Оподаткування понаднормової нерухомості у 2021 році

Чи застосовуються пільги зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, якщо площа квартири перевищує 300 кв. м., а житлового будинку 600 кв. м.?

11 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 440/5187/19, адміністративне провадження №К/9901/15192/20 (ЄДРСРУ № 97598090) досліджував питання щодо оподаткування нерухомості (квартир, будинків) у 2021 площа яких перевищує встановлену норму.

Відповідно до підпунктів 266.1.1 пункту 266.1, 266.2.1 пункту 266.2, 266.3.1 пункту 266.3 статті 266 ПК України платниками податку є фізичні особи, які є власниками об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Об`єктом оподаткування є об`єкт житлової нерухомості, в тому числі його частка. Базою оподаткування є загальна площа об`єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

Відповідно до підпункту 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України база оподаткування об`єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.

Відповідно до підпункту 266.4.1 пункту 266.4 статті 266 ПК України база оподаткування об`єкта/об`єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи - платника податку, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів;

в) для різних типів об`єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), - на 180 кв. метрів.

Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік), який відповідно до підпункту 266.6.1 пункту 266.6 статті 266 ПК України дорівнює календарному року.

Отже, сплачувати податок доведеться за кожен квадратний метр понад цю норму.

Окрім цього, ставки та пільги з податку встановлюються за рішенням місцевих рад: сільських, селищних, міських та рад об'єднаних територіальних громад. Тобто, ставки та пільги залежать також від рішень, встановлених місцевими радами на кожній окремій території, де знаходяться об’єкти нерухомості.

При цьому, відповідно до позицій Верховного суду викладених в постановах від 15.05.2019р. у справі № 825/1496/17, від 02.12.2020р. у справі № 357/14346/17 рішення про встановлення місцевих податків і зборів віднесено до нормативно-правових актів органу місцевого самоврядування.

А отже, скасування судом таких актів з причин, які встановлені судовим рішенням, що набрало законної сили, є важливою обставиною в аспекті покладення на платника податків обов`язку по сплаті спірного податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, якщо така обставина входила до предмету доказування.

(!!!) Разом з тим, згідно з підпунктом 266.4.3 пункту 266.4 статті 266 ПК України пільги з податку, передбачені підпунктами 266.4.1 та 266.4.2 цього пункту, для фізичних осіб не застосовуються до:

об`єкта/об`єктів оподаткування, якщо площа такого/таких об`єкта/об`єктів перевищує п`ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої підпунктом 266.4.1 цього пункту (квартира перевищує 300 кв. метрів; житловий будинок перевищує 600 кв. метрів; площа різних типів об’єктів житлової нерухомості перевищує 900 кв. метрів).

об`єкта/об`єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

З урахуванням цього, фізичні особи – підприємці, які зазначили своє житло як податкову адресу та фактично здійснюють діяльність у власній квартирі /будинку, не мають право на пільги з податку на нерухомість. Аналогічно сплачувати податок починаючи з першого квадратного метра повинні і особи, які здають житлову нерухомість в оренду (лізинг).

В разі перебування об’єктів житлової та/або не житлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб, визначення платників податків відбувається наступним чином:

якщо об’єкт житлової та/або не житлової нерухомості перебуває  у спільній частковій власності кількох осіб,платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку;

якщо об’єкт житлової та/або не житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі , платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом ;

 якщо об’єкт  житлової та/або не житлової нерухомості у спільній сумісній власності кількох осіб і  поділений між ними в натурі,платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку ( пп.266.1.2 п .266.1 ст. 266  кодексу) .

Фізичні особи – співвласники житлової нерухомості, які перебувають у їх спільній сумісній власності але не поділені в натурі, повідомляють контролюючий орган про визначеного за їх згодою платника податку на нерухомість за майно, звернувшись з письмовою заявою за місцем податкової адреси ( місцем реєстрації) власника житлової нерухомості (Головне управління ДПС у Львівській області «Нарахування сум податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, фізичним особам у 2021 році» від 28 січня 2021 р.)

Згідно з підпунктом «ґ» підпункту 266.7.1 пункту 266.7 статті 266 ПК України обчислення суми податку з об`єкта/об`єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості у такому порядку, зокрема, за наявності у власності платника податку об`єкта (об`єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності фізичної чи юридичної особи - платника податку, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку), сума податку, розрахована відповідно до підпунктів "а"-"г" цього підпункту, збільшується на 25000 гривень на рік за кожен такий об`єкт житлової нерухомості (його частку).

Отже, ПК України встановлює податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, визначає об`єкт і базу оподаткування, а також передбачає пільги з його сплати із встановленням виключень, коли такі пільги не можуть бути застосовані.

Законом України від 30.03.2020 р. №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» визначено, що об’єкти нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до статті 266 Податкового кодексу України в період з 1 березня по 31 березня 2020 року.

Отже,  обчислення сум податку за звітний 2020 рік з об’єктів нежитлової нерухомості здійснюється контролюючим органом за виключенням періоду з 1 березня по 31 березня 2020 року (Головне управління ДПС  у Луганській області «Як сплачувати податок на нерухомість громадянам у 2021 році» 09 лютого 2021).

Податкове/податкові повідомлення-рішення (ППР) про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, зокрема органів місцевого самоврядування за місцем знаходження кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси ( місця реєстрації) до 1 липня 2021 року.

(!!!) Податкове зобов’язання з податку сплачується фізичними особами протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

ВИСНОВОК: Аналіз підпункту «ґ» підпункту 266.7.1 пункту 266.7 статті 266 ПК України та підпункту 266.4.3 пункту 266.4 статті 266 ПК України дає підстави для висновку, що до житлових будинків, площа яких перевищує 600 кв. метрів (120 кв. метрів х 5) пільги зі сплати податку не застосовуються.

При цьому, сума податку збільшується на 25000 гривень на рік за такий об`єкт житлової нерухомості, як будинок, загальна площа якого перевищує 500 кв. метрів.

P.s. У 2021 році податок на нерухоме майно нараховується фізичним особам - власникам об'єктів нерухомості (будинків, квартир тощо) за 2020 рік, виходячи з розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня 2020 року - 4 723,00 гривень.