Купівля-продаж сільгоспземель: як правильно підготуватись, щоб уникнути проблем

За останній місяць в Україні зареєстровано близько 1,6 тис. угод купівлі-продажу с/г землі. Проаналізуємо, як підготуватися до такої угоди, щоб уникнути оскарження договору і конфіскації ділянки.

Перевіряємо покупця і продавця землі

До потенційних покупців землі закон висуває чіткі вимоги. Це своєрідні запобіжники щодо потрапляння українських земель «не в ті руки».   

Так купити с/г землю наразі може виключно фізична особа – громадянин України. При цьому він не має:

• входити до списку учасників терористичних організацій;

• перебувати під санкціями відповідно до ЗУ «Про санкції»;   

• бути одночасно громадянином держави, яку в Україні визнано агресором або окупантом. 

До речі, щодо громадянства постає цікаве питання. Чи може купити землю людина, у якої є інші паспорти, крім українського? Якщо це документ РФ – однозначно, ні. Але наявність громадянства інших держав не є прямою перешкодою для купівлі української землі. Принаймні закон про це мовчить. А практика з цього питання поки що не сформована. 

Перед укладенням угоди нотаріус перевіряє у покупця наступне:

• наявність у нього інших земельних ділянок с/г призначення;  

Адже одна людина не може концентрувати у своїй власності більше як 100 га таких земель. Враховуються також ділянки, що перебувають у спільній сумісній власності подружжя. А також земля у власності юридичної особи, в якій у покупця є акції, паї або частка. 

• походження коштів, за які планується купувати землю. 

Покупець має надати документи, які доводять легальне походження грошей, за які він буде купувати ділянку. Це можуть бути декларація про доходи, свідоцтво про спадщину, довідка про отримання кредиту та інше. Варіантів багато. Але без документів щодо джерела коштів нотаріус не посвідчить угоду.

До речі, розрахунки за землю проходять виключно в безготівковій формі. Тож обидві сторони повинні відкрити банківські рахунки.   

Щодо продавця – тут все простіше. Ним може бути повнолітній, дієздатний власник ділянки. У нього повинні бути: паспорт та правовстановлюючі документи на землю. Додатково нотаріус перевірить, чи немає у продавця обмежень щодо права відчужувати ділянку.  

Чи можуть іноземці купити землю в обхід закону 

За чинними нормами іноземці зможуть купувати землю, тільки якщо таке рішення буде прийнято на референдумі. До того часу – офіційно ні. Але вже зараз відомі декілька «схем», за якими іноземці можуть обійти цю заборону і придбати с/г ділянки:

• отримати громадянство України – як вже зазначалось, наявність подвійного громадянства не є прямою перешкодою для купівлі землі;

• стати довірчим власником – як цей механізм спрацює на практиці невідомо, але за нормами закону така можливість є. Адже Земельний кодекс не висуває до довірчого власника жодних специфічних вимог.

Подібних схем може стати більше, якщо в Україні дозволять продаж землі юридичним особам. Тоді ніщо не заважає іноземцю стати «тіньовим» бенефіціаром української компанії та власником земель с/г призначення. 

Аналізуємо земельну ділянку на відповідність вимогам закону 

Важливо пам’ятати, що далеко не всі землі с/г призначення можна продавати. Інколи це прямо заборонено законом. Так власник не може продати ділянку, якщо вона знаходиться ближче 50 км до державного кордону. Або якщо на цю землю накладені обтяження – застава, арешт тощо.     

Перший крок у перевірці бажаної ділянки – переглянути публічну кадастрову карту та отримати витяг з Держземкадастру. Так ви дізнаєтесь:

• кадастровий номер земельної ділянки – без нього взагалі не можна проводити жодних юридичних операцій із землею; 

• площу та цільове призначення ділянки, як далеко від державного кордону вона знаходиться;

• чи має хтось переважне право на придбання ділянки. Це важливо. Якщо хтось наразі її орендує або має спецдозвіл на видобуток надр в її межах – у нього є переважне право купити цю землю. І тільки якщо він відмовиться, власник може вільно продати цю землю комусь іншому.  

Якщо придбати ділянку в обхід переважного права, ваш договір можуть оскаржити в суді. Тоді права та обов’язки покупця переходять на іншу особу. А ви втратите земельну ділянку та будете змушені чекати на повернення своїх грошей від продавця.    

До речі, не забувайте, що продаж землі не анулює договору оренди. Фактично, до вас переходять права та обов’язки орендодавця.   

Другим кроком варто перевірити інформацію щодо землі у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. З витягу стане зрозуміло: хто власник, на яких підставах він набув цю землю, чи діють якісь обмеження речових прав. Наприклад, якщо земля знаходиться під арештом, купити її не можна. Жодний законослухняний нотаріус не посвідчить таку угоду.  

І наостанок перевірте землю в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Для цього введіть у пошуковий рядок кадастровий номер. Так ви знайдете судові справи, в яких фігурує ця ділянка. Проаналізуйте, чи існують щодо неї спори про межі, право власності, іпотеку та інше.   

Домовляємось про ціну 

Звичайно, продавець визначає ціну на свій розсуд, а покупець вирішує погоджуватись чи ні. Але щодо с/г землі в законі є пересторога – ціна продажу не можу бути нижче за грошову нормативну оцінку. Її можна дізнатися з витягу Держземкадастру.  

Не забувайте, що необґрунтовано низька ціна викличе підозри у податкової. І тоді продавцю можуть донарахувати податок на дохід фіз. осіб. Щоб цього не сталося, варто обґрунтувати ціну експертним висновком оцінювача.   

Що робити після перевірки 

Впевнені, що немає жодних перешкод для укладення угоди? Саме час іти до нотаріуса. Адже договір купівлі-продажу землі має бути нотаріально посвідченим. Тому нотаріус ретельно перевіряє, чи немає перешкод для укладення вашої угоди. Це може займати до декількох тижнів. 

Нотаріус відмовить у посвідченні договору, якщо виявить порушення вимог закону. Але це не найгірший варіант. Набагато гірше, якщо ви підпишете договір з порушеннями і його будуть оскаржувати. В результаті вашу ділянку взагалі можуть конфіскувати за рішенням суду.  

Після перевірки нотаріус посвідчує вашу угоду, реєструє право власності та надає покупцю правовстановлюючі документи на землю. Крім того, відомості щодо нового власника вносяться до Держземкадастру.    

Практика укладення угод щодо купівлі-продажу землі ще формується, і за нею цікаво спостерігати. Напишіть у коментарях, чи доводилося вам укладати такі договори та чи виникали складнощі?