Скасування пайової участі забудовників: що упустили автори закону?
У довгостроковій перспективі реалізація закону про скасування пайової участі може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості
З 1 січня 2021 року в Україні, у відповідності до норм Закону України №132-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», скасовано пайову участь забудовників у розвитку інфраструктури населених пунктів.
Теоретично, за викладеною у Пояснювальній записці до законопроекту думкою автора - його розроблено з метою «поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business».
Що ж було принципово змінено, порівняно із діючими до ухвалення закону нормами и чи дійсно це допоможе «поліпшенню інвестиційного клімату»? Спробуємо розібратися. Почнемо з історії питання.
Раніше забудовник – залежно від типу об’єкту, який будує – мав внести певний відсоток вартості будівництва в місцевий бюджет на розвиток інфраструктури, зараз такого зобов’язання повністю немає. Тобто, начебто можна починати радіти з того, що вартість будівництва дещо зменшиться, принаймні на розмір цих самих пайових внесків, які сягали 4-10% (такі норми мали змогу ухвалювати органи місцевого самоврядування) від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта! Безумовно, за таких розбіжностей у ставках внесків можливостей для корупціонерів залишалось безліч і вартість «порєшать» сягала 5% вартості будівництва. Внески на інфраструктуру робили у грошовій формі, а хто потім розпоряджався цими коштами і як – забудовник, звичайно ж, не контролював. Адже, судячи зі стану, наприклад, інфраструктури ЖКГ в українських населених пунктах – ці кошти до цільового використання доходили дуже погано. А якщо врахувати той факт, що жоден будівельний об’єкт не міг отримати дозволу на підключення до комунікацій (водовідведення, теплопостачання, електрозабезпечення, газопостачання) без того, щоб власним коштом побудувати всю необхідну інженерну інфраструктуру… то можна погодитись з авторами, що цей закон знищив один з корупційних потоків.
Ще одним безумовним позитивом цього закону можна вважати те, що внески на інфраструктуру не збиратимуть з невеликих нежитлових споруд, в яких розташовані, наприклад, невеликі ремонтні майстерні – зазвичай, це малі архітектурні форми (МАФи), які апріорі не використовували жодних спеціалізованих інженерних споруд, побудованих «під них».
Проте… скасування пайових внесків поширюється на всі об’єкти будівництва. Як на житлові, так і на промислові. І ось тут позитив закінчується. Бо тепер виходить, що забудовники можуть в принципі ніяк не брати участь у розвитку інфраструктури населених пунктів. Проте, підключення до мереж для них залишається такою самою проблемою, як і було. Всі інженерні споруди забудовник має виконати самостійно і подарувати створені мережі або комунальному підприємству, або комерційній компанії. А ось місцева громада позбувається навіть можливості отримати кошти на відновлення/розвиток інженерної інфраструктури за рахунок бюджетних коштів. Відповідно, реалізація норм закону одночасно із «зниженням корупції на одній, окремо визначеній ділянці», призведе до зростання понаднормового навантаження на стару ЖКГ-інфраструктуру.
Тому, з огляду на короткострокову перспективу, для забудовника, який орієнтований на реалізацію і продаж одного-двох проєктів, закон зручний. А ось у довгостроковій перспективі реалізація цього закону може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості. І по забудовниках, які планують працювати десятиріччя і зацікавлені в тому, щоб планування витрат майбутніх періодів не ставало схожим на обернену піраміду: чим довше плануєш, тим більше й більше закладаєш на непрофільні витрати.
Сама автор закону (нардеп Олена Шуляк) позиціонує скасування пайових внесків як новий стимул для притока інвестицій. І дійсно, якщо йдеться про інвестиції в майстерні з ремонту взуття – то дуже можливо. А ось щодо інвестицій у великі будівельні проекти – то, швидше, ефект буде зворотнім. Оскільки іноземний інвестор, все ж таки, оперує більшим обсягом коштів і оцінює набагато довшу перспективу, ніж окупність проектів МСБ. І пайова участь в розвитку інфраструктури населених пунктів – це абсолютно не те, що відлякує іноземних інвесторів. Подібна участь забудовників у житті населених пунктів є цілком звичною і прийнятною практикою.
