Найбільш болючі питання забудовників при отриманні дозвільної документації на будівництво
Сьогодення
Ми всі пам’ятаємо часи, коли для отримання дозволу на будівництво було достатньо мати містобудівні умови та обмеження, технічні умови, проектну документацію та експертизу в паперовому вигляді. Заповнити в папері заяву та подати її для отримання дозволу. З цим добре міг впоратись один юрист.
Але зараз з введенням в експлуатацію Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) все суттєво змінилося. І процес отримання дозвільної документації потребує вже участі декількох профільних фахівців: інженера, фахівця з дозвільної документації та юриста.
Спочатку проектна документація, розроблена у відповідності до діючих норм, має бути належним чином завантажена до ЄДЕССБ. Після підписання проектної документації електронними підписами відповідальних осіб та реєстрації її в системі – зміни внести вже неможливо. Якщо в об’єкті є декілька черг будівництва або пускових комплексів – необхідно чітко завантажити техніко-економічні показники кожної черги/пускового комплексу окремо, щоб при здачі в експлуатацію черги або пускового комплексу – ці показники коректно підтягувалися в акт готовності.
З новинок – у складі проектної документації обов’язково має міститеся кошторисна документація, яка окремо підписується електронним ключом сертифікованого кошторисника і підтягується до проекту.
Завантажуються до проекту також містобудівні умови та обмеження, технічні умови, геодезичні, геологічні вишукування та інше.
Якщо проектна документація має якісь недоліки або завантажена в ЄДЕССБ з помилками – це буде підставою для відмови у отриманні дозволу. Тому інженер з боку Замовника будівництва та фахівець з дозвільної документації мають ретельно перевіряти таку документацію перед реєстрацією в ЄДЕССБ – бо потім внести зміни неможливо.
Після коректного завантаження та реєстрації проекту у ЄДЕССБ, експертна організація, яка проводила експертизу проекту, розміщає в ЄДЕССБ експертний звіт та реєструє його в системі.
Затвердження проекту та укладання договору генерального підряду також робиться за допомогою електронної системі и кожному документу надається унікальний реєстраційний номер в електронному реєстрі.
І тільки після цього подається заява на отримання дозволу на будівництво в якій вказуються реєстраційний номери ЄДЕССБ містобудівних умов та обмежень, проекту, експертизи та інше.
З 10 жовтня 2022 року діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей закон зобов’язує Замовника будівнитцва здійснити реєстрацію спеціального майнового прав на об’єкт та всі майбутні об’єкти нерухомого майна у складі такого об’єкту.
У складі заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт може також міститися заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, реєстраційного номера об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; номер запису про державну реєстрацію права власності / права користування замовника на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно):
• спеціального майнового права на об'єкт будівництва;
• спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва та обтяження гарантійної частки - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва. Правильність визначення розміру гарантійної частки перевіряється автоматично програмними засобами електронної системи.
Також вперше в Законі «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» з’явилась поняття девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів.
Між Замовником та девелопером укладається нотаріально посвідчений договір в якому розподіляються права та обов’язки та зазначаються майбутні об’єкти нерухомого майна у складі подільного об’єкту, які може реалізовувати кожна зі сторін або зареєструвати за собою.
Більш того, в ЄДЕССБ з’явилася функція девелопер будівництва та договір між Замовником та девелопером має додатково розміщуватися та підписуватися електронним підписом в ЄДЕССБ з розподілом майбутніх об’єктів.
У разі якщо державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості здійснюватиметься за девелопером будівництва, заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підписується замовником будівництва та девелопером будівництва.
Підставою для відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт є:
1) неподання відомостей або документів, необхідних для прийняття рішення про видачу такого дозволу;
2) невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
3) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
4) результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України "Про оцінку впливу на довкілля";
5) подання заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт особою, яка не є замовником або уповноваженою ним особою;
6) наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяжень, пов'язаних з будівництвом (арешт, пов'язаний з користуванням відповідним об'єктом, заборона проведення будівельних робіт, обмеження користування земельною ділянкою тощо).
Аби уникнути відмови у видачі дозволу, як я вже зазначала вище, необхідно перевіряти проектну документацію та інші документи на відповідність вимогам законодавства, належним чином завантажити всі документи до ЄДЕССБ в правильному порядку.
Тому сьогодні, з одного боку, все більш прозоро але потребує уваги та участі декількох профільних спеціалістів.
- Самопредставництво юридичної особи: Право чи привілей? Дмитро Зенкін 14:11
- Адмінарешт майна платника податків це публічно-правовий спір, а не спір про право Євген Морозов 13:11
- Чи декриміналізовані дрібні крадіжки в Україні? Рішення Верховного Суду Світлана Приймак 12:39
- Виклики та можливості у процесі відновлення України Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 15:49
- Інтеграція та інновації: шлях розвитку Реєстру судових рішень Леонід Сапельніков вчора о 14:01
- Технологічний обмін як основа відновлення та модернізації енергетичної системи України Олексій Гнатенко вчора о 14:00
- Політика і психологія: як заперечення та раціоналізація формують державні рішення Валерій Козлов вчора о 13:49
- Медіація у господарських спорах Наталія Ковалко вчора о 13:40
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію Інна Бєлянська вчора о 13:09
- Навіщо компанії ERP-система Віталій Курдюмов вчора о 11:24
- Доцільність та правомірність розірвання договору після закінчення строку його дії Євген Морозов вчора о 10:20
- Нові вимоги до подання даних нотаріусами: зміни для спадщини, дарування та купівлі-продажу Золтан Русанюк 16.10.2024 23:10
- "Джокер" залишається в рукаві Євген Магда 16.10.2024 18:04
- Податки підняли, питання залишилися Любов Шпак 16.10.2024 11:54
- Стягнення моральної шкоди завданої невиконанням судового рішення Євген Морозов 16.10.2024 10:36
- "Джокер" залишається в рукаві 5526
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію 652
- Криве дзеркало доброчесності: чи єдині стандарти для суддів і прокурорів? 365
- Кожен українець за кордоном – амбасадор своєї країни: місія, відповідальність і майбутнє 218
- AI Risk: як штучний інтелект формує нові горизонти корпоративної безпеки 211
-
Львівський автобусний завод вийшов з 10-річного банкрутства
Бізнес 22367
-
Реакція на викриття 49 прокурорів наштовхує на висновок – робити, як в Росії. Але це не вихід
Думка 21215
-
"Путін витрачає на війну до $130 млрд на рік. Диво, що ми тримаємось". Що розказав Залужний
7655
-
Департамент охорони культурної спадщини вимагає зафарбувати мурал з Будановим на Подолі
Життя 6140
-
"Відстрочка до кінця мобілізації". В Резерв+ стався технічний збій
Бізнес 5143