блоги

Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
14.09.2015 10:34

ОАЭ. Роскошный пример для подражания

Екатерина Красная Управляющий партнер Yana PROPERTY

Анализ влияния государства на отношения на рынке недвижимости ОАЭ на примере Дубая

Только вчитайтесь в эти грандиозные цифры. Башня Burj Khalifa в эмирате Дубай по-прежнему возглавляет список самых высоких зданий мира. В первом квартале 2015 года в Дубае начнут строительство самого большого по площади торгового центра в мире The Mall of the World. На сегодняшний день самый крупный торговый центр мира Dubai Mall также находится в Дубае. Ожидается, что новый ТЦ смогут посещать до 180 млн покупателей ежегодно. По данным инвестиционной компании DubaiHolding, Dubai Mall ежегодно посещают 75 млн человек. В прошлом году стало известно о проекте расширения международного аэропорта Al Maktoum International. Через 6-8 лет аэропорт сможет увеличить пассажиропоток до 120 млн человек. По данным Центра авиации Азиатско-Тихоокеанского региона CAPA (Centre for Asia Pacific Aviation), в 2015 году международный аэропорт Дубая лидирует в мире по загруженности. За 2014 год он принял 18,36 млн человек, обогнав лондонский Хитроу, который перевез 16,1 млн человек. На начало 2016-го запланирован запуск тендера на строительство амбициозного экологического жилого района DesertRose, рассчитанного на 160 тыс. жителей, который обойдется в 8,2 млрд долларов. Четыре из 97 небоскребов выше 200 метров, построенных в 2014 году, были возведены в ОАЭ. В их числе комплекс World Trade Center в Абу-Даби высотой 381 метр, который стал вторым по высоте небоскребом из числа возведенных в прошлом году. Список впечатляющих размахом, а тем более небольших проектов можно продолжать очень долго. В связи с буйным ростом экономики и туризма уже многие годы в ОАЭ наблюдается строительный бум. Так, исследование консалтинговой компании EC Harris показывает, что к 2020-му Дубай в очередной раз столкнется с нехваткой жилой недвижимости, потому что на этот год в Дубае запланировано проведение всемирной выставки Expo 2020. Предполагается, что ее посетят до 25 млн человек.

 

shutterstock_1210132751111.jpg

Секрет такого буйного роста рынка кроется в грамотных решениях, принимаемых руководством страны. Интересно, что еще в конце ХIX— начале XX века эмир Дубая для привлечения иностранных торговцев в свой город существенно снизил уровень налогообложения. Точкой отсчета роста ОАЭ можно считать середину XXстолетия, когда на территории страны были найдены крупные месторождения нефти. Уже в 1962 году Абу-Даби первым из эмиратов стал экспортировать нефть. Стремительному росту благополучия страны способствовал скачок цен на нефть в 1973-м, благодаря чему государство прошло ускоренный путь развития. Всего за четверть столетия страна достигла высокого уровня благосостояния.

 

shutterstock_182186246111.jpg

Дальновидные руководители ОАЭ прекрасно понимают, что жить благодаря одной лишь добыче природных ископаемых не получится — цены на нефть могут упасть сами, в соответствии с законами рынка, или их падению могут существенно поспособствовать другие игроки, как это уже не раз доказывала история ХХ и ХXI веков. Поэтому в ОАЭ уже много лет работают над альтернативной программой развития страны, уделяя особое внимание туристической составляющей — это крупные и глобальные культурные, спортивные и другие мероприятия, разработка и воплощение в жизнь все более дорогих, красивых и безумных инфраструктурных проектов и мегакомплексов.

За впечатляющими проектами и цифрами кроется грамотная законодательная база, способствующая здоровой конкуренции на рынке недвижимости и постоянному притоку инвестиционного капитала. Одной из самых показательных и успешных моделей роста среди эмиратов ОАЭ является модель роста эмирата Дубай. Так, первый шаг к нынешнему успеху Дубая был сделан 24 января 1960 года, когда был основан Земельный департамент эмирата, государственный орган, регистрирующий права собственности на землю и недвижимость в эмирате. С начала 2000-х годов правительство Дубая взялось за законодательную базу, регулирующую сферу недвижимости, постепенно упорядочивая отношения между государством и собственниками и грамотно ее совершенствуя, чем способствовало настоящему строительному чуду.

 С решением правительства Дубая в 2001 году разрешить гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (Королевство Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты, Оман, Катар, Кувейт и Бахрейн), владеть недвижимостью в течение 99 лет на определенной территории эмирата. Такие территории получили название «лизхолд эриа».

