Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
До сих пор в связи с практическим применением указанных положений возникает немало вопросов, поэтому сохраняется потребность вновь и вновь возвращаться к этой теме.
Например, стандартной является ситуация, когда застройщик, имеющий отведенный с целью строительства земельный участок, не имеет при этом достаточных финансовых и организационных ресурсов для строительства объекта недвижимости. Как правило, в такой ситуации он привлекает инвестора, на которого возлагает обязанность организовать и профинансировать строительство. Возникает вопрос: как на договорной основе отрегулировать правоотношения между застройщиком и инвестором?
Существует мнение, что, привлекая инвестора к строительству объекта недвижимости, застройщик «привлекает средства в объект инвестирования», что, в свою очередь, может осуществляться исключительно через схемы, обозначенные в Законе «Об инвестиционной деятельности». На сегодня суды рассматривают немало исков о признании подобных договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.
Существует и противоположное мнение: если застройщик не привлекает средства самостоятельно, а возлагает на инвестора обязанность привлечь средства, договор между застройщиком и инвестором Закону «Об инвестиционной деятельности» не противоречит.
Договор между застройщиком и инвестором может называться по-разному: договор долевого (паевого) участия, инвестиционный договор, договор на возведение (строительство) объекта недвижимости, договор о совместной деятельности и т.д. Но дело не в названии. Для правильной квалификации такого договора необходимо исследовать его содержание, права и обязанности сторон.
В гражданском законодательстве нет четких требований к существенным условиям договоров, заключаемых между застройщиком и инвестором относительно возведения объекта недвижимости, поэтому условия таких договоров могут иметь свои отличия и особенности. Но если проанализировать условия таких договоров, становится очевидным, что в основной своей массе они содержат идентичные или близкие по смыслу положения. И это не случайно – как бы стороны не назвали договор, основной целью его является строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости.
Частью второй статьи 628 ГК Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который содержит элементы разных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не следует из сути смешанного договора.
Как правило, договора между застройщиком и инвестором включают в себя условия договоров о совместной деятельности, часто – условия договоров строительного подряда, иногда – условия договоров поставки и поручения. В целом договор регламентирует действия сторон по строительству объекта недвижимости и определяет порядок распределения между сторонами соответствующих частей созданного объекта. На застройщика обычно возлагается выполнение обязанностей бюрократического характера, как-то: получение исходных данных на проектирование, разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ, пролонгация договора аренды земельного участка в случае необходимости и т.п. В свою очередь организация строительства, его финансирование собственными и привлеченными средствами возлагается на инвестора.
Застройщик и инвестор обычно подробно регламентируют свои функции на всех этапах: разработка и утверждение проекта, получение разрешительной документации, выполнение строительных работ, ввод объекта в эксплуатацию и последующее распределение площадей. При всей организационной и финансовой поддержке инвестора осуществить все эти этапы без участия титульного застройщика невозможно.
Наличие у сторон общего интереса, который выражается в юридически значимых действиях, направленных на достижение единой цели – строительства объекта недвижимости и распределения его площадей, позволяет говорить о том, что в основе своей договор между застройщиком и инвестором является договором о совместной деятельности.
В соответствии со статьей 1130 Гражданского кодекса Украины по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону.
Ни Гражданским, ни Хозяйственным кодексами не установлено ограничений использования договоров о совместной деятельности в сфере строительства.
Анализ части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» позволяет сделать вывод, что обязанность использования предусмотренных данной нормой схем при финансировании строительства лежит непосредственно на том лице, которое организует финансирование. А в нашем случае это никто иной, как инвестор. Привлечение средств от третьих лиц инвестором может и должно осуществляться с использованием одного из разрешенных институтов, в частности, через те же фонды финансирования строительства.
Застройщик, если иное не предусмотрено договором, средства на строительство не привлекает и не использует. Привлечение денежных средств – это, по сути, их получение в постоянное или временное владение, пользование и распоряжение с целью финансирования строительства. Застройщик этим, как правило, не занимается. Он получает свою, определенную договором, долю от конечного результата совместной деятельности. Эта доля может выражаться как в денежной (если все площади реализуются инвестором, а застройщик получает определенный процент от выручки), так и в натуральной форме (в виде конкретных помещений). Кроме того, на протяжении строительства застройщик может претендовать на определенное финансирование, к примеру, на содержание службы заказчика (фактически, на оплату ее услуг) и т.п.
