Іпотечне застереження не допомогло банку

Ситуація стандартна: клієнт взяв кредит у 2007 році, дружина забезпечила погашення кредиту за рахунок іпотечного майна (будинок та земля) підписавши відповідний іпотечний договір, який містив у собі іпотечне застереження (окремий пункт) за яким банк у разі виникнення боргу може без суду переписати на себе іпотечне майно, що було зроблено у 2019 році державним реєстратором. 

Аналогічні ситуації трапляються досить часто, тому багато судових справ, т.к. боржники не згодні з таким позбавленням права власності на іпотеку, подають відповідні позовні заяви до суду і далі борються у судовому порядку. За однією з таких справ я виграв і сьогодні показую як. 

Позовна заява у т.ч. було обґрунтовано нормами Закону України №1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, надане на забезпечення кредитів в іноземній валюті" (далі – Закон). 

Зазначений Закон запровадив тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя (банк) відчужувати майно іпотекодавця (боржник) без згоди останнього. 

Оскільки спірний будинок клієнтом використовується як місце постійного проживання, будинок не міг бути примусово стягнений під час мораторію шляхом реєстрації права власності на користь банка за іпотечним застереженням. Отже, державний реєстратор не мала підстав для реєстрації переходу права власності на банк. 

Суд з моїми доводами погодився, ухваливши рішення на користь клієнта, скасувавши перехід права власності на банк. 

Також, давай відповідаю на часті питання з даної теми. 

Який порядок перереєстрації іпотечного майна на банк (колекторів)? 

У тексті іпотечного договору або в окремому договорі (додатковій угоді) про іпотечне застереження до іпотечного договору є відповідна вказівка на те, що банк (колектора) має право перереєструвати на себе право власності на іпотечне майно у разі невиконання боржником виплат за кредитним договором. Коли виникає борг, банк надсилає письмове повідомлення боржнику про дострокове повне погашення боргу, чекає 30 днів, після чого звертається з певним пакетом документів до державного реєстратора для перереєстрації права власності. Останній проводитиме державну реєстрацію за підсумком якої, кредитор (банк, колектора) стає власником іпотечного майна на рахунок погашення кредитного боргу. 

Якщо боржник або іпотекодавець з такими діями не згоден, у такому випадку є право протягом трьох років, коли дізнався про зміну власника, звернутися до суду з позовом про скасування такого переходу або витребування майна на свою користь (стаття 388 Цивільного кодексу України).

Наявність іпотечного договору та іпотечного застереження має бути обов'язковою для перереєстрації? 

Так, оскільки без іпотечного договору чи іпотечного застереження провести перехід права власності закон України “Про іпотеку” не дозволяє. 

Реєстрація на підставі договору іпотеки без спеціального застереження є незаконною? 

Бувають ситуації, коли банк (колектора) переписують іпотечне майно, а під час судового розгляду встановлюється, що зазначене застереження у договорі відсутнє. Тому якщо застереження або прирівняний до нього письмовий договір відсутній, перехід власності буде незаконний. 

Відео у тему:

За припиненим іпотечним договором перехід права власності є законним? 

Після припинення іпотечного договору перехід права власності на іпотечне майно за іпотечним застереженням повинен трактуватися як незаконний. На цій підставі можна звертатись до суду для захисту свого порушеного права.

Прописані мешканці, діти будуть на заваді переписування на банк іпотечного майна? 

Наявність мешканців, дітей, інвалідів, пенсіонерів – не є перепоною для переписування майна за іпотечним застереженням. 

Наявність арешту, інших обтяжень завадить переписати іпотечне майно? 

Арешти (обтяження) бувають різні, тому потрібно дивитися, що там за арешт (обтяження) та підстава для його виникнення. 

Наприклад, арешти виконавчої служби щодо проведення дій щодо зазначеного майна є підставою для нотаріуса (державного реєстратора) не проводити перехід права власності. Так само з кримінального провадження арешт буде перешкодою. Якщо все ж таки перехід відбувся, то на цій підставі можна подавати позовну заяву до суду. 

Ухвала суду про забезпечення позову допомагає у скасуванні переходу права власності? 

Якщо суд прописав в ухвалі “заборонити всім особам проводити такі дії щодо майна”, то допомагає.

Слід пам'ятати, що інформацію про забезпечення позову треба обов'язково внести до Реєстру нерухомості щодо зазначеного майна (шляхом подання до ЦНАП чи державного реєстратора ухвали про забезпечення позову), т.к. одна справа - це ухвала у тебе на руках і її нікуди не вніс, інша справа - коли інформація про забезпечення міститься у реєстрі нерухомості. 

