Автор
Адвокат, управляющий партнер SEART Lawyers
Кнопки

Особенности договора купли-продажи имущественных прав

 
30.07.2017 00:14

В конце 2015  года немалый резонанс наделало постановление Верховного Суда Украины от 2 декабря 2015 г. № 6-1732цс15, согласно которому по содержанию договора купли-продажи имущественных прав покупатель получает только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. А потому оснований для признания за покупателем имущественных прав на объект инвестирования нет. Решение, надо сказать, весьма неоднозначное…

А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в строящихся домах как заключались, так и заключаются. Насколько это правомерно, а главное – насколько это безопасно для инвесторов, попытаемся разобраться.

Стремительное развитие института имущественных прав в сфере жилищного строительства началось в 2006 – 2007 гг. Еще в 2007 г. Минюст Украины в письме № 19-50-2309 разъяснял, что до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не может отчуждать (продавать, менять, дарить и т.п.) квартиру как объект недвижимости, но может отчуждать свои имущественные права на неё.

Тогда же и для судебных инстанций возникла необходимость определить свою позицию. Одно из первых определений Верховного Суда Украины от 17.09.2008 г. № 6-26887св07 по данному вопросу признает существование имущественных прав на этапе строительства, когда недвижимости как таковой еще нет.

Немного теории

Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.

Здесь нужно понимать, что имущественный характер могут носить не только вещные, но и обязательственные права.

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Как объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, имущественные права на квартиру могут свободно отчуждаться. В частности, согласно части второй статьи 656 ГК имущественные права могут быть предметом договора купли-продажи.

Имущественные права могут быть предметом залога (ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О залоге»), в частности, имущественные права на объект незавершенного строительства могут быть предметом ипотеки (ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке»).

Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Вместе с тем, помимо вещных имущественных прав не стоит сбрасывать со счетов и уже упоминавшиеся права обязательственного характера, проистекающие из договора, в числе которых право требования к продавцу обеспечить строительство дома, его ввод в эксплуатацию и передачу готового объекта недвижимости покупателю – собственнику имущественных прав.

От теории к практике

Прежде всего, необходимо подчеркнуть: договор купли-продажи имущественных прав является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.

В частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127 (в редакции постановления КМУ от 23 августа 2016 г. № 553) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Вместе с тем, если следовать логике судебной практики, имущественные права, приобретаемые по договору купли-продажи, не порождают автоматически у покупателя право собственности на недвижимое имущество, в том числе после его ввода в эксплуатацию. Для оформления такого права должна быть соблюдена процедура, предусмотренная Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений. Если же процедура не соблюдается, то и право собственности, соответственно, не возникает. Более того, в случае уклонения продавца от передачи покупателю квартиры и права собственности на нее, суды отказываются признавать за покупателем право собственности в судебном порядке. И это, безусловно, риск для покупателя. Его нужно учитывать, но и переоценивать тоже не стоит.

Во-первых, инвестирование – это всегда риск, в какой бы форме оно не совершалось. Нет ни единой схемы приобретения квартиры в строящемся доме, которая бы защищала инвестора целиком и полностью. Даже разрекламированные фонды финансирования (ФФС) не являются панацеей от рисков: известно немало примеров, когда финансовая компания вступала в сговор с застройщиком (или вообще была его дочерней структурой) и пренебрегала своими обязательствами перед инвесторами; в итоге объект «замирал» в стадии полуготовности, а деньги «улетучивались» в неизвестном направлении. Так что договора купли – продажи имущественных прав заключают в себе риски, вполне сопоставимые с рисками других схем приобретения строящегося жилья.

Во-вторых, и это немаловажно: застройщик, который дорожит своим реноме, не допустит в своей работе подобных прецедентов, поскольку, благодаря открытости реестра судебных решений, такие ситуации на репутации застройщика ставят жирный крест. Соответственно, если застройщик – вновь созданная фирма, не сдавшая ещё в эксплуатацию ни одного объекта, - риск высок. Если же застройщик может похвастаться введенными в эксплуатацию домами и отсутствием скандалов, велика вероятность, что и в будущем ситуация не изменится в худшую сторону.

Форма и содержание

Если покупатель принял решение заключать договор купли-продажи имущественных прав, не будет лишним обратить внимание на некоторые существенные условия такого договора.

1. Предмет договора должен быть четко определен.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е. какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию квартира передается покупателю в собственность; также четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав), происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?

И, наконец, в-четвертых, должна быть четко определена сама квартира, а именно: а) строительный адрес объекта; б) номер квартиры согласно строительной нумерации; в) этаж; г) площадь общая и жилая; д) количество комнат. Не будет лишним в качестве приложения приобщить к договору план, на котором обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир после ввода дома в эксплуатацию совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну нумерация может сместиться), поэтому, дабы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», лучше её заранее визуализировать на плане.

2. Цена договора или же порядок её определения, равно как и порядок оплаты, также должны регламентировать четко и не допускать двоякой трактовки. Хорошо, если цена является твердой, зафиксирована в договоре и не подлежит изменениям. Но часто бывает так, что график платежей растягивается на месяцы, если не на годы. При этом цена фиксируется только на фактически оплаченную часть квартиры, вернее (и корректнее) – имущественных прав. На этот момент нужно обратить внимание.