Тем не менее, попытки признания договоров между застройщиком и инвестором недействительными по причине их несоответствия части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционный деятельности» имеют место. Так, Хозяйственный суд г. Киева рассматривал дело № 6/591-6/592-6/593, которое заключалось в следующем. Несколько заинтересованных юридических лиц обратились в суд с иском о признании недействительным договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, который был заключен между застройщиком и инвестором после вступления в силу изменений к Закону «Об инвестиционной деятельности». Иски содержали и другие требования, которые к теме настоящей статьи отношения не имеют.
В решении от 16.07.2008 г. Хозяйственный суд г. Киева в признании договора недействительным на указанных основаниях отказал, отметив, что по своей правовой природе спорный договор является договором о совместной деятельности без объединения вкладов. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 11.11.2008 г. решение суда первой инстанции в этой части было оставлено без изменений.
В деле № 45/205, квалифицируя договор между застройщиком и инвестором, Хозяйственный суд г. Киева сослался на следующее. В соответствии с частью седьмой статьи 179 ХК Украины хозяйственные договора заключаются по правилам, установленным ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных ХК Украины, другими нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров. Действующий ГК Украины не предусматривает существования отдельного договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, но в то же время, положения части первой статьи 174 ХК Украины, а также пункт 3 части первой статьи 3 ГК Украины, которой закреплен принцип свободы договора, предусматривают возможность существования смешанного типа договора, т.е. такого договора, который опосредует разнородные отношения и объединяет условия, которые являются необходимыми для формирования определенного вида обязательств. К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответственных частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сути смешанного договора. Поскольку спорный договор паевого участия содержит в себе элементы как договора строительного подряда, так и договора о совместной деятельности, к отношениям сторон подлежат применению положения Гражданского кодекса Украины главы 61, 77.
Хозяйственный суд Донецкой области в деле № 40/240пд рассмотрел исковые требования о признании недействительным инвестиционного договора, заключенного с целью строительства жилого дома. Исковые требования, в частности, обосновывались ссылкой на часть третью статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Исследовав содержание договора, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор является по своей правовой природе договором о совместной деятельности. Так, его предметом является совместное строительство жилого дома. При этом, одна из сторон договора предоставляет строительную площадку, а другая организовывает разработку проектно-сметной документации, осуществляет строительные работы и организовывает материально-техническое обеспечение строительства. Договор не устанавливает специального статуса имущества, которое предоставляется для совместного строительства. Таким образом, это имущество остается в собственности той стороны, которая его предоставила, что соответствует ч. 2 ст. 1130 ГК Украины, которая предусматривает совместную деятельность без объединения вкладов участников.
Поскольку нарушений статей 203, 215 ГК Украины при заключении спорного договора установлено не было, в удовлетворении иска было отказано (решение от 15.10.2007 г., оставленное без изменений постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 19.12.2007 г. и постановлением ВХСУ от 02.04.2008 г.).
Подытоживая сказанное, хотелось бы отметить, что действующее законодательство не ограничивает и не запрещает заключение договоров между застройщиком и инвестором, направленных на организацию процесса строительства. Однако, в случае наличия в договоре положений, регламентирующих привлечение (получение) застройщиком денежных средств от инвестора с целью возведения объекта жилищного строительства – соответствующие положения (или же договор в целом) могут быть признаны недействительными, что также находит свое подтверждение в судебной практике.
09.01.2011 21:33
Договорная основа строительства жилого дома
На рубеже 2005-2006 годов много шума в строительных кругах наделал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года № 3301-IV, в соответствии с которым в статье 4 Законе «Об инвестиционной деятельности»
На рубеже 2005-2006 годов много шума в строительных кругах наделал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года № 3301-IV, в соответствии с которым в статье 4 Законе «Об инвестиционной деятельности» появилась весьма неоднозначная норма. Сегодняшняя её редакция гласит: «Инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с применением негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, исполнения обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами».До сих пор в связи с практическим применением указанных положений возникает немало вопросов, поэтому сохраняется потребность вновь и вновь возвращаться к этой теме.
Например, стандартной является ситуация, когда застройщик, имеющий отведенный с целью строительства земельный участок, не имеет при этом достаточных финансовых и организационных ресурсов для строительства объекта недвижимости. Как правило, в такой ситуации он привлекает инвестора, на которого возлагает обязанность организовать и профинансировать строительство. Возникает вопрос: как на договорной основе отрегулировать правоотношения между застройщиком и инвестором?
Существует мнение, что, привлекая инвестора к строительству объекта недвижимости, застройщик «привлекает средства в объект инвестирования», что, в свою очередь, может осуществляться исключительно через схемы, обозначенные в Законе «Об инвестиционной деятельности». На сегодня суды рассматривают немало исков о признании подобных договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.