У будь-якому випадку, ухвала про забезпечення позову має юридичну силу навіть якщо інформація щодо неї не внесена до Реєстру нерухомості. 

Чи може банк повторно переписати на себе іпотечне майно, якщо перший раз такий перехід скасував у суді? 

Може, оскільки після першого разу договір іпотеки і, зокрема, іпотечне застереження не припиняє свою дію. Хоча практично таке “повторне переписування” я не зустрічав.

Що робити, якщо під час суду реєстратор не дає документів, на підставі яких переписав квартиру на колекторів? 

Коли триває судове засідання, необхідно витребувати документи, виходячи з яких відбувся перехід права власності від боржника до банку (колекторів), т.к. є встановлений перелік документів, які банк (колектора) мають надати реєстратору для вчинення цієї дії. 

Якщо комплект неповний або у документах є помилки, це грає на користь боржника. Але це треба суду показати, суд без твоєї ініціативи не має право збирати докази. Це має зробити боржник чи його адвокат. Якщо реєстратор не дає суду ці документи, треба подивитися сьогодні цей реєстратор діє чи ні. Якщо ні – подивитись, хто є його правонаступником, кому передано матеріали, і в них просити суд витребувати документи. 

Як правило, реєстратор надає документи. Може, не з першої спроби. Потрібно просити суд повторно витребувати документи, якщо з першого разу не вдалось.  

Також зазначені документи можна зажадати від банку (колекторів), це коли дійсно від реєстратора не має можливості отримати документи. 

Які є реальні підстави для скасування переходу права власності за іпотечним застереженням? 

Немає вичерпного переліку, а тому назву дієві стандартні підстави:

- реєстратору надано неповний перелік документів;

- неналежна експертна оцінка вартості іпотечного майна: майно яке перейшло до нового власника, на момент такого переходу мало вартість, яка оформляється у вигляді експертної оцінки відповідного незалежного експерта. На цю вартість погашається борг. Часто буває, що оцінку занижено або проведено з порушеннями;

- немає доказів отримання боржником повідомлення (вимоги) про дострокове погашення боргу. За законодавством, кредитор має до переходу права власності звернутися до боржника із зазначеним повідомленням. А докази надсилання та отримання кредитор має надати державному реєстратору. Все це має перебувати у реєстраційній справі. Якщо немає доказу отримання такого повідомлення – є шанс виграти справу;

- на момент переходу права власності діяв відповідний закон про мораторій (тимчасова заборона на такий перехід);

і т.д.        

Чи потрібно подавати до суду документи про свою правоту чи суд сам їх витребує у банку? 

Суд не має підстав для самостійного збору доказів, тому запам'ятай, письмові докази повинен давати суду позивач (боржник)! Суд не має таких повноважень. А у разі ненадання таких доказів, суд відмовить у позові за безпідставністю. 

Чи обов'язково підключати адвоката чи можна самому перемогти банк та повернути майно? 

Самому це буде проблематично і як правило неефективно, тому обов'язково потрібен адвокат, який має досвід з даної категорії справ. Часто буває, що спірне іпотечне майно – єдине у боржника і там мешкає сім'я, отже не потрібно ризикувати останнім житлом! 

Як дізнатися, чи переписано вже майно на банк (колекторів)? 

Є відповідний реєстр нерухомості України, саме там вказана інформація вказується. Можеш знайти реєстр в Інтернеті і якщо у тебе є електронний цифровий підпис, самостійно отримуєш відомості з нерухомості, що цікавить. Ціна близько 30 грн. Також дані відомості можна одержати через телеграм додаток "Опендатабот" ціна близько 50 гривень. Ще один шлях - це отримати відомості через нотаріуса у вигляді інформаційної довідки. Ціна 500–1000 гривень. Візьмеш із собою паспорт, код. Нотаріус перевірить дані реєстру нерухомості за твоїми даними або майном і дасть письмову офіційну відповідь. Там буде видно – перейшло майно чи ні, кому, коли, на яких підставах. 

Що робити з розміром боргу, який лишився навіть після переписування майна? 

Перехід права власності по іпотечному застереженню чи за додатковою угодою, прирівняному до іпотечного застереження, означає, що майно вибуло з власності боржника на користь банку (колекторів). Нерухомість має ціну, що визначає оцінювач. Ця оцінка надається банком (колекторами) державному реєстратору у пакеті документів. Наприклад, ти був винен мільйон гривень. Оцінили твій будинок на 500 тисяч і перейшло право власності на банк. Залишилося 500 тисяч різниці – залишок боргу, який тобі треба буде надалі погасити у добровільному порядку або примусовому, якщо банк отримає рішення суду (виконавчий напис нотаріуса) про стягнення зазначеної суми боргу. Не думай, що якщо забрали майно, то ти вже нічого не винен, про різницю не забудуть, у тому числі банк може її продати колекторам (МФО). 

