
- Відвід судді: закон, практика та поради Владислав Штика 03.11.2024 23:06
- Темна сторона онлайн-шопінгу: Temu потрапив під приціл ЄС Дмитро Зенкін 03.11.2024 21:00
-
Освітні втрати набирають обертів: чому школярі масово виїжджають і не планують повертатися
Думка 22817
-
Найбільший завод з виробництва свинцю в Україні визнали банкрутом
Бізнес 10921
-
Укрнафта пробурила найглибшу свердловину за останні вісім років. Дає нафту та газ
Бізнес 10717
-
Хазяїн Грузії, Потопельники зі США, Українські скамери оббирають росіян. Найкращі історії світу
4910
-
Антонов перевіз до США спеціальний космічний супутник "Гера" – фото
Бізнес 4344