Вам не нужен бизнес-план? Быть планктоном тихо и спокойно!

"Размышлизмы об инвестизмах" Часть.. (уже не считаю). О том, почему игнорирование деталей убьет на старте любой бизнес

Вбизнес-среде часто бытует мнение, что на стадии идеи ни к чему озадачиватьсякакими то бумажками, исследованиями, бизнес-планами, финансовыми моделями. Найдется,мол, инвестор, а потом уже и будем думать, как жить дальше.

Дажесейчас, читая этот опус, наверняка ведь кто-то будет думать, что, вот, нашелсяочередной «гуру бизнеса» со скрытой рекламой своих услуг.

Ничегоподобного.

Вообщерекомендую все эти бизнес-планы, ТЭО, инвестиционные меморандумы восприниматьне как стопку бумажек с много буковок, циферок и красивыми диаграммками, а как БИЗНЕС (координация действий) и ПЛАН(преобразовать предположения в четкие договоренности).

Работаяпреимущественно с большими промышленными инвестиционными проектами очень частовозникает ситуация, когда заказчики недостаточно ответственно подходят к сборуисходных данных (это еще называется предынвестиционными исследованиями).

Кстати, не надо меня тыкать в буквуЫ в этом слове. Значит, я украинец, знаю русский язык лучше.

Сколькораз я был свидетелем того, когда большие многомиллионные проекты оказывались втом месте, куда Макар телят не водил только потому,  что инициаторы подходили к  вопросу безответственно.

Найти навнешних финансовых рынках 50 млн. евро, потратить немалую сумму на организациюуправления проектом и первичные платежи, а через 2 месяца обнаружить, что насамом деле надо было искать не 50, а 80 миллионов – это еще надо уметь.

А таки ещекак умеют.

Каждыйвторой.

Ниже последует кому то кажущеесячрезмерным обилие информации. Кто то, возможно, посчитает даже графоманством.

Но каждаястрока – это отдельный вопрос. Ответом должна быть ожидаемая стоимость, срокиначала, сроки выполнения и порядок платежей.

Вот это небольшая выдержка из того,что надо знать на стадии до ввода объекта в эксплуатацию:

СТАДИЯ ПРОЕКТА: ДОПРОЕКТНАЯПОДГОТОВКА

Получениедокументов на право пользования земельного участка;

Получениеразрешения на подготовку отведения земельного участка. ;

Заказ иполучение красного кадастрового номера ;

Разрешениерайона;

Выводгенплана;

Письмо-ходатайствов городской совет, относительно права пользования земельным участком;

Рассмотрениеходатайства и подготовка поручения совета;

Подготовкаи согласование проекта;

Рассмотрениеходатайства с проектом согласия в постоянной комиссии градостроения иземлепользования для подготовки проекта согласия;

Оформлениеи получение согласия на разработку проекта отведения земельного участка;

Получениематериалов топогеодезической съемки М 1:500;

Проект отведения земельного участка

Письмо-обращениеГлавного управления земельных ресурсов к соответствующим службам и организациямгорода относительно предоставления выводов для подготовки кадастрового дела;

Получениевыводов городских служб для оформления права пользования земельным участком, аименно:

-Районнойгосадминистрации

-Предпроектные  проработки

-Градостроительноеобоснование

-Главногоуправления культурного наследия (при необходимости - историческое обоснование)

-Главногоуправления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды (принеобходимости градостроительное обоснование)

-Городскойсанэпидемстанции

-КП посодержанию зеленых насаждений района (акт обследования насаждений)

-КО«Зеленстрой» (согласование на снос зеленых насаждений)

-Государственногоуправления экологической безопасности

-Главноеуправление экономики и инвестиций

-Главноеуправление земельными ресурсами

-Дополнительныесогласования по требованию земельных ресурсов (за необходимостью)

Обеспечение формирования земельногодела

-Проектрешения отвода

-Экспертизапроекта отвода

-Выводуправления земельных ресурсов

-Согласованиепроекта отвода земельного участка земельными ресурсами и ГГА

-ГлавноеГородское управление земельных ресурсов:

-Вывод оботведении земельного участка;

-Выводгосударственной землеустроительной экспертизы;

Согласованиепроекта отведения земельного участка в Главном управлении охраны культурногонаследия;

Согласованиепроекта отведения земельного участка в Главном управлении градостроения,архитектуры и дизайна городской среды;

Согласованиепроекта отведения земельного участка в городской СЭС;

Согласованиепроекта отведения земельного участка в Государственном управлении экологическойбезопасности;