Землю можуть також переписати? 

Можуть, якщо щодо земельної ділянки є іпотечний договір з іпотечним застереженням, то ділянку можуть переписати за таким самим порядком як було описано вище.        

Що робити, якщо сума часткового погашення боргу не була врахована при переході права власності? 

Наприклад, ти маєш борг мільйон гривень. Ти вже погасив 500 тисяч. Після цього банк переписує на себе твоє майно (квартиру) вартістю мільйон гривень, а раніше сплачені гроші при цьому не були враховані банком. 

Надалі у тебе є право:

1) перерахувати сплачені кошти та вартість іпотечного майна яке перейшло до банку - це можна зробити у позасудовому порядку, якщо ціль не повертати квартиру, а повернути грошову різницю, для цього дати банку зазначену інформацію та попросити повернути тобі надмірно стягнуті кошти;

2) якщо у тебе мета скасувати перехід права власності та повернути собі майно, тоді слід подати позов до суду, вказавши, що при переході права власності не було враховано суму, яку ти раніше сплатив, тим самим поставивши під сумнів суму боргу (розрахунок заборгованості) з якою банк звернувся до державного реєстратора. 

Якщо борг взагалі не гасив, чи можна скасувати перехід права власності на банк? 

Можна, якщо є помилки під час переходу права власності, до яких можна віднести, наприклад:

- нотаріусу (державному реєстратору) подано не повний перелік документів;

- боржник не був поінформований кредитором про можливість сплатити борг у добровільному порядку;

- оцінку іпотечного майна складено з порушеннями;

- перехід права власності стався під час мораторію;

і т.д. 

Як вищезгадані так і інші помилки, бувають досить часто, чім ти можеш скористатися на свою користь.        

Квартиру поручителя може банк переписати на себе? 

Тільки за наявності на квартиру договору іпотеки з іпотечним застереженням. А якщо ні, то за квартиру можна не хвилюватися.        

За наявності виконавчого напису нотаріуса та чинного виконавчого провадження за цим написом, чи міг банк переписати на себе іпотечний будинок? 

Виконавчий напис – це один із напрямів для погашення боргу, а перехід права власності за іпотечним застереженням – інший. 

Тому навіть за наявності виконавчого напису нотаріуса можна переписати відповідну квартиру за іпотечним застереженням. У вище розглянутій судовій справі так і сталося. 

Державну реєстрацію не можна проводити під час воєнного стану? 

Не можна проводити перехід права власності щодо зазначеного майна, оскільки з 15 березня 2022 було прийнято закон № 2120-9, який каже, що в період дії військового стану та 30 днів після його закінчення, заборонено проводити дії щодо нерухомого майна, що належить фізичним особам та знаходиться в іпотеці за споживчим кредитом. Зокрема, відповідно до статей 37, 38, 40, 41, 47 Закону "Про іпотеку" зупинено:

- реалізації права кредитора щодо переходу права власності на предмет іпотеки;

- реалізація права кредитора з продажу предмета іпотеки;

- виселення мешканців із житлового будинку та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки;

- реалізація предмета іпотеки на електронних торгах. 

Які особливості щодо мораторію? 

Мораторій (тимчасова заборона) діяв з червня 2014 по 23 квітня 2021 і лише щодо іноземної валюти (не гривні) і поширювався лише на єдине житло боржника. Але багато іпотечного майна у 2019 - 2020 роках за дії зазначеного мораторію було переписано на банки (колекторів). Наразі цей закон (мораторій) вже не працює, але працював на момент, коли переписували майно, тому за наявності підстав можна скасовувати у суді зазначені протиправні переходи. 

Які варіанти захисту після припинення мораторію? 

Є наступні варіанти:

- без суду домовитись із банком;

- запрацював закон про банкрутство та реструктуризацію боргів боржників фізичних осіб, тобто виплати з іпотечного майна (якщо воно єдине) може бути до 10-15 років;

- судові варіанти – скасувати/переглянути рішення щодо стягнення заборгованості або не дати стягнути та звернути стягнення на предмет іпотеки;

- підключай адвоката, він знайде підстави. 

Відео у тему:

Мораторій поширювався лише на валютний кредит? 

Так, тільки на валютний кредит, при цьому є обов'язкова судова практика Верховного Суду від 16 серпня 2023 справа 754/14503/16, де суд сказав, що гривні під мораторій не потрапляють. 

