Купівля-продаж сільгоспземель: як правильно підготуватись, щоб уникнути проблем
За останній місяць в Україні зареєстровано близько 1,6 тис. угод купівлі-продажу с/г землі. Проаналізуємо, як підготуватися до такої угоди, щоб уникнути оскарження договору і конфіскації ділянки.
Перевіряємо покупця і продавця землі
До потенційних покупців землі закон висуває чіткі вимоги. Це своєрідні запобіжники щодо потрапляння українських земель «не в ті руки».
Так купити с/г землю наразі може виключно фізична особа – громадянин України. При цьому він не має:
• входити до списку учасників терористичних організацій;
• перебувати під санкціями відповідно до ЗУ «Про санкції»;
• бути одночасно громадянином держави, яку в Україні визнано агресором або окупантом.
До речі, щодо громадянства постає цікаве питання. Чи може купити землю людина, у якої є інші паспорти, крім українського? Якщо це документ РФ – однозначно, ні. Але наявність громадянства інших держав не є прямою перешкодою для купівлі української землі. Принаймні закон про це мовчить. А практика з цього питання поки що не сформована.
Перед укладенням угоди нотаріус перевіряє у покупця наступне:
• наявність у нього інших земельних ділянок с/г призначення;
Адже одна людина не може концентрувати у своїй власності більше як 100 га таких земель. Враховуються також ділянки, що перебувають у спільній сумісній власності подружжя. А також земля у власності юридичної особи, в якій у покупця є акції, паї або частка.
• походження коштів, за які планується купувати землю.
Покупець має надати документи, які доводять легальне походження грошей, за які він буде купувати ділянку. Це можуть бути декларація про доходи, свідоцтво про спадщину, довідка про отримання кредиту та інше. Варіантів багато. Але без документів щодо джерела коштів нотаріус не посвідчить угоду.
До речі, розрахунки за землю проходять виключно в безготівковій формі. Тож обидві сторони повинні відкрити банківські рахунки.
Щодо продавця – тут все простіше. Ним може бути повнолітній, дієздатний власник ділянки. У нього повинні бути: паспорт та правовстановлюючі документи на землю. Додатково нотаріус перевірить, чи немає у продавця обмежень щодо права відчужувати ділянку.
Чи можуть іноземці купити землю в обхід закону
За чинними нормами іноземці зможуть купувати землю, тільки якщо таке рішення буде прийнято на референдумі. До того часу – офіційно ні. Але вже зараз відомі декілька «схем», за якими іноземці можуть обійти цю заборону і придбати с/г ділянки:
• отримати громадянство України – як вже зазначалось, наявність подвійного громадянства не є прямою перешкодою для купівлі землі;
• стати довірчим власником – як цей механізм спрацює на практиці невідомо, але за нормами закону така можливість є. Адже Земельний кодекс не висуває до довірчого власника жодних специфічних вимог.
Подібних схем може стати більше, якщо в Україні дозволять продаж землі юридичним особам. Тоді ніщо не заважає іноземцю стати «тіньовим» бенефіціаром української компанії та власником земель с/г призначення.
Аналізуємо земельну ділянку на відповідність вимогам закону
Важливо пам’ятати, що далеко не всі землі с/г призначення можна продавати. Інколи це прямо заборонено законом. Так власник не може продати ділянку, якщо вона знаходиться ближче 50 км до державного кордону. Або якщо на цю землю накладені обтяження – застава, арешт тощо.
Перший крок у перевірці бажаної ділянки – переглянути публічну кадастрову карту та отримати витяг з Держземкадастру. Так ви дізнаєтесь:
• кадастровий номер земельної ділянки – без нього взагалі не можна проводити жодних юридичних операцій із землею;
• площу та цільове призначення ділянки, як далеко від державного кордону вона знаходиться;
• чи має хтось переважне право на придбання ділянки. Це важливо. Якщо хтось наразі її орендує або має спецдозвіл на видобуток надр в її межах – у нього є переважне право купити цю землю. І тільки якщо він відмовиться, власник може вільно продати цю землю комусь іншому.
Якщо придбати ділянку в обхід переважного права, ваш договір можуть оскаржити в суді. Тоді права та обов’язки покупця переходять на іншу особу. А ви втратите земельну ділянку та будете змушені чекати на повернення своїх грошей від продавця.
До речі, не забувайте, що продаж землі не анулює договору оренди. Фактично, до вас переходять права та обов’язки орендодавця.
