Коли законний засіб сприяє беззаконню

Добре відомо, що протягом останніх семи років в Україні набуло поширення рейдерство – захоплення чужого майна на нібито законних підставах, що ґрунтуються на прогалинах в законодавстві або системних недоліках функціонування державних інститутів. За даними відкритої статистики протягом 2013-2019 років в Україні відбулось 3242 рейдерських захоплення. Причому в 2014-2017 роках їх кількість зростала, а потім розпочалось зниження – незначне в 2018 році і різке в 2019.

Одним з найпоширеніших об’єктів рейдерства є і завжди буде нерухоме майно. Найпоширенішим засобом рейдерства в цій сфері є незаконні реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зазвичай здійснюються вони на підставі підроблених документів та при повній відсутності правових підстав для проведення подібної реєстрації.

Для запобігання подібних сценаріїв на законодавчому рівні розробили низку превентивних заходів. Закон України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» статтею 25 визначає два засоби захисту нерухомого майна від рейдерства:

1. Рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, яке набрало законної сили;

2. Заява власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо його власності.

І «рішення», і «заява» обов’язково реєструються у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому заява власника має термін дії не більше 10 робочих днів з моменту її реєстрації в Державному реєстрі прав. А ось рішення суду де-факто має необмежений термін дії, і може бути скасованим тільки через суд. Таким чином, поки рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій набуває законної сили, власник нерухомості може «підстрахуватися» і написати та зареєструвати згадану заяву. А після вступу в силу рішення суду – надати це рішення реєстратору для встановлення вже постійного обмеження.

Система захисту працює наступним чином: якщо на нерухоме майно діє заборона вчинення реєстраційних дій, то в випадку такої спроби, державний реєстратор не тільки зупиняє держреєстрацію прав, з обов’язковим посиланням на зареєстроване у базі даних заяв рішення суду чи заяву власника нерухомості. Реєстратор також повідомляє власника об’єкта нерухомості – робиться це через вказану в реєстрі прав електронну адресу для зворотного зв’язку.

В цілому, дану норму можна вважати цілком позитивною, і дійсно спрямованою на боротьбу з рейдерством. Можливо, що саме її впровадження є однією з причин різкого скорочення випадків рейдерства у 2018-2019 роках. Проте, існує і інший бік медалі.

Законний засіб захисту нерухомого майна як знаряддя зловживання

Як це часто трапляється в Україні, врегульований законом засіб захисту нерухомого майна «легким рухом руки» перетворюється у дієвий інструмент зловживання. І інструмент заборони вчинення реєстраційних дій в цьому не є виключенням. Цьому сприяє сам механізм дії цієї заборони.

Справа в тому, що закон не визначає, скільки разів поспіль власник нерухомості може подавати заяву про зупинення реєстраційних дій. Не залежить це право і від факту розгляду справи в суді. А отже, власник може зловживати своїми правами, подаючи реєстратору нову заяву кожний дев’ятий день. При чому кожного разу така заява буде реєструватись окремо, як нова, а не як продовження терміну попередньої.

Звісно, в більшості випадків усі ці деталі не суттєві. Проте в ситуації, коли власник нерухомості є боржником, а його нерухомість забезпечує борг, тобто перебуває в іпотеці чи в заставі, вони стають вирішальними. Бо завдяки ним власник отримує можливість не повертати борги, зберігати за собою навіть відчужену за законом нерухомість, і саботувати усі зусилля нових власників майна, що отримали його на законних підставах.

Ось як це працює. Якщо нерухомість перебуває в іпотеці, а її власник не повертає борг, то іпотекодержатель може подати документи на реєстрацію набутих майнових прав – це право, зазвичай, прописано в договорі іпотеки. І в цей момент реєстратор йому повідомляє, що боржник-власник нерухомості зареєстрував заяву про заборону вчинення реєстраційних дій. І потім кожний дев’ятий день власник ходить і заново подає цю заяву. Тим самим іпотекодержатель ніяк не може зареєструвати своє право на набуте майно.

Інший сценарій: людина законним чином купує виставлену на електронні торги за борги нерухомість, і намагається зареєструвати своє майнове право. Проте власник цієї нерухомості, і за сумісництвом, боржник, реєструє в Держреєстрі заяву на заборону вчинення реєстраційних дій. Далі все повторюється – кожний дев’ятий день власник пише нову заяву. В результаті новий власник, який вже сплатив кошти за нерухомість, не може зареєструвати своє право. І справа розтягується до безкінечності.

В обох випадках бачимо відверте шахрайство з боку боржника. Яке здійснене суто в межах законодавства, яке в даному випадку захищає право власності. Причому навіть якщо новий власник майна звернеться до суду, щоб визнати права власності і отримає схвальне рішення, він все одно не зможе зареєструвати себе в Держреєстрі прав новим власником. Бо в ньому продовжує фігурувати старий власник, принаймні поки він подає відповідні заяви. Чи не абсурд?

На жаль, процедура стягнення боргів в Україні часто нагадує фікцію, і подібні правові колізії лише поглиблюють це відчуття. В цій ситуації конче необхідно врегулювання процедури заборони на вчинення реєстраційних дій. Зокрема, обов’язково має бути прописаний механізм дії у випадку законного відчуження майна за борги. Проте на даний час цей механізм відсутній. А отже, не варто розраховувати на те, що зловмисники не скористаються можливістю для зловживання.