 В 2002 году кронпринц Дубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум издал указ, позволяющий иностранным гражданам приобретать недвижимость в эмирате. Эти территории получили название «фрихолд эриа». Такой законодательный шаг дал первый импульс к привлечению иностранных инвестиций в сектор недвижимости Дубая и послужил причиной строительного бума в эмирате. Указ был законодательно оформлен в Законе №7 от 2006 года «О регистрации недвижимости в эмирате Дубай», статья 4, закрепляющем право на владение недвижимостью на «фрихолд эриа» в течение неограниченного срока и владение недвижимостью сроком, не превышающим 99 лет, на «лизхолд эриа». В числе наиболее важных также Закон №2 «О регулировании аренды недвижимости» (2003 год), Закон №85 «О регулировании регистра брокеров по недвижимости» (2006 год), Закон №16 «О создании Управления по регулированию операций с недвижимостью» (2007 год). Согласно этому закону был создан Департамент земельных ресурсов Дубая, агентство, которое регулирует, формирует и лицензирует деятельность в секторе недвижимости Дубая, — занимается разработкой и усовершенствованием правил, процедур и планов развития сектора недвижимости, лицензированием всех видов деятельности, связанной с недвижимостью, управлением счетами условного депонирования застройщиков, регулированием и регистрацией договоров аренды и сообществ владельцев, согласованием рекламных кампаний по новым объектам, исследованиями сектора недвижимости и др. В 2007-м были приняты постановление №27 «Об аренде в эмирате Дубай», постановление №30 «О создании Специального судебного комитета для рассмотрения вопросов аренды», Закон №27 «О праве собственности недвижимости в совместном владении в эмирате Дубай», Закон №8 «О гарантийных счетах объектов застройки в эмирате Дубай». В 2008 году принят еще один очень важный закон — №14 «Об ипотеке в эмирате Дубай».

1Awareness Session_JLL_ Jan 2015_krivie.jpg

 Одновременно с законодательным регулированием в секторе недвижимости с апреля 2000 года Дубай начал активно развивать программу электронного государства, когда кронпринц Дубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум и по совместительству министр обороны ОАЭ задался вопросом о том, каким образом современные информационные технологии и Интернет можно поставить на службу государству. Таким образом, в Дубае и ОАЭ получили развитие государственные программы «электронное правительство», «электронный гражданин», «электронный документооборот для всех проектов», позволяющие повысить скорость и эффективность работы государственного аппарата, обеспечить прозрачность его действий.

shutterstock_136022369.jpg

 Безусловно, такая система упрощенного документооборота не обошла стороной сектор недвижимости. Сегодня на интернет-порталах Земельного департамента можно оформить договор купли-продажи недвижимости, зарегистрировать права собственности объекта на стадии застройки, зарегистрировать договор аренды, рассчитать новую арендную ставку согласно текущему индексу арендных цен в определенном районе эмирата, получить лицензию на предоставление брокерских услуг и др.

 

shutterstock_125370497111.jpg

В 2012 году ко всем органам, регулирующим сектор недвижимости Дубая, добавили Институт недвижимости Дубая, который ранее был частью Земельного департамента. В его задачи входит предоставление образовательных программ, проведение исследований, выработка предложений по усовершенствованию законодательства эмирата в части обеспечения прав и гарантий всех участников рынка недвижимости и инвестиционной привлекательности эмирата.

  Так, новейшую историю экономического развития Дубая можно условно разделить на три показательных периода (см. диаграмму 1 «Периоды развития рынка недвижимости Дубая с 2000-го по 2015 год»):

- 2000-2008 годы — период «строительного бума»

- 2009-2011 годы — период глобального финансового кризиса

- 2012 год и по сегодняшний день — новый виток экономического роста

 С тремя периодами можно ознакомиться в диаграмме 1 «Цикл развития рынка недвижимости Дубая за период с 2000-го по 2015 год».

 В 2014-м был принят целый комплекс законов, позволяющих регулировать проблему с так называемым перегревом на рынке недвижимости. Аналитики из компании JLL отметили в конце 2014 года снижение активности покупателей и полагают, что в 2015-м арендные ставки могут подвергнуться ценовому регулированию, а то и снизиться на 10%. Это связано с тем, что владельцы недвижимости будут пытаться любой ценой удерживать арендаторов.

 

shutterstock_16566973111.jpg

Крейг Пламб, глава исследовательского департамента компании JLL Mena, так прокомментировал сложившуюся в конце 2014-го — начале 2015 года ситуацию на рынке: «Спрос на рынке недвижимости Дубая несколько снизился в последние полгода, однако это охлаждение рынка может быть в некоторой степени позитивным знаком, поскольку прекратился бесконтрольный рост цен на недвижимость». 

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.