Согласованиепроекта отведения земельного участка в главном управлении экономики иинвестиций;

Согласованиепроекта решения городского совета:

-С главнымуправлением земельных ресурсов;

-С главнымуправлением экономики и инвестиций;

-Сюридическим управлением городской администрации

Распоряжениерайона об утверждении проекта отведения;

Вынесениевопроса рассмотрения земельного дела о заседание постоянной комиссии горсоветаиз градостроения и землепользования;

Вынесениевопроса на заседание Президиума горсовета;

Вынесениевопроса на сессию горсовета;

Оформлениеи получение решения горсовета;

Получения соответствующегодокумента на право пользования земельным участком;

Вынесениепределов земельного участка  исоставление технической документации;

Подготовкаи получение документа на право пользования земельным участком (акт, договор направо аренды земельного участка) ;

Исходящие данные:

-Заданиена проектирование

-Заявка наАПЗ

-Актобследования участка

-Градостроительныйпаспорт (АПЗ)

-Заданиена инженерно-геологические и топогеодезические работы

-Расчетнагрузок по инженерным конструкциям для получения ТУ

-Подготовкаопрашивающих писем

Получение ТУ:

-Теплоснабжение

-Водоснабжение

-производственнаяканализация

-ливневаяканализация

-канализациюпроизводственных стоков

-разрешениена автономный источник теплоснабжения

-электроснабжение

-внешнееосветление

-разрешениена использование электронагревательных приборов

-телефонизация

-радиофикация

-телевидение

-ДАИ

-СУППР

-УПО МВД

СТАДИЯ ПРОЕКТА: ПРЕДПРОЕКТНАЯДОКУМЕНТАЦИЯ

Топогеодезическиеработы с нанесением красных линий М 1:2000 и 1:500

Нанесениеграниц землепользования на топогеодезический план М 1:500

Инженерно-геологическиеизыски

Обследованиетехнического состояния здания

Обмерныеработы

Предпроектныеархитектурные разработки

Разрешение  Председателя АПУ

СТАДИЯ ПРОЕКТА: ПРОЕКТ

Пояснительнаязаписка

Том 1.Архитектурно-планировочная. Генеральный план.

Чертеж

Ситуационныйплан  М 2000

Ситуационныйплан  М1:500

Генеральныйплан М 1:500

Планорганизации  рельефа М 1:500

Планблагоустройства территории М 1:500

Посадказдания на геологический разрез

Архитектурно- планировочная часть

Разверткапо улице

Фасады

Планэтажей

Разрезы

Планкровли

Направлениетрасс инженерных коммуникаций

Том 2.Инженерные решения

Объяснительнаязаписка

Дополнения

Основныечертежи:

Технологические:

Планразмещения технологического  оборудования

Спецификациятехнологического оборудования

Конструкторские

Фундаменты

Монтажныесхемы

Перекрытия

Спецификацииконструкций

Принципиальныесхемы  инженерного оборудования:

Отоплениевентиляции

Канализация(хозяйственно - бытовая, производственная, ливневая)

Водоснабжение

Электроснабжение

Автоматизацияпроизводственных процессов

Пожарнаясигнализация

Телефонизацияи радиофикация

Телекоммуникации

Кондиционирование

Том 3.Сметы

Сведенная  смета

Объектныесметы

Том 4.Организация строительства.

Объяснительнаязаписка

СтроительныйГенплан

Том 5.Оценка влияния на окружающую среду

Инженерныерасчеты:

Строительныхконструкций

Инженерногооборудования

Демонстрационныйматериал:

Планшеты(ситуационный план, планы этажей, генплан, разрезы, фотомонтаж)

Макет

Согласование и экспертиза проекта

-ГАИ(генплан и генеральный план строительства)

-Управлениегенерального плана города

-Главгорархитектура

-Управлениепланированием и застройки

-Управлениеинженерной защиты

-Зеленстрой

Передачаархитектурного раздела проекта на экспертизу Председателю АПУ

Снятиезамечаний экспертизы

Рассмотрениеархитектурно строительного раздела проекта на градостроительном совете

Снятиезамечаний градостроительного совета

Протоколградостроительного совета

Передачапроекта на экспертизу в «Укринвестэкспертизу» (в т.ч. СЭС, УПО, ООС)

Снятиезамечаний  «Украинвестэкспертизы»

Сдачапроекта в Главное управление архитектуры (коррекция экземпляра проекта ГМА)

СТАДИЯ ПРОЕКТА: РАБОЧАЯДОКУМЕНТАЦИЯ

Генеральныйплан;