Существует и противоположное мнение: если застройщик не привлекает средства самостоятельно, а возлагает на инвестора обязанность привлечь средства, договор между застройщиком и инвестором Закону «Об инвестиционной деятельности» не противоречит.
Договор между застройщиком и инвестором может называться по-разному: договор долевого (паевого) участия, инвестиционный договор, договор на возведение (строительство) объекта недвижимости, договор о совместной деятельности и т.д. Но дело не в названии. Для правильной квалификации такого договора необходимо исследовать его содержание, права и обязанности сторон.
В гражданском законодательстве нет четких требований к существенным условиям договоров, заключаемых между застройщиком и инвестором относительно возведения объекта недвижимости, поэтому условия таких договоров могут иметь свои отличия и особенности. Но если проанализировать условия таких договоров, становится очевидным, что в основной своей массе они содержат идентичные или близкие по смыслу положения. И это не случайно – как бы стороны не назвали договор, основной целью его является строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости.
Частью второй статьи 628 ГК Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который содержит элементы разных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не следует из сути смешанного договора.
Как правило, договора между застройщиком и инвестором включают в себя условия договоров о совместной деятельности, часто – условия договоров строительного подряда, иногда – условия договоров поставки и поручения. В целом договор регламентирует действия сторон по строительству объекта недвижимости и определяет порядок распределения между сторонами соответствующих частей созданного объекта. На застройщика обычно возлагается выполнение обязанностей бюрократического характера, как-то: получение исходных данных на проектирование, разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ, пролонгация договора аренды земельного участка в случае необходимости и т.п. В свою очередь организация строительства, его финансирование собственными и привлеченными средствами возлагается на инвестора.
Застройщик и инвестор обычно подробно регламентируют свои функции на всех этапах: разработка и утверждение проекта, получение разрешительной документации, выполнение строительных работ, ввод объекта в эксплуатацию и последующее распределение площадей. При всей организационной и финансовой поддержке инвестора осуществить все эти этапы без участия титульного застройщика невозможно.
Наличие у сторон общего интереса, который выражается в юридически значимых действиях, направленных на достижение единой цели – строительства объекта недвижимости и распределения его площадей, позволяет говорить о том, что в основе своей договор между застройщиком и инвестором является договором о совместной деятельности.
В соответствии со статьей 1130 Гражданского кодекса Украины по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону.
Ни Гражданским, ни Хозяйственным кодексами не установлено ограничений использования договоров о совместной деятельности в сфере строительства.
Анализ части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» позволяет сделать вывод, что обязанность использования предусмотренных данной нормой схем при финансировании строительства лежит непосредственно на том лице, которое организует финансирование. А в нашем случае это никто иной, как инвестор. Привлечение средств от третьих лиц инвестором может и должно осуществляться с использованием одного из разрешенных институтов, в частности, через те же фонды финансирования строительства.
Застройщик, если иное не предусмотрено договором, средства на строительство не привлекает и не использует. Привлечение денежных средств – это, по сути, их получение в постоянное или временное владение, пользование и распоряжение с целью финансирования строительства. Застройщик этим, как правило, не занимается. Он получает свою, определенную договором, долю от конечного результата совместной деятельности. Эта доля может выражаться как в денежной (если все площади реализуются инвестором, а застройщик получает определенный процент от выручки), так и в натуральной форме (в виде конкретных помещений). Кроме того, на протяжении строительства застройщик может претендовать на определенное финансирование, к примеру, на содержание службы заказчика (фактически, на оплату ее услуг) и т.п.
Тем не менее, попытки признания договоров между застройщиком и инвестором недействительными по причине их несоответствия части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционный деятельности» имеют место. Так, Хозяйственный суд г. Киева рассматривал дело № 6/591-6/592-6/593, которое заключалось в следующем. Несколько заинтересованных юридических лиц обратились в суд с иском о признании недействительным договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, который был заключен между застройщиком и инвестором после вступления в силу изменений к Закону «Об инвестиционной деятельности». Иски содержали и другие требования, которые к теме настоящей статьи отношения не имеют.
В решении от 16.07.2008 г. Хозяйственный суд г. Киева в признании договора недействительным на указанных основаниях отказал, отметив, что по своей правовой природе спорный договор является договором о совместной деятельности без объединения вкладов. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 11.11.2008 г. решение суда первой инстанции в этой части было оставлено без изменений.
