Кому же все-таки принадлежит многоквартирный жилой дом?

Несколько слов об определении «собственника» многоэтажек старого фонда…

Иногда думаешь, что это как раз тот вопрос, ответ на который лучше искать на поверхности, а не копать вглубь. Внимательное изучение законодательства запутывает еще сильнее. Так и хочется остановиться на категориях «баланс», «собственность ЖЭКа», «квартплата», «капитальный и текущий ремонт» и подобных. Кстати, правоотношения по поводу многоквартирных домов, их элементов, придомовых территорий лучше понимаются именно на таком языке. Но все же попробуем порассуждать в русле действующего законодательства.

Разумеется, вопрос не раз освещался в специальной литературе, становился предметом оживленных профессиональных обсуждений на онлайн дискуссионных площадках (см.: здесь и здесь).

Какие же чаще всего выдвигаются варианты ответа на вынесенный в заголовок нашей заметки вопрос? Собственно, их несколько:

1. Дом находится в коммунальной (государственной) собственности (на языке людей старой закалки – в собственности ЖЭКа). Либо в собственности юридических лиц (возникших в ходе приватизационных трансформаций акционерных и иных обществ). Подвид этого варианта: квартиры, как объект права собственности, пребывают в собственности жильцов, а «дом» (но только его конструктивы, опорные конструкции) в собственности громад. При таком подходе под домом понимаются только конструкции, за вычетом всех помещений дома.

2. Дом находится в общей собственности его жильцов.

3. Дом вообще не является самостоятельным объектом права собственности, следовательно, никому и не принадлежит.

Скажу сразу, что каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим их чуточку детальнее:

Вариант № 1. Удобно для жильцов: все вопросы ремонта и пр. ложатся на муниципалитет. Ведь нам всем так удобно забывать о том, что собственность это и бремя ее содержания. Текущий ремонт оплачивают сами жильцы (в виде платы за СДиПТ), а вот капитального ждут от муниципалитетов. Правда вот в бюджетах, к сожалению, денег не хватает. Поэтому ремонта даже тех домов, что включены в т.н. «титул капитального ремонта», приходится ждать годами. Недавно этот вопрос достаточно исчерпывающе разъяснил Минрегион. Приемлем этот вариант и для органов самоуправления. Они, как собственники, своим независимым волеизъявлением определяют балансодержателя (управителя) объектов коммунального жилищного фонда. Преимущественно это коммунальные предприятия. Позиция вполне обоснована de lege lata с учетом того, что дома «старого фонда» передавались муниципалитетам от государства в первой половине 90-х на основании соответствующих решений. Более того, на второй волне «коммунализации домов», захлестнувшей Украину в начале 2000-х, на многие жилые дома были даже выданы свидетельства о праве собственности за территориальными громадами (на весь дом в целом). Нужно иметь в виду, что формально жилой дом и квартира в нем – вполне самостоятельные объекты недвижимости (см. ст.ст. 4,5 Закона «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», ст.ст. 379-382 Гражданского кодекса (ГК). Коль уж мы рассуждаем юридически, то недвижимость есть категория сугубо правовая (идеальная).  Что написано в законе, то и недвижимость. Экстремистский аспект этой позиции сводится к тому, что, коль уж громада собственник, пусть и содержит дом самостоятельно в полном объеме (в т.ч. осуществляет текущий ремонт, уборку территорий и пр.). То есть, дескать, платить за СДиПТ («квартплату») нет оснований. Ведь, как известно, заключенные договоры на соответствующую жилищно-коммунальную услугу имеют далеко не у всех жильцов. На самом деле, за полученные услуги все равно платить нужно, а такую позицию следует считать неверной. Есть и другая сложность. «Дом», по нормативному определению, охватывает все соответствующее пространство в рамках его внешних конструкций. А любой объект недвижимости это в первую очередь пространство. Квартиры внутри него, принадлежащие разным лицам, – это «клеточки» того же самого пространства. Когда над одним и тем же пространством осуществляют наивысшую (собственническую) власть разные субъекты, еще и в равной степени, – это не есть хорошо. Трудно себе представить государство, которое одновременно Украина и Австралия, т.е. где обе державы имеют совершенно одинаковый суверенитет над одной и той же территорией (пространством).