На жаль, намагаючись вирішити одне, нехай і корупціогенне питання, законодавці зруйнували легальний механізм отримання громадою коштів на утримання та розбудову інженерних мереж. Бо проблема із пайовим внеском була не у внеску як такому, а у контролі за стягненням та цільовим використанням отриманих коштів. І це ще не все, що не врахували у законі.
Слід зазначити, що окрім скасування пайової участі, цим законом були внесені зміни до низки Кодексів та законів щодо права використання довірчої власності. Зокрема, як зазначають у Головному юридичному управлінні ВРУ, статтею 5974 Цивільного кодексу України в редакції проекту передбачено, що «користувач … втрачає право користування об’єктом довірчої власності з дня отримання ним повідомлення про прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на такий об’єкт». Натомість цим законом не визначено форми такого повідомлення та способу направлення цього повідомлення користувачу, а відтак, на практиці це може призвести до необмеженості трактування та до різного правозастосування. Тобто, замість однієї корупційної годівниці із пайовим внеском, створено іншу, із відчуженням об’єктів довірчої власності.
Окрім того, у законі не визначені зобов’язання довірчого власника (кредитора) у його відносинах з власником майна (довічним засновником), а також його відповідальність за порушення відповідного договору з довірчим засновником. З огляду на це нормами закону не передбачається будь-яких обмежень для кредиторів в контексті забезпечення прав боржників. Такий підхід, вочевидь, матиме наслідком те, що власник майна (боржник) за звичайних обставин навряд чи погодиться на передачу у довірчу власність свого майна, оскільки він не буде впевнений у захисті свої прав як власника. Тобто, можливості використання механізму довірчої власності – суттєво скорочуються.
Як наслідок, виходить що закон працюватиме за схемою: «одне лікуємо, інше – скалічуємо».
- Експорт української продукції в Азербайджан зріс на 15,1% за 10 місяців 2024 року Юрій Гусєв 14:30
- Підстави для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки Євген Морозов 14:16
- Історичний кіт у мішку: чому піврічні торги деревиною обурили деревообробників Юрій Дюг 07:32
- Доплата за фактичні квадратні метри об`єкту інвестування Євген Морозов вчора о 14:52
- "Компостер подій" Кремля: будьте пильними Євген Магда вчора о 11:28
- З 1 грудня зміняться правила бронювання: з'явилася Постанова Кабміну Віталій Соловей 23.11.2024 20:23
- Бюджет-2025 прийнятий, але це не точно Любов Шпак 23.11.2024 18:55
- Час затягувати паски Андрій Павловський 23.11.2024 17:27
- Строк нарахування 3% річних від суми позики Євген Морозов 23.11.2024 13:52
- Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не відчужено Євген Морозов 22.11.2024 13:02
- Система обліку немайнової шкоди: коли держава намагається залікувати невидимі рани війни Світлана Приймак 22.11.2024 11:36
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко 22.11.2024 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін 21.11.2024 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз 21.11.2024 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов 21.11.2024 12:39
-
24 листопада в Україні відключатимуть світло – деталі
Бізнес 8493
-
Банки в ОАЕ, Туреччині та Таїланді не обслуговують видані Газпромбанком картки UnionPay
Фінанси 8460
-
Чоловіки, які прийшли на підприємство і були заброньовані після 18 травня, втратять бронь
виправлено Бізнес 6897
-
В Україні фальсифіковані до 25% молочних продуктів: голова Спілки молочних підприємств
Бізнес 6429
-
Найвища гора Західної Європи та найефектніша гора Франції: неперевершений Монблан — фото
Життя 3634