Попередній договір на стадії будівництва.
Чи варто укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва. Чому краще відмовитися від придбання нерухомості через укладення попереднього договору та про що Вас не попередить забудовник укладаючи такій договір.
З часу прийняттяЗакону України"Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" в Україні офіційнозапровадженодві схеми інвестування в житловебудівництво,це фінансування будівництвачерез фонди фінансування будівництвата фонди операцій з нерухомістю.
Обидві схеми передбачають участь у будівництвіокремих юридичних осіб зі статусомфінансової компанії. Саме з огляду наце на протязі багатьох років сталанапрацьовуватися практика обходу вимогзазначеного закону шляхом застосуваннярізних юридичних схем та чи ні однієюз найпоширеніших схем стало залученнякоштів громадян та юридичних осіб длябудівництва через укладення попередніхдоговорів купівлі продажу нерухомогомайна. Ще однією з причин поширеного застосуваннясхеми укладення попереднього договорує те, що зазначені договори посвідчується нотаріально,що додає покупцю додаткової впевненостів законності застосування такої схемипридбання житла, а також те що забудовникомпо такійсхемі може виступати не лише юридичнаособа, а й фізична особа - власниквідповідної земельної ділянки.
Протевказана схема має багато ризиківпов'язаних насамперед з неможливістю в подальшому юридично вплинути назабудовника з метою отримання бажаногооб'єкта нерухомого майна.
Перше. При укладенні попереднього договору купівліпродажу нерухомості на етапі будівництвасам об'єкт нерухомості, ще не існує вприроді, а відповідно до вимог статті635 Цивільного кодексу України попереднійдоговір передбачає насамперед обов'язоксторін протягом певного строку укластидоговір в майбутньому (основний договір)на умовах встановлених попереднімдоговором.
Тобтопопередній договір не єправовстановлюючим документом, якийнадає будь які права на нерухомість, щобуде збудована у майбутньому. А отже увипадку не закінчення будівництва у встановлені строки покупець буде позбавлений можливості й вимагатиукладення договору купівлі продажунерухомості, оскільки для укладеннятакого договору необхідно мати вжезбудований та введений в експлуатаціїбудинок.
Крімцього, забудовник може в будь який моментзмінити проект будівництва на що покупецьтакож не зможе вплинути. Отже у випадкунебажання забудовником виконувативзяті насебе обов'язкипо будівництву об'єкта нерухомостізобов'язатийого виконати зазначенідіїбуде практично не можливо.
Єдинимзасобом захисту своїх прав в такомувипадку залишиться вимагати в судовомупорядку розірвання договору та стягненняз забудовника сплачених за вказанимдоговором коштів. Протевиконання навіть такого рішення судуможе бути неможливим із за відсутностіу забудовника коштів на погашення всіхвимог кредиторів.
Друге. Попередній договір не може містити положень прооплату вартості квартири до укладенняосновного договору так як, ще разповторюся попередній договір регулюєлише відносини сторін в частинімайбутнього укладення основного договору по якому покупець й повинен платити. Тобто в попередньому договорі може будизазначена вартість квартири та строкїї оплати, але оплата повинна відбуватисялише на підставі договору купівліпродажу (основного договору), який неможливо укласти до введення будинку вексплуатацію та реєстрації прававласності на об'єктнерухомості за продавцем.
Такимчином, проведення оплат за попереднім договоромюридично не є оплатою за об'єктнерухомості.
Трете. Попередній договір купівлі продажу нерухомого майна на стадії будівництвафактично є удаваноюугодою, якаприховує інший правочин, а саме інвестиційний договір до якого Законом України "Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" встановлені окремівимоги недодержання яких тягне за собоюнедійсність договору. Отже укладаючи попередній договір ви маєте розуміти, що виусвідомленойдетена порушення закону, які можуть бутипідставою для визнання договору недійсним.
Четверте.Отримавшикошти від покупця за попереднім договоромкупівлі продажу забудовник стає власникомцих коштів та може розпорядитися нимина власний розсуд не спрямовуючи надобудову жодної копійки, на відміну від придбання жила через укладенняінвестиційних договорів через фонди фінансування будівництва або фондиоперацій з нерухомим майном, де коштизаходять на спеціальний рахунок таможуть витрачатися лише на цілі пов'язаніз будівництвом лише даного об'єктунерухомого майна.
