«Квартира на папері»: захищаємо майнові права чи право власності?

На думку автора, основною особливістю майнових прав на нерухоме майно у порівнянні з правом власності на таке майно є, по-перше - момент їх виникнення, по-друге - способи захисту.  Саме в контексті цих двох понять далі висвітлюється тема ризику «інвесторів» у нерухомість.

Як було зазначено в попередній публікації,за договором купівлі-продажу майнових прав до покупця переходять майнові права на квартиру, яка перебуває в процесі будівництва. Так само за інвестиційними договорами (які укладалися дещо раніше, до моменту внесення змін до законодавства) у «інвесторів» виникали майнові права на нерухомість, яка на момент їх укладення тільки будувалася.

Майнові права на нерухомість як об’єкт цивільних прав  у забудовника чи замовника будівництва виникають в силу належного оформлення всіх передбачених чинним законодавством України документів, в тому числі на земельну ділянку та безпосередньо початку будівництва. Саме з такого моменту виникає так званий об’єкт незавершеного будівництва.

Слід зазначити, що в судовій практиці трапляються випадки виокремлення незавершеного будівництва в  «нерухому річ особливого роду» (рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10.02.2016 р. у справі № 522/24029/14-ц). Однак право власності на таку «особливу річ» як на самостійний об’єкт нерухомого майна не виникає.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (ч. 3 ст. 331 ЦК України). Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього.

Зважаючи на те, що предметом договору купівлі-продажу майнових прав виступає передача у власність покупця вказаних прав, зміст яких в свою чергу включає право на набуття у власність об’єкта нерухомого майна, вбачається логічним висновок про перехід до покупця за вказаним договором права власності на всі матеріали і обладнання, які були використані в будівництві. Зазначене підтверджується судовою практикою, зокрема в ухвалі Апеляційного суду Кіровоградської області від 21.01.2015 р. у справі № 401/3368/14-ц колегія суддів заначила про те, що норми чинного законодавства передбачають, що особа, яка набула право на майно від іншої особи, є власником новоствореного нерухомого майна як об'єкту лише у разі, коли їй було передано прийняте до експлуатації новостворене нерухоме майно, а також майно, яке зареєстроване за цією особою як нерухоме майно. В іншому випадку особа може передати іншій особі лише матеріали, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, розпорядження об’єктом незавершеного будівництва можливе шляхом передачі майнових прав і матеріалів та/або обладнання.

Для виникнення права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна необхідний юридичний склад, який включає в себе: завершення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію та здійснення його державної реєстрації. Саме таке формулювання покладене в основу мотивувальних частин останніх постанов Верховного Суду України, якими фактично «заблоковано» можливість захисту прав «інвесторів» шляхом визнання за ними права власності на новостворені квартири, на які вони не набули права власності з незалежним від них причин.

І ось як воно було.

Постановою від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 ВСУ сформував правовий висновок, відповідно до якого «захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».

Посилаючись на зазначену правову позицію ВСУ суди (включаючи першу, апеляційну та касаційну інстанцію) визнавали за «інвесторами» право власності на новозбудовану квартиру.

Однак в тих справах, які доходили до ВСУ виявилося не все так просто. Вже 24.06.2015 р. ВСУ у своїй постанові у тій самій справі (6-129цс14) за позовом «інвестора» до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про визнання права власності на об'єкти нерухомості та зобов'язання вчинити певні дії «уточнив» зміст своєї попередньої правової позиції, зазначивши, шо «за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності». ВСУ також наголосив що «виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено». У підсумку ВСУ розтлумачив, що у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 12 листопада 2014 року у цій справі малась на увазі необхідність захисту майнових прав позивача, а не права власності, яке ще не виникло.

Слід відмітити, що для захисту майнових прав можуть використовуватися далеко не всі способи захисту права власності, зокрема речово-правові. Це пов’язано із тим, що майнове право не є предметом матеріального світу, тобто його не можна «потрогати». Так у рішенні Оболонського районного суду від 10.12.2015 р. у справі № 756/7091/14-ц зазначено про те, що за положеннями ст. ст. 387, 388 ЦК України передбачено можливість витребування лише майна, а не майнових прав.

Про доцільність і перспективність захисту «інвесторами» майнових прав для отримання у власність квартири в наступних публікаціях.