Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
30.06.2017 22:40
Покупателям самого дешёвого жилья в пристоличном регионе
Какие угрозы для покупателей несёт тенденция к снижению цен на рынке недвижимости в самом дешёвом его сегменте. О росте количества возводимых жилых комплексов, различиях цен в них и планировании доходности объектов.
Согласно международному исследованию Global House Price Index, по уровню падения за 2016 год первое место в мире заняла Бразилия, а второе – Украина. За этот год цены на недвижимость упали еще на 2%. Я отношу себя к противникам тех, кто называет любое изменение цен в пределах 5-10% за год падением, крахом или обвалом. Изменение цены в 2% в год, по моему мнению, это динамика или тенденция. Если провести аналогию с покупкой продуктов в супермаркете, в которой вы заметите, что минимальный набор продуктов, например, хлеб, молоко, крупа и шоколадка стоили год назад 100 грн, а в этом году 102 грн. А заметите ли вы такое изменение вообще?
Одновременно с тенденцией на понижение стоимости мы видим рост количества строящихся «дешёвых» квадратных метров вокруг Киева. Столица опоясана новым строящимся жильём по своему внешнему контуру, т.с. её дальние рубежи: Белогородка, Немешаево, Новые Петровцы, Бровары, Борисполь, Обухов. И каждый из застройщиков дальних рубежей столицы, своим главным конкурентным преимуществом выбирает стоимость квадратного метра. Воздух, лес, озёра и маршрутка до метро – это всё ДА и ещё раз ДА, но покупатель, покупая квартиры в пристоличном регионе, голосует гривной прямоугольной, в первую очередь, за стоимость метра квадратного.
Преобладающе все пристоличные строительства ведутся за счёт инвесторов – физических лиц, и как это сложилось за последние годы – конечных потребителей, потому как на сегодняшний день первичная недвижимость как инвестиционный инструмент значительно утратил свои позиции.
Обратите внимание, что даже в самых недорогих жилых комплексах в очередях (секциях), которые уже сданы в эксплуатацию есть в наличии свободные к продаже квартиры. Это показывает, что застройщик потратил свои и/или привлечённые средства на возведение 100% построенных метров, а продал лишь часть из них, и при этом продолжает строить и продавать строящиеся квартиры в еще не существующих физически домах.
Для полноты картины стоит отметить, что заработки с квадратного метра у застройщиков пристоличного региона значительно ниже, нежели в практически таких же жилых комплексах по части затрат, но расположенных непосредственно в черте столицы. Сравнивая стоимость продаваемого метра в 9 и 14 тыс. грн/метр видно, что разница составляет более 35%. А работая на рынке в нижнем ценовом сегменте – это огромная разница в доходной части. Соответственно, при равной затратной части, разные продавцы недвижимости получают доходы с разницей в 25-35%.
Не секрет, что на рынке недвижимости (в его самом дешёвом ценовом сегменте) рентабельность в 100% и более процентов канули в историю нулевых годов нынешнего века.
Работая в условиях нестабильной национальной валюты, непредвиденного роста стоимости строительных материалов, законодательного регулирования принуждающего работодателей к повышению заработных плат своих работников, роста стоимости энергоресурсов и т.п., а с другой стороны – жёсткой конкурентной среде, на этапе бизнес плана просчитать доходность проекта на его начальном этапе практически невозможно. И те проекты, которые находятся в зоне рентабельности 20-30%, первыми попадают в зону риска.
И, если не игнорировать те тенденции, которые отметили исследователи из Global HousePrice Index, и быть предусмотрительным, то необходимо насторожиться тем инвесторам, у которых их «квартиры» находятся на начальных стадиях строительства их будущих домов.
Финансовые просчёты собственника строительства, связанные с балансом в бюджете между доходной и расходной частью, можете даже не сомневаться, обязательно будут переложены на плечи инвесторов, потому как наше сегодняшнее законодательство никак не защищает инвесторов – это с одной стороны, а с другой – любая инвестиция – это риск, за который ответственность несёт собственно инвестор.
Желаю всем безопасных покупок, роста вложенных инвестиций и отсутствия каких-либо скандалов, связанных с Вашей недвижимостью.
P.S. и если вдруг что, не говорите потом, что я вас не предупредил.
P.P.S. время ещё есть.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи
- Євроінтеграція та реальність: діяти негайно Юрій Щуклін 14:20
- Як підтримати переселенців і зберегти людський ресурс України Нісар Ахмад 13:33
- Ключові інструменти, які допоможуть виграти найскладніші перемовини: поради підприємцям Владислав Пʼявка 10:46
- Харасмент у школах: чому мовчати небезпечно і як створити безпечне середовище для дітей Олександра Нікітіна 10:40
- З чого почати масштабування і систематизацію бізнесу Олександр Висоцький 10:29
- Як зменшити пори на обличчі? Вікторія Жоль 10:21
- Чи варто боятися фінмоніторингу? Сергій Пагер 08:40
- Що означає бути громадянином? Дмитро Зенкін вчора о 09:44
- Дві нові "гарячі точки" в Азійському регіоні Георгій Тука вчора о 07:54
- Європейський вибір України: Як суспільство звільняється від пострадянського минулого Штефан Сабау 26.04.2025 23:00
- Дзеркальні кроки – основа переговорного процесу Сергій Пєтков 26.04.2025 07:28
- Післяплата через Нову пошту та NovaPay: чи потрібен фіскальний чек? Арсен Маринушкін 26.04.2025 00:43
- ТЦК проти позову: розбираю відзив на позов, коментую, відповіді Павло Васильєв 25.04.2025 21:39
- Очікування vs реальність: правда про старт кар’єри в IT Сергій Немчинський 25.04.2025 10:36
- З чого починати описувати бізнес-процеси? Жанна Кудрицька 24.04.2025 23:46
Топ за тиждень
- ТЦК проти позову: розбираю відзив на позов, коментую, відповіді 458
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі 127
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям 111
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? 100
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею 99
Популярне
-
Зрадник Сальдо отримав підозру за заволодіння Херсонською нафтоперевалкою
Бізнес 8734
-
Чому тепер Зеленський має козирі у переговорах, а у Трампа карти такі собі
Думка 7226
-
Скільки коштує стати блогером у 2025: реальні історії інфлюенсерок про старт, витрати та заробіток
Життя 4300
-
"Життя після 100 — не виняток, а нова норма": як тренд довголіття змінює наш підхід до краси
Життя 3731
-
Паліндром і Христина Соловій: вісім музичних новинок тижня
Життя 2906
Контакти
E-mail: [email protected]