Гадание на бетонном растворе

В статье идет речь о возможных сценариях развития рынка недвижимости Украины, которые приводит председатель совета директоров Инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Юрия Костоглодова.

Впредыдущем посте я попытался сформулировать причины кризиса украинского рынканедвижимости (РН). Продолжая движение от общего к частному, попытаюсьпроанализировать текущее состояние указанных факторов и дать оценку грядущихперспектив.

1. Не верю! К. Станиславский

В ноябре пришлого года мы озвучили следующий тезис: особенностью кризисастроительной отрасли является тотальноенедоверие. Что изменилось за год? Могу утвердительно сказать: уровеньнедоверия только увеличился. Изменить ситуацию, на мой взгляд, могла быинформационная открытость и прозрачностьсубъектов рынка, однако этого не произошло. Рынок остается закрытым, малопонятным,а потому слабо прогнозируемым.

Чтоя понимаю под информационной непрозрачностью?

Любаякомпания, которая хочет сама вести свой бизнес, а не быть ведомойобстоятельствами, так или иначе сталкивается с планированием. Важной частьюпостроения бизнес-плана является проведение маркетингового анализа рынка, длячего как воздух необходимо иметь достаточное количество доступной иавторитетной информации. Ее на РН катастрофически не хватает. Главную скрипкуздесь должна играть государственная статистика или (коль скоро госстат вУкраине «тайна за семью печатями») отраслевые аналитические институции, которыетоже являются субъектами рынка недвижимости. Последних нет, а госстат работаетпо своим законам. Открыт? Да. Понятен (методологически). Нет.

Операторыдо сих пор не могут определиться даже с базовыми параметрами и характеристикамиРН. Такими, как: классификация объектов недвижимости, объем предложения вкаждом из сегментов и др. Можно ли включать в предложение, к примеру, объект наэтапе нулевого цикла, учитывая не однократно озвученный (в том числе и нами)тезис, что продаж в домах с низкой степенью готовности нет? Оперируя скуднымнабором слабо структурированных данных, анализировать суть проблем можно лишь врежиме «детективного расследования». Тем не менее, упомянутая вышегосстатистика позволяет сделать ряд умозаключений. Вот они.

2.Болезньпринимает здоровые формы.М. Жванецкий

Поитогам 9 месяцев 2009 года предприятиями было выполнено строительных работ насумму 25,3 млрд. грн., что в сравнительных ценах составляет 47,6% объемовстроительства соответствующего периода предыдущего года. Из этого сравнения вновостные сюжеты попадает цифра о том, то спад в строительстве составил 52,4 %в сравнении с периодом 2008 года. Цифра – впечатляющая, но не до конца точная,если говорить о рынке недвижимости. Объем строительных работ по строительствузданий и сооружений составил 41,4 % ,т.е. спад здесь составил 58,6%. Динамикуможно проследить благодаря следующей таблице, цифры которой взяты из данныхГоскомстата:

Таблица 1. Про соціально-економічне становище Україниза січень-вересень 2009 року.Статистичнийбюлетень (електронневидання), вересень 2009 р.

Сопоставляяпоказатели, видим, что темп роста выполнения строительных работ, который можнобыло бы воспринять как подъем отрасли с колен, сократился почти вдвое. Если запервый квартал было выполнено строительных работ на 3,4 млрд грн, во втором –на 4,47 или на 29% больше, то за летний – самый «горячий» строительный сезон –прирост составил 13% по сравнению с предыдущим периодом. Казалось бы, отрасль «очухивается», показывая поступательную динамику выздоровления. Нобоюсь, что темпы, которые «пляшут такой канкан», говорят лишь о мнимоможивлении.

3.Долги похожи на всякую другую западню: попасть в них весьма легко, но выбратьсядовольно трудно. Б. Шоу

Стоит, думаю, такжепрокомментировать блок официальной идоступной информации, связанной уже с вопросами финансирования строительства.

Посостоянию на сентябрь 2009 года на цели строительство объектов недвижимостибыло выдано 41 млрд. грн. кредитных ресурсов, 9 % которых уже сейчас являютсяпросроченными.

Кредитына покупку, строительство и реконструкцию недвижимости составили 102 млрд грн.Я не буду пытаться выделить из этой суммы кредиты, которые выдавались дляприобретения жилья на вторичном рынке  –это невозможно сделать.

Берясредневзвешенную цену квадратного метра жилья, получаем, что обязательствазастройщиков перед инвесторами (покупателями) исчисляются 3-8 млн.м.кв. ужеоплаченного жилья. Эти цифры иллюстрируют масштаб взятых отраслью обязательств;проще – долгов застройщиков. Отбросив прочие условия и факторы, задам вопрос:сколько потребуется времени, чтобы построить все эти дома, учитывая сегодняшниетемпы строительства? Для сравнения: в 2007 году – пожалуй, самом благополучномдля РН – было введено в эксплуатацию 10 млн.м.кв. жилья.

4.Масло и огонь

Деньги,замершие в недостроях, – всего лишь графа статистики. Однако эти деньги попалив статистику неслучайно и у людей, вложивших свои средства, состояние – непозавидуешь. В декабре прошлого года Верховна Рада отреагировала на эту мину замедленногодействия законодательно. Согласно четвертому пункту третьей статьи ЗаконаУкраины «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельноїгалузі та житлового будівництва» до 1января 2012 года введен мораторий на расторжение каких-либо договоров,результатом которых есть передача застройщиком оконченного объектастроительства, кроме случаев, когда срок введения в эксплуатацию превышает 18месяцев либо по обоюдному согласию сторон. Указанная мера напоминает мораторийНБУ на снятие депозитов. Однако, если в банковской сфере эта мера былаподкреплена какими-то действиями, то на РН данное ограничение можно сравнить с«глубокой заморозкой»! Некоторым строительным компаниям станет тепло (илигорячо) уже к лету 2010 года, когда перестанет действовать мораторий, наобъекты, чей ввод был намечен, но не состоялся в январе 2009-го.

Тогдаже, по всей видимости, появятся первые судебные прецеденты и первыебанкротства, первые уголовные дела и прочие прелести «доверительного управленияэпохи мирового кризиса 2008 года».

5.Правду говорить легко и приятно. И. Га-Ноцри. «Мастер и Маргарита». М.Булгаков

Несоглашаясь с героем Булгаковского романа, скажу: такую правду говорить трудно ибольно. Однако, то, что мы упорно не замечаем, или не хотим замечать угрожающихтенденций, никак не скажется на фатальной неизбежности их логическогозавершения.

Покаже остается гадать, что произойдет с теми миллиардными обязательствами, которыенастанет час выполнять после пробуждения от анабиозного сна. Государство темвременем занято политикой и впору вспомнить, на чьи плечи в советских странахобычно взваливалась обязанность спасать утопающих. Хватит ли только у последнихсил?

Нетак давно в СМИ распространилась информации о возобновлении ипотечного кредитованиярядом банков. Удастся ли им завести двигатель строительного рынка? Сомневаюсь.Причины моих сомнений находятся в состоянии мировой финансовой системы. Наближайшие годы, боюсь, придется забыть о дешевых деньгах. Ипотечные кредиты унас и так были очень дорогие, а сейчас нет никаких причин становиться дешевле.Есть некий максимум процентной ставки, превышая который ипотека как финансовыйинструмент теряет здравый смысл. Продукт, предлагаемый нашими банками, ужевышел за рамки здравого смысла. Удивлюсь, если он будет массово востребован. Азначит, сколько-либо значительных финансовых вливаний благодаря ипотекезастройщики не получат.

Какже быть, спросите Вы?