Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
13.03.2016 21:20

Чому Верховний Суд відмовив інвесторам новобудов (правовий аспект)?

Правова, судово-експертна діяльність

Кілька слів про постанову ВСУ, якою відмовлено у визнанні права власності на квартиру у новобудові, що мала перейти інвестору за договором купівлі майнових прав.

Одна з останніх постанов Верховного Суду України (ВСУ) стала об'єктом жвавої критики з боку юристів та інших охочих. Мова йде про постанову від 10.02.2016  (http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS160059.html) , в якій вже не вперше ВСУ висловився про неможливість визнання права власності на квартиру за особою, що придбала майнові права на неї. Аналогічної думки ВСУ і щодо нежитлових приміщень:

               Чому ВСУ написав саме так? Здається, суд знов обмежив себе ст. 392 Цивільного кодексу (ЦК), “забувши” про те, що у вітчизняній практиці під позовами про визнання права власності іноді ховаються не лише власне “позови про визнання”, а й у певних випадках – “перетворювальні позови” (позови про зміну чт припинення правовідношення за термінологією ст. 16 ЦК). Про це вже згадував у публікації: http://blog.liga.net/user/aripenko/article/21171.aspx

            Вкажу, що згідно з положеннями ст. 16 ЦК захист цивільних прав та інтересів судом здійснюється, зокрема, шляхом визнання права, а також зміни правовідношення та припинення правовідношення. Не можна забувати й про те, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

            Дійсно, якщо в інвестора не виникло право власності на квартиру на момент подання ним позову до суду, суд, за певних умов, може наділити його таким правом. Судовим рішенням, на мою думку, можна “вилікувати” дефект фактичного составу щодо набуття інвестором права власності на квартиру   - об'єкт чи результат його інвестицій за термінологією інвестиційного законодавства. 

             Незважаючи на звучні положення Закону “Про інвестиційну діяльність” (ст. 7), за якими інвестор  має    право    володіти,  користуватися    і розпоряджатися об'єктами  та  результатами  інвестицій, все не так просто. Крім того, за рішенням інвестора ці права можуть бути відповідно до закону передані іншим особам. Але щоб мати право, шо по суті становить собою право власності на річ, інвестору треба спочатку його набути в установленому порядку, а не лише "перерахувати гроші за щось". Треба мати на увазі, що будь-який договір, що сьогодні укладається на первинному ринку нерухомості не є договором щодо набуття права власності на річ та не наділяє інвестора речовим правом на нерухоме майно.  За такими договорами інвестори придбають лише право вимоги до певної особи, вступаючи у зобов'язальні правовідносини певної моделі (вони можуть дещо відрізнятись). Насправді, ВСУ коректно оцінив у згаданій постанові обставини щодо набуття володарем “майнових прав” права власності на новостворену річ (квартиру) відповідно до положень ЦК та встановив, що позивач ще не набув такого права власності. 

            Так, стаття 331 ЦК передбачає, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, і це важливо, закон дозволяє виникнення права власності не безпосередньо "на боці"  особи, що створила річ, а в інвестора, але, звичайно, відповідно до закону та договору.

            Тому, якщо навіть житловий будинок прийнято до експлуатації, складено реєстр інвесторів, кожен з яких сплатив на підставі відповідного договору із замовником будівництва чи іншою особою плату за майбутню квартиру, але замовник навмисно чи ненавмисно не підписує, скажімо, акт прийому-передачі квартири, що передбачено договором, право власності в інвестора дійсно не виникло та він позбавлений можливості його зареєструвати у державному реєстрі речових прав.

        Позов “про визнання” (права власності) у таких умовах задоволенню не підлягає. Проте може бути задоволено перетворювальний позов, який наділяє інвестора правом власності на квартиру за наявності на те відповідних правових підстав. У цьому випадку суд власним актом усуває дефект у правових підставах щодо набуття права власності за інвестором. Враховуючи положення ЦК, а також вітчизняну судову практику, такі позови у певних випадках теж назваються “позовами про визнання права власності”, а відповідні можуть слугувати підставами для реєстрації права власності на результат (об'єкт) інвестицій, тобто квартиру чи іншу річ за інвестором. Водночас, конкретні формулювання відповідного перетворювального позову не обов'язково мають бути саме такими. 

Звичайно, наділити правом власності суд може не завжди. Це неможливо коли, наприклад, річ ще не створена та т.ін., як то у випадку:   http://www.kasyanenko.com.ua/about/novosti/pravovaya-pozitsiya-vsu    (хоча, якщо уважно подивитись на вимоги, позивачі не намагались визнати право власності на річ, а позивались лише щодо визнання майнових прав, адже позови про визнння не зводяться лише до визнання права власності).  

Як на мене, ВСУ мав виправдати довіру, що йому надана процесуальними кодексами та не відкидати такого тлумачення положень закону. Тим більш, у сучасних умовах інвестори справді потребують належного державного захисту. І хоча інвестування у житло не є “інвестицією” у традиційному розумінні у вигляді безпосереднього вкладення коштів у виробництво, сільське господарство тощо з метою отримання прибутку чи іншого корисного ефекту, навіть таке інвестування є дуже важливим. Гроші, коли вони працюють навіть у такий шлях, вприскуються в економіку, а не лежать “під матрацем”. Саме наявніть “підматрацних” та часто-густо не зовсім легальних коштів у значних обсягах є однією з найсерйозніших вад нашої економіки, якщо таким словом взагалі можна назвати те, що відбувається сьогодні в Україні. Спостерігаючи щось на кшталт нового "будівельного мінібуму" про це варто подумати, пригадуючи події 2008 року та навіть більш давні колапси. 

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net