Планорганизации рельефа;

Планпокрытия дорог и проездов (план благоустройства) ;

Планземляных масс;

Возведенныйплан инженерных сетей;

Дендроплантерритории;

Внешниеинженерные коммуникации и сооружения на них:

-Водоснабжениеи канализация;

-Плантрассы: водовода, бытовой канализации, ливневой, производственной;

-Реконструкциясуществующих сетей;

-Продольные  разрезы по водоводу;

-Продольныеразрезы по производственной  канализации;

-Продольныеразрезы ливневой канализации;

Электроснабжение;

Плантрассы внешнего электроснабжения и освещения территории;

Реконструкциясуществующих электросетей;

Схемаподключения к существующей Т.П.

Спецификации:

-Теплоснабжение;

-Плантрассы внешнего теплоснабжения;

-Реконструкциясуществующих сетей внешнего теплоснабжения;

Продольныеразрезы по тепловым сетям;

Телефонизация,радиофикация, телевидение

План трасстелефонизации, радиофикации и телевидения

Планы иразрезы инженерных сооружений

Технологическиерешения по инженерным сооружениям

Согласованиеинженерных коммуникаций

Водоканал

Предприятиегородских кабельных сетей

Предприятиегородских тепловых сетей

Горгидропутепровод

Горэлектросвязь

Сетирадиофикации

Сетителевидения

СУППР

Архитектурно-строительныерешения

План этажа

Разрезы,фасады

Планыпокрытий

Узлы,детали, спецификации

Фундаменты

Монтажныесхемы

Перекрытия

Узлы,детали

Спецификацииконструкций

Технологическиерешения

Планразмещения оборудования

Разведениетехнологических сетей

Спецификациятехнологического оборудования

Внутренние коммуникации

Водоснабжениеи канализация:

-Монтажныесхемы

-Спецификации

Электросети:

-Электрооборудованиеи электроотопление

-Схемыавтоматизации производственных процессов

-Спецификации

Вентиляция,отопление:

-Монтажныесхемы

-Спецификация

Телефонизация,радиофикация и телевидение:

-Монтажныесхемы

-Спецификации

Получение ордера на строительство

Согласованиепроекта в Комитете надзора за охраной труда в городском центре техническихэкспертиз.

Экспертизапроекта  городской службы украинскойгосударственной инвестиционной экспертизы проектов «Укинвестэкспертиза» (приусловии наличия всех согласований)

Выдачаприказа по предприятию об утверждении проекта

Письмо вуправление государственному архитектурно строительного контролю с просьбой датьразрешение на начало строительства (при условии наличия всех согласований)

Получениеразрешения на строительство

Письмо вУправление благоустройства с просьбой открыть ордер на нарушениеблагоустройства

Согласование открытия ордера

-Свладельцем территории (при необходимости)

-Соспециальной комиссией по благоустройству района

-С главойрайгосадминистрации

-СГосударственным коммунальным  «Водоканал»

-Спредприятием «Городские кабельные сети» АК «Облэнерго»

-Спредприятием «Городские тепловые сети»

-СГосударственным коммунальным предприятием электросетей внешнего освещения«Горсвет»

-Сгородским государственным предприятием «Горэлектросвязь»

-Сгородским государственным коммунальным предприятием газового хозяйства

-Сгородским государственным коммунальным объединением по эксплуатацииавтомобильных путей и сооружений

-Со штабомгражданской обороны города

-С УправлениемГосавтоинспекции ГУ МВД

Выполнение работ

Закрытиеордера.

Приказ попредприятию о технической экспертизе объекта (принимают участие заказчики,проектной организации, подрядчика, представители служб :районной СЭС, пожарныйнадзор, Комитет по надзору за охраной труда

Приказ овведении в эксплуатацию

Банкет с перерезанием краснойленточки.

Не меньшийсписок вопросов будет по всему, что касается основного и вспомогательногооборудования, технологических регламентов, формирования административных(условно постоянных) издержек, штатного расписания, маркетинговой составляющейи ценообразования,  складской итранспортной логистики, издержек на сбыт продукции, обслуживания кредитов, обеспеченияюридической и финансовой безопасности (в одну корзину не класть, использоватьоффшорные схемы, и т.д.).

Уж не хочется здесь все этоописывать, ибо потянет на книгу.

Вот покамы будем относиться к своим инвестиционным и инновационным проектам, подобносредней температуре по больнице («да че там париться, давай поставимстроительство 1000 баксов за метр – не ошибемся») будем в..