Карантин, як спосіб зменшити орендні платежі

Правова можливість зменшення орендних платежів у зв`язку з настанням форс-мажорної обставини у вигляді карантину (COVID-19)

17 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 910/9286/20 (ЄДРСРУ № 97735203) досліджував питання щодо правової можливості зменшення орендних платежів, шляхом внесення змін у договір оренди,  у зв`язку з настанням форс-мажорної обставини у вигляді карантину (COVID-19). 

Суть спору:  Причиною виникнення спору стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для внесення змін до Договорів суборенди щодо зменшення суми платежів у зв`язку із твердженням орендаря про наявність форс-мажорних обставин (карантину), які сторони на момент укладення зазначених Договорів не могли передбачити.

Відповідно до приписів статей 11, 525, 526, 629 ЦК України договір як підстава для виникнення цивільних прав та обов`язків є обов`язковим для виконання сторонами і за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала відповідну вимогу/пропозицію).

У постановах Верховного Суду від 15.06.2018 зі справи № 915/531/17, від 26.05.2020 зі справи № 918/289/19, від 17.12.2020 зі справи № 913/785/17 викладено висновок щодо застосування статті 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», відповідно до якого:

- статтею 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що засвідчення дії непереборної сили шляхом видачі сертифікату про форс-мажорні обставини покладено на Торгово-промислову палату України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати;

- форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку виконання господарського зобов`язання;

- доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Отже, виходячи з наведених норм законодавства, висновків Верховного Суду та умов Договорів суборенди, підтвердженням існування форс-мажорних обставин є відповідний сертифікат Торгово-промислової палати України чи уповноваженої нею регіональної торгово-промислової палати.

При цьому Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким доповнено частину другу статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» положенням про віднесення до форс-мажорних обставин карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, не передбачає будь-яких законодавчих змін (виключень/особливостей) щодо підтвердження існування такої обставини.

ВИСНОВОК: Верховний суд зазначає, що підтвердження форс-мажорних обставин може бути підставою для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов`язань, а не для примусового внесення змін до відповідного договору, якщо лише самим договором не передбачено іншого.

Аналогічна правова позиція Верховного Суду міститься у постанові від 01.06.2021 у справі № 910/9258/20 (ЄДРСРУ № 97350258).

 P.s. Плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони (п.14 Перехідних положень ЦКУ).