Гадание на бетонном растворе

В предыдущем посте я попытался сформулировать причины кризиса украинского рынка недвижимости (РН). Продолжая движение от общего к частному, попытаюсь проанализировать текущее состояние указанных факторов и дать оценку грядущих перспектив.

 

1. Не верю! К. Станиславский

В ноябре пришлого года мы озвучили следующий тезис: особенностью кризиса строительной отрасли является тотальное недоверие. Что изменилось за год? Могу утвердительно сказать: уровень недоверия только увеличился. Изменить ситуацию, на мой взгляд, могла бы информационная открытость и прозрачность субъектов рынка, однако этого не произошло. Рынок остается закрытым, малопонятным, а потому слабо прогнозируемым.

Что я понимаю под информационной непрозрачностью?

Любая компания, которая хочет сама вести свой бизнес, а не быть ведомой обстоятельствами, так или иначе сталкивается с планированием. Важной частью построения бизнес-плана является проведение маркетингового анализа рынка, для чего как воздух необходимо иметь достаточное количество доступной и авторитетной информации. Ее на РН катастрофически не хватает. Главную скрипку здесь должна играть государственная статистика или (коль скоро госстат в Украине «тайна за семью печатями») отраслевые аналитические институции, которые тоже являются субъектами рынка недвижимости. Последних нет, а госстат работает по своим законам. Открыт? Да. Понятен (методологически). Нет.

 

Операторы до сих пор не могут определиться даже с базовыми параметрами и характеристиками РН. Такими, как: классификация объектов недвижимости, объем предложения в каждом из сегментов и др. Можно ли включать в предложение, к примеру, объект на этапе нулевого цикла, учитывая не однократно озвученный (в том числе и нами) тезис, что продаж в домах с низкой степенью готовности нет? Оперируя скудным набором слабо структурированных данных, анализировать суть проблем можно лишь в режиме «детективного расследования». Тем не менее, упомянутая выше госстатистика позволяет сделать ряд умозаключений. Вот они.

 

2. Болезнь принимает здоровые формы.М. Жванецкий

По итогам 9 месяцев 2009 года предприятиями было выполнено строительных работ на сумму 25,3 млрд. грн., что в сравнительных ценах составляет 47,6% объемов строительства соответствующего периода предыдущего года. Из этого сравнения в новостные сюжеты попадает цифра о том, то спад в строительстве составил 52,4 % в сравнении с периодом 2008 года. Цифра – впечатляющая, но не до конца точная, если говорить о рынке недвижимости. Объем строительных работ по строительству зданий и сооружений составил 41,4 % ,т.е. спад здесь составил 58,6%. Динамику можно проследить благодаря следующей таблице, цифры которой взяты из данных Госкомстата:

 

Показатели	январь-март	апрель-июнь	июль-сентябрь	итого
Строительство зданий и сооружений, млн грн	3474	4477	5076	13027
Прирост, млн грн.		1003	599
Темпы прироста	1	1,29	1,13

 

Таблица 1. Про соціально-економічне становище України за січень - вересень 2009 року. Статистичний бюлетень ( електронне видання ), вересень 2009 р.

 

Сопоставляя показатели, видим, что темп роста выполнения строительных работ, который можно было бы воспринять как подъем отрасли с колен, сократился почти вдвое. Если за первый квартал было выполнено строительных работ на 3,4 млрд грн, во втором – на 4,47 или на 29% больше, то за летний – самый «горячий» строительный сезон – прирост составил 13% по сравнению с предыдущим периодом. Казалось бы, отрасль «очухивается » , показывая поступательную динамику выздоровления. Но боюсь, что темпы, которые «пляшут такой канкан», говорят лишь о мнимом оживлении.

 

3. Долги похожи на всякую другую западню: попасть в них весьма легко, но выбраться довольно трудно. Б. Шоу

Стоит , думаю, также прокомментировать блок официальной и доступной информации, связанной уже с вопросами финансирования строительства.

По состоянию на сентябрь 2009 года на цели строительство объектов недвижимости было выдано 41 млрд. грн. кредитных ресурсов, 9 % которых уже сейчас являются просроченными.

Кредиты на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости составили 102 млрд грн. Я не буду пытаться выделить из этой суммы кредиты, которые выдавались для приобретения жилья на вторичном рынке  – это невозможно сделать.

Беря средневзвешенную цену квадратного метра жилья, получаем, что обязательства застройщиков перед инвесторами (покупателями) исчисляются 3-8 млн.м.кв. уже оплаченного жилья. Эти цифры иллюстрируют масштаб взятых отраслью обязательств; проще – долгов застройщиков. Отбросив прочие условия и факторы, задам вопрос: сколько потребуется времени, чтобы построить все эти дома, учитывая сегодняшние темпы строительства? Для сравнения: в 2007 году – пожалуй, самом благополучном для РН – было введено в эксплуатацию 10 млн.м.кв. жилья.

 

4. Масло и огонь

Деньги, замершие в недостроях, – всего лишь графа статистики. Однако эти деньги попали в статистику неслучайно и у людей, вложивших свои средства, состояние – не позавидуешь. В декабре прошлого года Верховна Рада отреагировала на эту мину замедленного действия законодательно. Согласно четвертому пункту третьей статьи Закона Украины «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» до 1 января 2012 года введен мораторий на расторжение каких-либо договоров, результатом которых есть передача застройщиком оконченного объекта строительства, кроме случаев, когда срок введения в эксплуатацию превышает 18 месяцев либо по обоюдному согласию сторон. Указанная мера напоминает мораторий НБУ на снятие депозитов. Однако, если в банковской сфере эта мера была подкреплена какими-то действиями, то на РН данное ограничение можно сравнить с «глубокой заморозкой»! Некоторым строительным компаниям станет тепло (или горячо) уже к лету 2010 года, когда перестанет действовать мораторий, на объекты, чей ввод был намечен, но не состоялся в январе 2009-го.

Тогда же, по всей видимости, появятся первые судебные прецеденты и первые банкротства, первые уголовные дела и прочие прелести «доверительного управления эпохи мирового кризиса 2008 года».

 

5. Правду говорить легко и приятно. И. Га-Ноцри. «Мастер и Маргарита». М. Булгаков

Не соглашаясь с героем Булгаковского романа, скажу: такую правду говорить трудно и больно. Однако, то, что мы упорно не замечаем, или не хотим замечать угрожающих тенденций, никак не скажется на фатальной неизбежности их логического завершения.

 

Пока же остается гадать, что произойдет с теми миллиардными обязательствами, которые настанет час выполнять после пробуждения от анабиозного сна. Государство тем временем занято политикой и впору вспомнить, на чьи плечи в советских странах обычно взваливалась обязанность спасать утопающих. Хватит ли только у последних сил?

 

Не так давно в СМИ распространилась информации о возобновлении ипотечного кредитования рядом банков. Удастся ли им завести двигатель строительного рынка? Сомневаюсь. Причины моих сомнений находятся в состоянии мировой финансовой системы. На ближайшие годы, боюсь, придется забыть о дешевых деньгах. Ипотечные кредиты у нас и так были очень дорогие, а сейчас нет никаких причин становиться дешевле. Есть некий максимум процентной ставки, превышая который ипотека как финансовый инструмент теряет здравый смысл. Продукт, предлагаемый нашими банками, уже вышел за рамки здравого смысла. Удивлюсь, если он будет массово востребован. А значит, сколько-либо значительных финансовых вливаний благодаря ипотеке застройщики не получат.

 

Как же быть, спросите Вы?

 

Заварим, друзья, кофе погуще да достанем блюдца.