Нерухомість за кордоном для здачі в оренду. Що потрібно враховувати?

Придбання нерухомості за кордоном українцями вже єдовготривалим трендом, і привертає увагу все більшу кількість наших співвітчизників.Звичайно, найбільший інтерес викликають країни ЄС. Інвестиції в закордоннунерухомість мають ряд переваг:

-            –  дозволяють проживати і відпочивати увласному житлі

-           –  отримання дозволу на проживання, а вперспективі й отримання статусу резидента з правом постійного місця проживання

-           –  можливість збільшити капітал за рахунокстабільного постійного росту цін у більшості країн ЄС

-           –  диверсифікувати власний майновийпортфель

-           –  можливість скористатись іпотечнимкредитом в європейських банках з низькою відсотковою ставкою (в залежності відвибраної країни проживання, у переважній більшості випадків кредитна ставка становитьвід 2 % до 7 %)

Безумовно, одним із важливих мотивів придбання нерухомості закордоном є додаткове отримання доходу шляхом подальшої здачі придбаного об'єктав оренду. Як правило, отриманий дохід повністю компенсує витрати на утриманнянерухомості. Але перед купівлею такого об'єкту раджу врахувати ряд важливих факторів:

-           –  стан нерухомості

-           –  місце розташування

-           –  податки на нерухомість при купівлі,оплата щорічних податків і зборів

-           –  прогнозована доходність

-           –  вартість страхування майна

-           –  управління нерухомістю

-           –  непередбачувані витрати, пов'язані зволодінням нерухомості

Особливу зверну увагу на такі фактори, як місцерозташування нерухомості,  податки нанерухомість та доходність з оренди.

Місцерозташування об'єкта нерухомості

Має важливе значення. Вибираючи місто чи локацію потрібнопереконатись, що нерухомість в цьому місці користується попитом середнаселення. Якщо вибір інвестора зупинився на курортній нерухомості, то важливоврахувати близькість до моря чи визначних місць, рівень розвитку транспортноїсистеми та курортної інфраструктури (магазини, супермаркети, ресторани, бари,аптеки, банки, спортивні майданчики та інше), можливі види на море чи гори.

Доцільно задуматись і про придбання нерухомості уперспективних розвинутих європейських містах, які не залежать від курортногосезону, зокрема у Римі, Барселоні, Берліні, Лондоні, Будапешті чи Варшаві.Інвестиції в ринок студентського житла є перспективним у Парижі, Мюнхені, Відніта в таких англійських містах, як Лондон, Ліверпуль, Манчестер. Кількістьіноземних студентів, які вибрали отримання освіти у Великобританії, за останні10 років тут стабільно росте.

Податки нанерухомість (при купівлі, оплата щорічних податків)

Слід звертати увагу на розмір податків на нерухомість: податокна перехід права власності,  щорічнуоплату податку для власників нерухомості в країні, податок на прибуток відздачі житла в оренду, гербовий збір, інші місцеві податки.

В кожній країні податки відрізняються, а в таких країнахяк Іспанія чи Німеччина, податок ще й відрізняється від регіону країни. Дляприкладу, податок на перехід права власності в Іспанії ( ITP ) складає від 6  %  до 11 %, уНімеччині ( GrESt ) в залежності від федеральної землі –від 3,5 % до 6,5 %. В іншому випадку, навіть при успішно вибраній локації та стануоб'єкта нерухомості, сума податків може суттєво зменшити дохід від здачі воренду нерухомості.

Доходність зоренди

Це один із ключових факторів визначення ефективностіінвестування в нерухомість. Тому придбаваючи об'єкт нерухомості за кордоном обов'язковоце потрібно враховувати. Для визначення коефіцієнта загальної доходності потрібнорічну орендну плату розділити на загальні витрати на нерухомість і помножити на100 %.

Для прикладу, річна орендна плата складає 7 500 € (625 € *12 місяців), а  сума загальних витрат нанерухомість складає 172 000 €, включаючи 150 000 € вартість купівлі +12 000 € податків і зборів + 10 000 € витрати на ремонт.

Загальна доходність з об'єкту нерухомості складе:

7 500 € / 172 000 € * 100 % = 4,36 %

Для визначення коефіцієнта чистої доходності потрібно підсумуватизагальні витрати при купівлі нерухомості та витрати на утримання за рік (оплатапослуг управляючої компанії, косметичний ремонт, податок на прибуток від здачіжитла в оренду, страхування житла, оплата послуг спільноти жильців та можливіінші витрати). Далі від суми річної орендної плати відняти суму щорічнихвитрат, розділити на суму при купівлі і помножити на 100 %. Для прикладу щорічнівитрати складуть 1 600 €.

Чиста доходність зоб'єкту нерухомості складе:

(7 500 € – 1 600 €) / 172 000 € * 100 %= 3,43 %

Наскільки інвестиції в нерухомість за кордоном станутьуспішними – залежить від врахування якомога більшої кількості можливихфакторів. Але, перш за все потрібно для себе визначити ціль такого придбання. І після цьоговибрати оптимальну стратегію інвестування в закордонну нерухомість.