Другим кроком варто перевірити інформацію щодо землі у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. З витягу стане зрозуміло: хто власник, на яких підставах він набув цю землю, чи діють якісь обмеження речових прав. Наприклад, якщо земля знаходиться під арештом, купити її не можна. Жодний законослухняний нотаріус не посвідчить таку угоду.
І наостанок перевірте землю в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Для цього введіть у пошуковий рядок кадастровий номер. Так ви знайдете судові справи, в яких фігурує ця ділянка. Проаналізуйте, чи існують щодо неї спори про межі, право власності, іпотеку та інше.
Домовляємось про ціну
Звичайно, продавець визначає ціну на свій розсуд, а покупець вирішує погоджуватись чи ні. Але щодо с/г землі в законі є пересторога – ціна продажу не можу бути нижче за грошову нормативну оцінку. Її можна дізнатися з витягу Держземкадастру.
Не забувайте, що необґрунтовано низька ціна викличе підозри у податкової. І тоді продавцю можуть донарахувати податок на дохід фіз. осіб. Щоб цього не сталося, варто обґрунтувати ціну експертним висновком оцінювача.
Що робити після перевірки
Впевнені, що немає жодних перешкод для укладення угоди? Саме час іти до нотаріуса. Адже договір купівлі-продажу землі має бути нотаріально посвідченим. Тому нотаріус ретельно перевіряє, чи немає перешкод для укладення вашої угоди. Це може займати до декількох тижнів.
Нотаріус відмовить у посвідченні договору, якщо виявить порушення вимог закону. Але це не найгірший варіант. Набагато гірше, якщо ви підпишете договір з порушеннями і його будуть оскаржувати. В результаті вашу ділянку взагалі можуть конфіскувати за рішенням суду.
Після перевірки нотаріус посвідчує вашу угоду, реєструє право власності та надає покупцю правовстановлюючі документи на землю. Крім того, відомості щодо нового власника вносяться до Держземкадастру.
Практика укладення угод щодо купівлі-продажу землі ще формується, і за нею цікаво спостерігати. Напишіть у коментарях, чи доводилося вам укладати такі договори та чи виникали складнощі?
- Відсутність у міськради коштів на сплату судзбору як підстава для звернення прокурора Євген Морозов 10:17
- Самопредставництво юридичної особи: Право чи привілей? Дмитро Зенкін вчора о 14:11
- Адмінарешт майна платника податків це публічно-правовий спір, а не спір про право Євген Морозов вчора о 13:11
- Чи декриміналізовані дрібні крадіжки в Україні? Рішення Верховного Суду Світлана Приймак вчора о 12:39
- Виклики та можливості у процесі відновлення України Сильвія Красонь-Копаніаж 17.10.2024 15:49
- Інтеграція та інновації: шлях розвитку Реєстру судових рішень Леонід Сапельніков 17.10.2024 14:01
- Технологічний обмін як основа відновлення та модернізації енергетичної системи України Олексій Гнатенко 17.10.2024 14:00
- Політика і психологія: як заперечення та раціоналізація формують державні рішення Валерій Козлов 17.10.2024 13:49
- Медіація у господарських спорах Наталія Ковалко 17.10.2024 13:40
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію Інна Бєлянська 17.10.2024 13:09
- Навіщо компанії ERP-система Віталій Курдюмов 17.10.2024 11:24
- Доцільність та правомірність розірвання договору після закінчення строку його дії Євген Морозов 17.10.2024 10:20
- Нові вимоги до подання даних нотаріусами: зміни для спадщини, дарування та купівлі-продажу Золтан Русанюк 16.10.2024 23:10
- "Джокер" залишається в рукаві Євген Магда 16.10.2024 18:04
- Податки підняли, питання залишилися Любов Шпак 16.10.2024 11:54
- "Джокер" залишається в рукаві 5536
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію 746
- Криве дзеркало доброчесності: чи єдині стандарти для суддів і прокурорів? 381
- Кожен українець за кордоном – амбасадор своєї країни: місія, відповідальність і майбутнє 220
- AI Risk: як штучний інтелект формує нові горизонти корпоративної безпеки 215
-
СЗЧ та дезертирство зросли вп'ятеро — дані за областями
Інфографіка 36715
-
Реакція на викриття 49 прокурорів наштовхує на висновок – робити, як в Росії. Але це не вихід
Думка 35620
-
"Путін витрачає на війну до $130 млрд на рік. Диво, що ми тримаємось". Що розказав Залужний
8388
-
Департамент охорони культурної спадщини вимагає зафарбувати мурал з Будановим на Подолі
Життя 8084
-
Тігіпко купує третій банк
Фінанси 6634