У рамках цивільного, адміністративного чи господарського судочинства подавати позов щодо скасування переходу права власності? 

Якщо ти боржник як фізична особа, то суд – цивільний. Якщо позивач – юридична особа чи фізична особа підприємець (ФОП), то суд – господарський. Адміністративний суд – не годиться. 

На кого подавати позов до суду на реєстратора чи банк? 

Державний реєстратор (нотаріус) виконує виключно технічні дії з оформлення переходу права власності за іпотечним застереженнямю А тому відповідачем у цій справі повинен бути виключно банк, якщо банк переписав майно на третіх осіб, то вони будуть відповідачами (останні власники). Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 10 листопада 2021 справу 715/2670/19. 

Які вимоги необхідно вказувати у позовній заяві? 

Треба дивитися, на момент подання позову до суду – хто є власником спірного майна. Якщо це банк чи колектора, то вимога – скасувати відповідне рішення державного реєстратора. Якщо банк вже продав майно іншим особам, то вимогу в позові необхідно вказати у вигляді витребування від останнього власника зазначеного майна на твою користь, обґрунтувавши статтею 388 Цивільного кодексу, це також підтверджується постановою Верховного Суду від 4 липня 2023 справа 175/43/20. 

За яких умов мораторій на реєстрацію не діятиме? 

Якщо в тебе не одне іпотечне майно (мораторій поширювався на єдине житло) і якщо ти не підтвердиш довідками своє (сім'ї) постійне проживання в іпотечному майні 

Який термін звернення до суду щодо цієї категорії справ?

Такий термін складає три роки з моменту, коли ти (екс-власник) дізнався, що право власності перейшло до банку. Навіть при пропуску цього терміну звертатися до суду можна, але велика ймовірність, що банк (колектора чи новий власник майна) подасть відповідну заяву до суду про застосування позовної давності яка дорівнює три роки з дати коли дізнався про порушення прав. 

Якщо три роки минули і ти не наведеш суду поважних причин пропуску цього строку, то останній відмовить тобі у позовній вимозі у зв'язку з пропуском строку позовної давності.  

Слід зазначити, що є деякі моменти, які розцінюються як поважні причини, наприклад, воєнний стан, карантин тощо. Потрібно правильно їх застосувати при вибудовуванні своєї позиції у справі та складанні заяви про визнання поважною причиною пропущення строку позовної давності.        

Апеляційну скаргу треба подавати, якщо програв справу в першій інстанції? 

Рекомендую ознайомитись з рішенням суду першої інстанції, проаналізувати його. Якщо перспективи є – слід подавати апеляцію, тому що часто апеляційні суди приймають бік боржника, оскільки суди першої інстанції не у повному обсязі досліджували докази або неправильно застосували норми чинного законодавства. 

Верховний Суд розглядає такі справи? 

Розглядає! А тому ти маєш право звернутися до вказаного суду після апеляційного перегляду. На жаль для тебе, Верховний Суд приймає до розгляду не усі подані скарги, у зв'язку з тим, що у зазначеному суді є фільтри для відкриття провадження, також слід пам'ятати та не пропускати термін на подання такої скарги. 

Скільки часу займе суд з цього питання? 

Суд першої інстанції триває приблизно 6-12 місяців, апеляція ще додатково близько 4-8 місяців, касація – ще додай 8-18 місяців. 

Слід мати на увазі, що якщо попри те, що майно переписали, але ти користуєшся майном (проживаєш у ньому), тебе звідти не змогли виселити – тоді термін розгляду справи грає на твою користь. 

Як завершити іпотечно-кредитну епопею? 

Напрями наступні:

- правильно домовлятися із банком;

- процедура банкрутства (реструктуризації боргу) фізичної особи;

- через суд скасувати відповідні рішення про стягнення боргу чи звернення стягнення щодо іпотеки тощо;

- на стадії виконавчих дій закривати питання, скасовувати через суди;

і т.д. 

Якщо минуло 4 роки після того, як банк переписав на себе майно, чи можна подавати до суду? 

Можна подавати, але треба підготувати поважну причину для поновлення пропущеного строку звернення до суду, якщо таке питання постане під час розгляду. 

Другий чоловік допоможе у скасуванні переходу права власності на банк? 

Так, наприклад, коли іпотечне майно було придбано під час шлюбу, але зареєстровано на одного з подружжя. За законодавством, усе, що придбано під час шлюбу, порівну належить двом подружжю. Тому другий чоловік на якомусь етапі може увійти з окремим позовом (або вже у розпочату справу) і допомогти цим другому подружжю (або колишньому) скасувати зазначений перехід права власності або інші негативні дії (рішення) для боржника. 

Відео у допомогу: