Землі фермерського господарства: від теорії до практики

Земля є важливою та необхідною складовою діяльності фермерського господарства - його основою.

Фермерське господарство є тією формою підприємництва громадян, яка пов’язана з діяльністю на землі. З цього випливає, що умовою створення фермерського господарства є набуття його засновником або засновниками права власності або користування земельною ділянкою. Разом з тим, надання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Так, ст. 121 Земельного кодексу України надає право громадянам України безоплатно приватизувати земельну ділянку із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо таких підприємств декілька, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах, у разі їх відсутності – як середній по району.

Слід пам’ятати, що до клопотання, яке подається з метою приватизації земельної ділянки державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства має бути доданий документ, що підтверджує досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі.

Щодо земель вже створеного фермерського господарства, то як Земельний кодекс України (ст. 31), так і Закон України «Про фермерське господарство» (ст. 12) до їх складу відносять:

1) ті, що належать на праві власності фермерському господарству. Слід зауважити, що набуття фермерським господарством у власність землі державної або комунальної власності можливе лише за результатами проведення земельних торгів. Але, з урахуванням дії мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, такий варіант набуття права стане можливим лише після набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. Та ж ситуація і з купівлею-продажом земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв). Фактично, до зняття мораторію фермерське господарство може придбати лише земельні ділянки приватної власності з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства або для ведення особистого селянського господарства (не паї);

2) ті, що належать на праві власності громадянам – членам фермерського господарства. Сюди можна віднести земельні ділянки для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, набуті членами фермерського господарства як шляхом безоплатної приватизації, так і шляхом придбання, успадкування тощо. Право володіння та користування такими земельними ділянками здійснює саме фермерське господарство;

3) ті, що використовуються фермерським господарством на умовах оренди. Знову ж таки, якщо мова йде про землі державної або комунальної власності, то отримати їх в оренду можна лише за результатами земельних торгів.

Розглядаючи питання, пов’язані із землею фермерського господарства, варто зазначити, що останнім часом дедалі поширенішими стають земельні спори за їх участю.

З урахуванням цього, вважаємо за доцільне присвятити частину даної статті аналізу декількох судових рішень, які містять важливі для фермерських господарств висновки в аспекті регулювання земельних правовідносин, учасниками яких вони є.

Щодо права постійного користування земельною ділянкою.

До 01 січня 2002 року для ведення селянського (фермерського) господарства громадяни могли набувати право постійного користування земельними ділянками. Це породжувало низку питань у фермерських господарств, які після державної реєстрації набували прав юридичної особи і здійснювали свою діяльність на земельній ділянці, належній його засновнику на такому праві. Хто є суб’єктом права постійного користування після створення С(Ф)Г? Чи припиняється таке право після смерті засновника С(Ф)Г? Чи підлягає воно спадкуванню?

Вказані питання були розглянуті Великою Палатою Верховного Суду, яка у постанові від 23 червня 2020 р. у справі № 922/989/18 зробила висновок про те, що з моменту державної реєстрації С(Ф)Г (фермерського господарства) та набуття ним прав юридичної особи таке господарство набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов’язки щодо використання земельної ділянки, наданої його засновнику на праві постійного користування.

Обумовлене це тим, що земельна ділянка на такому праві надавалась особі не як громадянину України, а як спеціальному суб’єктові – голові створюваного С(Ф)Г, який зобов’язаний після набуття такого права зареєструвати господарство, а не використовувати земельну ділянку без його створення. А тому, смерть громадянина-засновника С(Ф)Г не є підставою припинення права постійного користування земельною ділянкою, наданою йому для ведення фермерського господарства, оскільки правомочності та юридичні обов’язки щодо використання такої ділянки зберігаються за господарством до часу припинення його діяльності.

За таких обставин право постійного користування земельною ділянкою, наданою фізичній особі для ведення С(Ф)Г, може бути успадкованим, якщо зазначена особа до її смерті не змогла створити (зареєструвати) С(Ф)Г і тільки для мети, для якої це право отримав спадкодавець.

Зазначена постанова ВП ВС стала важливим кроком у забезпеченні прав фермерських господарств на землю, на якій вони здійснюють свою діяльність. До її прийняття існувала абсолютно протилежна позиція, яка призвела до втрати багатьма фермерськими господарствами земель, на яких вони були створені та діяли.

Довічне успадковуване володіння земельною ділянкою.

Такий вид права був передбачений Земельним Кодексом УРСР від 18.12.1990 до його редакції від 13.03.1992. Земельні ділянки на такому праві також надавалися для ведення (селянського) фермерського господарства.

При цьому, право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою тривалий час ототожнювалось з правом постійного користування землею. На необхідності розрізняти ці два види права на земельну ділянку наголошено у постанові ВП ВС від 20.11.2019 у справі № 368/54/17.

Право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою має інший правовий режим, ніж право постійного користування землею і, на відміну від нього, відноситься до тих прав, які можуть бути успадковані.

Орендні правовідносини фермерських господарств.

Як і у випадку з постійним користуванням земельною ділянкою, ВП ВС відстоює позицію про те, що з моменту, коли фізична особа створила фермерське господарство, у правовідносинах користування земельною ділянкою відбувається фактична зміна орендаря й обов’язки землекористувача земельної ділянки переходять до фермерського господарства з дня його державної реєстрації (постанова ВП ВС від 16.01.2019 у справі № 483/1863/17).

У зв’язку з цим виникає запитання: чи потрібно укладати додаткову угоду до договору оренди землі?

У постанові від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 ВП ВС зазначила, що після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього прав і обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства. При цьому, укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачене і, відповідно, не є обов’язковим.

Підсумовуючи наведене, не зайвим буде ще раз наголосити на тому, що земля є важливою та необхідною складовою діяльності фермерського господарства, його основою. Недосконалість законодавства у сфері регулювання земельних правовідносин фермерських господарств породжує чимало судових спорів за їх участю. Але, як бачимо, вирішуються вони, переважно, на користь фермерських господарств, що сприяє захисту їх прав на землю.

Маємо надію, що така тенденція зберігатиметься і надалі.