Екслюзивна несправедливість: на гачку у рієлтера

На початку літа громадськість сполошила новина про появу у Парламенті ініціативи законодавчо врегулювати рієлтерську діяльність. Обурення було викликано зокрема тим, що у п. 6 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» законопроєкту № 3618 пропонується доповнити частину 1 статті 638 Цивільного кодексу України новим абзацом, згідно з яким «істотною умовою договору, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних у сфері рієлтерської діяльності відповідно до Закону України «Про рієлтерську діяльність в Україні». 

Проаналізувавши логічний ланцюжок дій, які має вчинити власник нерухомості для отримання індивідуального реєстраційного номера, правники прийшли до висновку про те, що законопроєктом пропонується обов’язковий характер укладення ріелтерського договору для здійснення операцій з нерухомістю, що у разі їх прийняття може обмежити права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном (продавати, купувати, здавати в оренду та орендувати тощо) без посередника – ріелтера. 

В цілому погоджуючись з вказаним висновком, все ж хочеться зазначити, що наразі і без внесення змін до означеної статті Цивільного кодексу України та прийняття спеціального законодавства, багато власників нерухомості щоденно зіштовхуються з проблемою обмеження їхніх прав самостійно розпоряджатись майном. Щоправда відбувається це в умовно «добровільному» порядку. 

Маючи бажання реалізувати намір продати своє нерухоме майно швидко та якісно, ті з нас хто цінує власний час, як правило звертаються за послугами до посередника, який фахово та за винагороду знайдуть відповідального покупця. Тому за статистикою 90% всіх договорів купівлі-продажу, оренди об’єктів нерухомості, укладають рієлтери.

Інтернет простір рясніє рекламою рієлторських послуг, які пропонують потенційним клієнтам безпроблемне вирішення «квартирного питання», зокрема шляхом укладання ексклюзивного договору на продаж майна.

Семантичне наповнення слова «екслюзив» (те, що є винятковим, неповторним, єдиним у своєму роді та надається виключно комусь одному) приваблює власників нерухомості, які розраховують в першу чергу на винятково вигідні умови, неповторний сервіс та виключно високий рівень надання послуг. 

До того ж агенції нерухомості запевняють, що суть ексклюзивності такого договору зводиться до того, що власник, який бажає продати свою нерухомість в розумний термін з найбільшою вигодою й безпекою, доручає це лише одній агенції нерухомості, а агенція, у свою чергу, отримує виключне право обслуговування даного клієнта.  

При цьому його обов’язковою умовою є те, що власник нерухомості, підписавши ексклюзивний договір, бере на себе зобов’язання не укладати угод з іншими ріелторськими організаціями. 

Насправді ж, зміст вказаних договорів часто-густо виписується таким чином, що замість «інших рієлтерських організацій» розуміється не лише необмежене коло фізичних та юридичних осіб, але й сам власник майна. 

Таким чином, підписавши такий бланк екслюзивного договору на відчуження нерухомості власник позбавляє себе права пропонувати свою квартиру до прикладу родичам, друзям, сусідам, тобто будь-кому. Адже всі вони входять в поняття «треті особи», визначення якого також люб’язно надається в договорі.  

При цьому, усвідомлення обмеження прав приходить лише згодом, а саме з судовим позовом від рієлтера про стягнення суми винагороди за рієлтерським договором. Це означає: якщо власник підписав такий договір, але на наступний день продав квартиру своєму сусіду, то позов від екслюзивного посередника про стягнення 10 % від вартості квартири не змусить на себе довго чекати. 

Підтвердженням цьому слугує судова практика. Так, заочним рішенням суду було задоволено вимоги агенства нерухомості та стягнуто уже з колишнього власника майна 41 тисячу гривень. Підставою для стягнення вказаної суми коштів слугувало порушення умов екслюзивного договору, а саме відчуження власником свого майна третій особі. Важливим доказом у справі слугував витяг з реєстру прав на нерухоме майно, який надало агенство нерухомості.  

В іншій справі агенство нерухомості зажадало окрім винагороди за договором стянення з підписанта екслюзивного договору штрафу за порушення його умов, однак цього разу суд відмовив в задоволенні вимог через відсутність у справі доказів, що б підтверджували право власності відповідача на майно. Однак цілком зрозумілим є той факт, що у випадку співпадіння особи-замовника за договором та власника, який відчужив майно, стягнення коштів було б неминуче.  

Ще в одній зовсім недавній судовій справі агенству вдалось стягнути з колишнього власника неустойку за невиконання умов екслюзивного договору. Як вбачається з судового рішення, в означеному договорі було прописано те, що «будь-яка угода по відчуженню майна, що укладається в період дії договору вважається наданням послуг агенством». Відтак витяг з реєстру прав на нерухоме майно став доказом виконання агенством його умов. 

В деяких справах колишні власники майна намагались захистити свої права, пост-фактум заявляючи зустрічні позовні вимоги про визнання договору з рієлтером недійсним. Найчастіше підставою для визнання договору недійсним визначали введення в оману або укладення договору внаслідок помилки. Однак суди відмовляли в задоволенні таких недоведених доказами зустрічних вимог та стягували на користь рієлтерів заявлені в позовах суми коштів. 

Наведений короткий аналіз судової практики є підтвердженням того, що обмеження прав власників нерухомості, внаслідок укладення договорів з рієлтерами існує нині і без креативних законодавчих ініціатив.  

Наведене активізує потребу в напрацюванні як механізмів вирішення існуючих проблем, так і недопущенням появи нових. 

Таким механізмом вирішення існуючої проблеми, на моє переконання, може слугувати своєчасне звернення до суду на підставі Закону України «Про захист прав споживачів». Стаття 18 даного закону містить самостійні підстави визнання недійсними умов договорів, що обмежують права споживача.

Визначення поняття «несправедливі умови договору» закріплено в частині другій наведеної норми. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживачу. Відтак, з наведеного слідує, що умови договору можуть кваліфікуватись як несправедливі, якщо вони одночасно: по-перше, порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов’язків сторін; по-третє, завдають шкоди споживачеві.

В ситуації, коли замовник послуги (власник майна) згідно з екслюзивним договором має одні лишень зобов’язання (надати інформацію, здійснити оплату послуг, утриматись від дій щодо пропонування своєї квартири до продажу тощо), а рієлтер навпаки – суцільні права, говорити про баланс розподілу прав та обов’язків не доводиться. Як і про добросовісність, коли мова йде про нав’язування споживачеві «екслюзивної» послуги, яка насправді обмежує його права на вільне володіння та розпорядження своєю власністю. 

А поки судова практика з цього приводу лише напрацьовується, вірус екслюзивної несправедливості продовжує атакувати все нові правочини про надання рієлтерських послуг.