Ще в середині 90-х років минулого століття було розпочато паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам, кооперативам, у тому числі створеним на базі радгоспів.
Паювання земель передбачало визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємствабез виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).
Як результат, члени колективних сільськогосподарських підприємств отримували сертифікат на право на земельну частку (пай), який і слугував для того, щоб в подальшому виділити земельну ділянку в натурі.
Проте не всі члени, які мали право на земельну частку (пай), отримали такі сертифікати (з різних причин). Інша ситуація – право на земельну частку (пай) посвідчено, але вона не виділена в натурі (на місцевості).
Ці два випадки і охоплюються поняттям «невитребувана земельна частка (пай)», яке визначається ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) (далі – Закон № 899).
Але зазначена норма закріплює і інше поняття – «нерозподілена земельна ділянка» та визначає його, як земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Для кращого розуміння різниці між цими двома поняттями розглянемо дві ситуації:
1. Особа має документ, який посвідчує право на земельну частку (пай) та подала до місцевої ради заяву про виділення належної їй земельної частки (паю), проте не взяла участь у розподілі земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).
2. Особа не має документа, який посвідчує право на земельну частку (пай) (не встигла отримати, помилково не була включена до списку громадян-членів колективного сільськогосподарського підприємства тощо), або ж має, проте ще не звернулася до місцевої ради з метою виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості).
В першому випадку ми будемо говорити про нерозподілену земельну ділянку, а в другому – про невитребувану земельну частку (пай).
Як нерозподілені земельні ділянки, так і невитребувані земельні частки (паї) можуть бути передані місцевою радою в оренду.
Відповідна можливість закріплена ч. 3 ст. 13 Закону № 899.
На які основні моменти слід звернути увагу в цьому контексті?
1. Нерозподілені земельні ділянки та невитребувані паї можуть передаватися в оренду лише після формування їх у земельні ділянки.
З цією метою місцева рада може проводити інвентаризацію земель в порядку, передбаченому ст. 35 Закону України «Про землеустрій», при проведенні якої здійснюються заходи, серед іншого, щодо формування невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок.
Але це не означає, що обов’язок формування земельних ділянок покладається виключно на місцеву раду, а тому орендарям слід бути готовим до того, що розробляти технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки доведеться саме їм.
2. Земельну торги при передачі невитребуваних паїв не проводяться. Пояснюється це тим, що за приписами ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України за результатами проведення земельних торгів передаються в оренду земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності.
Не забуваємо, що говорячи про невитребувані паї, ми говоримо про землі, передані у колективну власність. А тому передача в оренду здійснюється на підставі рішення місцевої ради після їх формування в земельні ділянки.
З цього приводу також є сформовані позиції Верховного Суду (постанова від 28.10.2020 у справі № 923/965/19, від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19), який неодноразово звертав увагу на те, що нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (в сучасних реаліях – до оформлення права власності).
3. Договір оренди нерозподіленої земельної ділянки чи невитребуваного паю укладається на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, що має бути однією із умов такого договору.
Тобто договір оренди буде діяти доти, доки власник земельної частки (паю) не оформить своє право власності на відповідну земельну ділянку.
З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
І тут же доречним буде підняти питання переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки, яке часто ставлять орендарі невитребуваних паїв після припинення договору у зв’язку з оформлення права власності на земельну ділянку власником такого паю.
І одразу спойлер: переважне право тут не діє.
Звернемось до позиції Верховного Суду з цього приводу, яка зводиться до того, що договір оренди земельної ділянки укладений з власником земельної ділянки щодо індивідуально визначеного майна, яке не є тотожним тому, стосовно якого укладений договір оренди між попереднім орендарем та місцевою радою.
Дія договору припинена у зв’язку з витребуванням паю його власником, тому у попереднього орендаря відсутнє суб’єктивне право чи інтерес, що підлягають захисту (постанова ВС від 22.06.2023 у справі № 733/1070/21).
4. Згідно з ч. 3 ст. 13 Закону № 899 у разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.
При цьому власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
Як висновок напрошується те, що оренда невитребуваних паїв, з огляду на їх розмір, який за різними оцінками сягає сотні тисяч гектарів, залишається важливим механізмом наповнення місцевих бюджетів.
Але орендарі, роблячи такий крок, повинні розуміти ризик того, що договір оренди земельної ділянки припинить свою дію автоматично, як тільки власник земельного паю оформить своє право власності на земельну ділянку.
При цьому розраховувати на переважне право на укладення нового договору не варто, оскільки суди не вбачають підстав для цього.