Вариант № 2. Правовое обоснование ему широко известно. Это ст. 382 ГК (ч.2), ст. 10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» (ч.2, а также косвенно ч.7), Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного жилого дома», решения Конституционного суда Украины от 02.03.2004 № 4-рп/2004 и от 09.11.2011 № 14-рп/2011. Ход рассуждений таков: раз собственникам квартир принадлежат на праве общей собственности (к слову, Закон «Об ОСМД» по какой-то, известной лишь ему логике, разделяет режим общей собственности в доме на общую долевую и общую совместную, которую еще и нужно описать в Уставе ОСМД) конструктивы и вспомогательные помещения, то и весь «дом» принадлежит им. Тут, правда, остается без ответа вопрос, тождественна ли вещь (в нашем случае - многоквартирный дом) совокупности всех ее составляющих элементов (конструкций, элементов) ? Здесь уместно упомянуть так называемый философский «парадокс корабля Тесея» (детальнее об этом см. Вики, которой не брезгует даже известный У.Эко, а о нем см. здесь). С этим вариантом связан и следующий…

Вариант № 3. По закону собственникам принадлежат квартиры (помещения), а также все оборудование дома, конструктивные элементы и помещения общего пользования. Но не «дом» ! Такого объекта прав (юридически, разумеется) не существует вовсе. Ссылки на законодательные акты те же, что и в Варианте №2, просто иная интерпретация текстов законодательных актов (вопросы толкования).

Выводы. Какой же взгляд лучше? По мнению автора, все они хромают. В первую очередь по той причине, что собственники квартир не становятся оформленными собственниками соответствующих земельных участков и каких-либо вещных прав на них.

Отвод участков многоквартирных домов в собственность предусмотрен законом лишь для ОСМД (см. ст. 42 Земельного кодекса Украины). Но: 1. Не во всех домах они создаются (иногда их создание попросту неэффективно); 2. На практике участки передают ОСМД в собственность крайне редко, по сути, в единичных случаях. Но, даже если так, действующее законодательство (через конструкцию ОСМД) не предусматривает участие каждого собственника квартиры в объединении совладельцев с определенным правовым положением, дающим ему право на земельный участок. Поэтому данный механизм далек от совершенства. Квартиры и помещения на сегодняшний день полностью «отвязаны» от соответствующих прав на земельные участки (хотя, признаться, есть в этом и определенное удобство при совершении сделок). Считаем, что «в идеале» права на квартиры и конструкции дома должны являться ничем иным, как правами на соответствующий земельный участок (их обременениями). Все должно начинаться с земельного участка. Автор убежден, что в перспективе земельный участок должен стать единственным, закрепленным законом, объектом недвижимости. Тогда вопросы по типу: «…а как так может быть, что объектом недвижимости является как дом, так и квартира внутри него, причем они принадлежат разным субъектам, а земля под домом третьему?» отпадут сами собой.

С учетом исторических реалий необходимо, по меньшей мере, учесть опыт ГДР, Польши и других стран (где права на землю под многоквартирными домами и на придомовые территории в той или иной форме передавались либо непосредственно гражданам, либо соответствующим юридическим лицам) и предусмотреть удобные и быстрые механизмы предоставления земельных прав собственникам квартир (нежилых помещений), а также тем, кто только сейчас приватизируется. Альтернативный вариант – предоставление участка в собственность определенному юридическому лицу, «корпоративные права» (условно говоря) в котором будут принадлежать собственникам квартир и нежилых помещений. Однако, это все только de lege ferenda.

Сейчас же мы живем в собственных квартирах, расположенных в коммунальных домах. И не забываем вовремя платить «квартплату»… ведь именно так мы обеспечиваем сохранность старого жилищного фонда в существующих социально-экономических и юридических условиях...