Что же касается неоплаченной части, то чаще всего продавцы предусматривают, что она может меняться, причем изменения могут инициироваться как самим продавцом в одностороннем порядке, так и быть следствием возросшего курса доллара или евро. Здесь покупателю нужно, прежде всего, уяснить себе исчерпывающий перечень случаев, когда цена может меняться, а главное – в каких пределах?

3. Сроки. Это очень важные условия, причем речь идет не только о сроках оплаты стоимости имущественных прав, но и о сроках ввода дома в эксплуатацию, сроках передачи квартиры покупателю, сроках оформления права собственности покупателя на квартиру. В договоре все эти условия должны быть зафиксированы.

4. Гарантийные обязательства. Вот не любят наши застройщики-продавцы предусматривать в договоре эти условия! Оно и понятно: кто хочет взвалить на себя дополнительные обязанности? Но для покупателя важно понимать: когда он получит ключи от квартиры и если вдруг обнаружит там строительный брак – кто, за чей счет и в какие сроки будет его устранять? Причем это нужно согласовать не на словах, а письменно, в тексте договора.

5. Досрочное расторжение договора и его последствия. Очень часто оказывается, что малейшее нарушение договора покупателем (особенно в части соблюдения сроков оплаты) является основанием для расторжения договора застройщиком. Эти основания следует изучить, по возможности – скорректировать. Не менее важным является вопрос: что в случае расторжения договора происходит с деньгами? Возвращаются ли они покупателю? В каком размере? В какие сроки?

6. Не секрет, что фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ нередко отличается от указанной в контракте. При этом в случае увеличения площади квартиры продавец, как правило, требует от покупателя доплату. Следует выяснить, как эта доплата будет рассчитываться, по какой цене? И по какой цене будет происходить возврат денег в случае, если площадь квартиры окажется меньше запланированной?

7. Наконец, кто и в какие сроки должен оформить право собственности покупателя на квартиру? Должен ли покупатель дополнительно оплачивать услуги по офрмлению, и если так, то в какой сумме?

Что касается формы договора купли-продажи имущественных прав, то здесь практика сложилась неоднородная, т.к. некоторые застройщики (продавцы) обеспечивают нотариальное заверение подобных договоров, иные – заключают в письменной форме без нотариального заверения. Нотариальное заверение – это, своего рода, дополнительная гарантия, т.к. нотариус при совершении сделки проверяет её правомерность. Но, с другой стороны, это дополнительные расходы, которые ложатся, как правило, на покупателя.

При этом заключение договора в письменной форме без нотариального заверения также не является нарушением. Еще в 2013 году на свое обращение в  Государственную регистрационную службу Украины я получил ответ (письмо от 27.11.2013 г. № Ч-3561-05), что договор купли-продажи имущественных прав может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Точка зрения редакции портала ЛІГА.net и Информационного агентства "ЛІГАБізнесІнформ" может не совпадать с точкой зрения авторов блогов и комментариев к ним. Редакция портала не отвечает за достоверность таких материалов, а портал выполняет исключительно роль носителя
Популярные теги
Iryna Berezhna PR адвокат Адвокат Морозов адвокатура азаров Александр Прогнимак АТО банк банки банкротство бизнес бізнес будущее украины бюджет БЮТ валюта Васильев ВВП верховна рада Верховная Рада Вибори війна влада власть война выборы газ геннадий балашов Гонтарева государство гривна Гройсман гроші ГФС демократия деньги депозит депозиты децентралізація доллар Донбас Донбасс доходы ДТП ДФС евроинтеграция евромайдан Европа економіка ЕС євромайдан ЄС жизнь ЖКГ жкх закон законодательство законопроект зарплата Земля импорт инвестиции инвестиции в экономику интернет Ипотека Ирина Бережная Ігор Ткачук Ірина Бережна Кабмин кадры карьера киев Київ Китай Кличко Кодекс законів про працю України конституция конституція Конституція України коррупция корупція кредит кредиты кризис Крим Крым культура курс люстрация люстрація Майдан маркетинг маркетинг юридических услуг МВФ менеджмент налоги налоги украина налоговые споры Налоговый кодекс народ НАТО наука нафтогаз НБУ НДС недвижимость Николай Гольбин образование Общество Одесса Олександр Горобець оппозиция отмена налогов охрименко Павло Петренко парламент партия регионов ПДВ персонал податки податкові спори политика политтехнологии політика порошенко правительство право право на працю працедавець працівник президент прогнимак прогноз Программа социально-экономического развития Украины прокуратура психология денег психология успеха публічний аудит путин Путін работа революция режим Януковича рейдерство реклама рекрутинг Реформа реформи реформы Росія Россия Руслан Сольвар рынки свобода сепаратизм СМИ соціально-економічні права строительство студент суд судебная практика судова практика судова реформа судовий захист США таможня тарифи тарифы Тигипко Тимошенко Ткачук трудовий договір трудовий договір. трудові відносини УКБС Украина украина будущее україна Укрпочта Укрпошта управление уровень жизни людей Уряд финансы экология экономика Экономика Украины эксперт по миграции экспорт энергетика юрист Ющенко янукович Яценюк