В деле № 45/205, квалифицируя договор между застройщиком и инвестором, Хозяйственный суд г. Киева сослался на следующее. В соответствии с частью седьмой статьи 179 ХК Украины хозяйственные договора заключаются по правилам, установленным ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных ХК Украины, другими нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров. Действующий ГК Украины не предусматривает существования отдельного договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, но в то же время, положения части первой статьи 174 ХК Украины, а также пункт 3 части первой статьи 3 ГК Украины, которой закреплен принцип свободы договора, предусматривают возможность существования смешанного типа договора, т.е. такого договора, который опосредует разнородные отношения и объединяет условия, которые являются необходимыми для формирования определенного вида обязательств. К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответственных частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сути смешанного договора. Поскольку спорный договор паевого участия содержит в себе элементы как договора строительного подряда, так и договора о совместной деятельности, к отношениям сторон подлежат применению положения Гражданского кодекса Украины главы 61, 77.
Хозяйственный суд Донецкой области в деле № 40/240пд рассмотрел исковые требования о признании недействительным инвестиционного договора, заключенного с целью строительства жилого дома. Исковые требования, в частности, обосновывались ссылкой на часть третью статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Исследовав содержание договора, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор является по своей правовой природе договором о совместной деятельности. Так, его предметом является совместное строительство жилого дома. При этом, одна из сторон договора предоставляет строительную площадку, а другая организовывает разработку проектно-сметной документации, осуществляет строительные работы и организовывает материально-техническое обеспечение строительства. Договор не устанавливает специального статуса имущества, которое предоставляется для совместного строительства. Таким образом, это имущество остается в собственности той стороны, которая его предоставила, что соответствует ч. 2 ст. 1130 ГК Украины, которая предусматривает совместную деятельность без объединения вкладов участников.
Поскольку нарушений статей 203, 215 ГК Украины при заключении спорного договора установлено не было, в удовлетворении иска было отказано (решение от 15.10.2007 г., оставленное без изменений постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 19.12.2007 г. и постановлением ВХСУ от 02.04.2008 г.).
Подытоживая сказанное, хотелось бы отметить, что действующее законодательство не ограничивает и не запрещает заключение договоров между застройщиком и инвестором, направленных на организацию процесса строительства. Однако, в случае наличия в договоре положений, регламентирующих привлечение (получение) застройщиком денежных средств от инвестора с целью возведения объекта жилищного строительства – соответствующие положения (или же договор в целом) могут быть признаны недействительными, что также находит свое подтверждение в судебной практике.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Нові мита Трампа: що чекає на Україну та Ізраїль у новій торговій реальності Олег Вишняков вчора о 18:27
- Корупція у Президента чи безвідповідальність вартістю 2 млрд грн? Артур Парушевскі вчора о 14:23
- Регулювання RWA-токенів у 2025 році: як успішно запустити проєкт Іван Невзоров вчора о 13:50
- Непотрібний президент Валерій Карпунцов вчора о 13:38
- Стягнення додаткових витрат на навчання дитини за кордоном: на що необхідно звернути увагу Арсен Маринушкін вчора о 13:21
- Оформлення права власності на частку у спільному майні колишнього подружжя Альона Прасол вчора о 10:29
- В Україні з’явився "привид" стагфляції, що пішло не так? Любов Шпак вчора о 10:27
- Юридичне регулювання sweepstakes: основні аспекти та огляд за юрисдикціями Роман Барановський 02.04.2025 16:19
- Нелегальний ринок тютюну: як зупинити мільярдні втрати для бюджету України? Андрій Доронін 02.04.2025 15:05
- Перевірка компаній перед M&A: аудит, юридичні аспекти та роль менеджера Артем Ковбель 02.04.2025 02:12
- Адвокатура в Україні потребує невідкладного реформування Лариса Криворучко 02.04.2025 01:14
- Ретинол і літо: якими ретиноїдами можна користуватися влітку Вікторія Жоль 01.04.2025 09:44
- К вопросу о гегелевских законах диалектики. Дискуссия автора с ИИ в чате ChatGPT Вільям Задорський 01.04.2025 06:23
- Рекордні 8549 заяв на суддівські посади: що стоїть за ключовою цифрою пʼятого добору? Тетяна Огнев'юк 31.03.2025 21:11
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 31.03.2025 17:54
Топ за тиждень
Популярне
-
"Супутник Притули" змінив правила гри: як Україна вплинула на фінський космічний бізнес
24028
-
Сотні контрактів. Про що говорить масова закупівля Європою сучасних танків та БМП
17708
-
Ексголова Харківської ОДА Кучер очолив наглядову раду держкомпанії "Ліси України"
Бізнес 17444
-
Треба багато, але окупності нема. Чому в Україні так довго будуються скляні заводи
Бізнес 14066
-
Податкова почала отримувати дані про людей, які систематично продають товари через інтернет
Фінанси 12718
Контакти
E-mail: [email protected]