Чому Верховний Суд відмовив інвесторам новобудов (правовий аспект)?
Кілька слів про постанову ВСУ, якою відмовлено у визнанні права власності на квартиру у новобудові, що мала перейти інвестору за договором купівлі майнових прав.
Одна з останніх постанов Верховного СудуУкраїни (ВСУ) стала об'єктом жвавої критики з боку юристів та інших охочих. Мова йде про постанову від 10.02.2016 (http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS160059.html),в якій вже не вперше ВСУ висловився про неможливість визнання права власностіна квартиру за особою, що придбала майнові права на неї. Аналогічної думки ВСУ і щодо нежитлових приміщень:
Чому ВСУ написав саме так? Здається,суд знов обмежив себе ст. 392 Цивільного кодексу (ЦК), “забувши” про те,що у вітчизняній практиці під позовами про визнання права власності інодіховаються не лише власне “позови про визнання”, а й у певних випадках –“перетворювальні позови” (позови про зміну чт припинення правовідношення за термінологією ст.16 ЦК). Про це вже згадував у публікації: http://blog.liga.net/user/aripenko/article/21171.aspx
Вкажу, що згідно з положеннями ст. 16 ЦКзахист цивільних прав та інтересів судом здійснюється, зокрема, шляхом визнанняправа, а також зміни правовідношення та припинення правовідношення. Не можназабувати й про те, що суд може захиститицивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором абозаконом.
Дійсно, якщо в інвестора не виниклоправо власності на квартиру на момент подання ним позову до суду, суд, за певнихумов, може наділити його таким правом. Судовим рішенням, на мою думку, можна “вилікувати”дефект фактичного составу щодо набуття інвестором права власності наквартиру - об'єкт чи результат йогоінвестицій за термінологією інвестиційного законодавства.
Незважаючи на звучні положення Закону “Про інвестиційну діяльність” (ст. 7), за якими інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, все не так просто. Крімтого, за рішенням інвестора ці права можуть бути відповідно до закону переданііншим особам. Але щоб мати право, шо по суті становить собою право власності на річ, інвестору треба спочатку його набути в установленому порядку, а не лише "перерахувати гроші за щось". Треба мати на увазі, що будь-який договір, що сьогодні укладається на первинному ринку нерухомості не є договором щодо набуття права власності на річ та не наділяє інвестора речовим правом на нерухоме майно. За такими договорами інвестори придбають лише право вимоги до певної особи, вступаючи у зобов'язальні правовідносини певної моделі (вони можуть дещо відрізнятись). Насправді, ВСУ коректно оцінив у згаданій постанові обставини щодо набуття володарем“майнових прав” права власності на новостворену річ (квартиру) відповідно до положень ЦК та встановив, що позивач ще не набув такого права власності.
Так,стаття 331 ЦК передбачає, що право власності на нову річ, яка виготовлена(створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором абозаконом. Таким чином, і це важливо, закон дозволяє виникнення права власності небезпосередньо "на боці" особи, що створила річ, а в інвестора, але,звичайно, відповідно до закону та договору.
Тому,якщо навіть житловий будинок прийнято до експлуатації, складено реєстрінвесторів, кожен з яких сплатив на підставі відповідного договору іззамовником будівництва чи іншою особою плату за майбутню квартиру, але замовникнавмисно чи ненавмисно не підписує, скажімо, акт прийому-передачі квартири, щопередбачено договором, право власності в інвестора дійсно не виникло та вінпозбавлений можливості його зареєструвати у державному реєстрі речових прав.
Позов“про визнання” (права власності) у таких умовах задоволенню не підлягає. Протеможе бути задоволено перетворювальний позов, який наділяє інвестора правомвласності на квартиру за наявності на те відповідних правових підстав. У цьомувипадку суд власним актом усуває дефект у правових підставах щодо набуття прававласності за інвестором. Враховуючи положення ЦК, а також вітчизнянусудову практику, такі позови у певних випадках теж назваються “позовами провизнання права власності”, а відповідні можуть слугувати підставами дляреєстрації права власності на результат (об'єкт) інвестицій, тобто квартиру чи іншу річ за інвестором.Водночас, конкретні формулювання відповідного перетворювального позову необов'язково мають бути саме такими.
Звичайно, наділити правом власності суд може не завжди. Це неможливо коли, наприклад, річ ще не створена та т.ін., як то у випадку: http://www.kasyanenko.com.ua/about/novosti/pravovaya-pozitsiya-vsu (хоча, якщо уважно подивитись на вимоги, позивачі не намагались визнати право власності на річ, а позивались лише щодо визнання майнових прав, адже позови про визнння не зводяться лише до визнання права власності).
Як на мене, ВСУ мав виправдати довіру, що йомунадана процесуальними кодексами та не відкидати такого тлумачення положеньзакону. Тим більш, у сучасних умовах інвестори справді потребують належногодержавного захисту. І хоча інвестування у житло не є “інвестицією” утрадиційному розумінні у вигляді безпосереднього вкладення коштів увиробництво, сільське господарство тощо з метою отримання прибутку чи іншогокорисного ефекту, навіть таке інвестування є дуже важливим. Гроші, коли вонипрацюють навіть у такий шлях, вприскуються в економіку, а не лежать “підматрацем”. Саме наявніть “підматрацних” та часто-густо не зовсім легальних коштів у значнихобсягах є однією з найсерйозніших вад нашої економіки, якщо таким словом взагаліможна назвати те, що відбувається сьогодні в Україні. Спостерігаючи щось на кшталт нового "будівельного мінібуму" про це варто подумати, пригадуючи події 2008 року та навіть більш давні колапси.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87044
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11237
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5712
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5407