П'яте.Додатковівитрати. За укладення попередньогодоговору та його нотаріальне посвідченняви сплатити 1 % від ціни договору держаногомита за нотаріальне посвідчення договору.При укладенні основного договору купівліпродажу нерухомого майнави повторно сплатите 1 % від ціни договорунотаріального збору та 1 % збору наобов'язкове державне пенсійне страхуванняз операцій купівлі нерухомого майна. У випадку якщо ж продавцем є фізичнаособа вона також повинна буде сплатити5 % від ціни нерухомого майна податку здоходів фізичних осіб при продажунерухомого майна.
Шосте.Ризикипов'язані з укладенням договору зневідомими малими будівельними фірмамита фізичними особами забудовникамитакож найбільш притаманні вказанимугодам, оскільки підприємства, що маютьрепутацію на ринку будівництва житлапрацюють через фонди фінансуваннябудівництва та фонди операцій з нерухомиммайном.
Якщо ж не зважаючи на всі застереження ви все ж таки вирішили придбати об'єкт нерухомості через укладення попереднього договору, обов'язково зверніться за допомогою до юриста та внесіть до договору додаткові гарантії у вигляді штрафу за не укладення основного договору у встановлений попередній договором строк, проговорить із забудовником можливість внесення плати через банківський акредитив, де умовою розкриття акредитиву буде укладення основного договору купівлі продажу, обов'язково передбачте в договорі наслідки розірвання договору та повернення коштів у такому випадки покупцю з урахування курсової різниці гривни до долара США або Євро, можливо також передбачити й відсотки за користування коштами.
- Відсутність у міськради коштів на сплату судзбору як підстава для звернення прокурора Євген Морозов 10:17
- Самопредставництво юридичної особи: Право чи привілей? Дмитро Зенкін вчора о 14:11
- Адмінарешт майна платника податків це публічно-правовий спір, а не спір про право Євген Морозов вчора о 13:11
- Чи декриміналізовані дрібні крадіжки в Україні? Рішення Верховного Суду Світлана Приймак вчора о 12:39
- Виклики та можливості у процесі відновлення України Сильвія Красонь-Копаніаж 17.10.2024 15:49
- Інтеграція та інновації: шлях розвитку Реєстру судових рішень Леонід Сапельніков 17.10.2024 14:01
- Технологічний обмін як основа відновлення та модернізації енергетичної системи України Олексій Гнатенко 17.10.2024 14:00
- Політика і психологія: як заперечення та раціоналізація формують державні рішення Валерій Козлов 17.10.2024 13:49
- Медіація у господарських спорах Наталія Ковалко 17.10.2024 13:40
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію Інна Бєлянська 17.10.2024 13:09
- Навіщо компанії ERP-система Віталій Курдюмов 17.10.2024 11:24
- Доцільність та правомірність розірвання договору після закінчення строку його дії Євген Морозов 17.10.2024 10:20
- Нові вимоги до подання даних нотаріусами: зміни для спадщини, дарування та купівлі-продажу Золтан Русанюк 16.10.2024 23:10
- "Джокер" залишається в рукаві Євген Магда 16.10.2024 18:04
- Податки підняли, питання залишилися Любов Шпак 16.10.2024 11:54
- "Джокер" залишається в рукаві 5536
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію 742
- Криве дзеркало доброчесності: чи єдині стандарти для суддів і прокурорів? 379
- Кожен українець за кордоном – амбасадор своєї країни: місія, відповідальність і майбутнє 220
- AI Risk: як штучний інтелект формує нові горизонти корпоративної безпеки 215
-
СЗЧ та дезертирство зросли вп'ятеро — дані за областями
Інфографіка 36083
-
Реакція на викриття 49 прокурорів наштовхує на висновок – робити, як в Росії. Але це не вихід
Думка 34949
-
Львівський автобусний завод вийшов з 10-річного банкрутства
Бізнес 25962
-
"Путін витрачає на війну до $130 млрд на рік. Диво, що ми тримаємось". Що розказав Залужний
8359
-
Департамент охорони культурної спадщини вимагає зафарбувати мурал з Будановим на Подолі
Життя 8017