Офіси: як створити конкурентний проект в Україні
З якими труднощами сьогодні стикаються девелопери під час реалізації бізнес-центрів (БЦ) та які чинники забезпечать успіх таких проектів на українському ринку офісної нерухомості?
Підготовчі етапи проекту
Проект девелопменту офісної будівлі включає в себе декілька етапів, які у певних аспектах можуть здійснюватися паралельно:
- передпроектний аналіз (пошук земельної ділянки, об’єкту для реконструкції, вивчення локації і ситуації на місцевому ринку, дослідження стану мереж та можливості підключення майбутньої будівлі до комунікацій, аналіз містобудівної документації);
- входження у проект (купівля або оренда земельної ділянки, укладання інвестиційного договору або договору суперфіцію);
- проектні роботи;
- отримання дозвільної документації (збір вихідних даних, отримання технічних умов, містобудівних умов та обмежень (МУО), погоджень від органів державної влади, дозволу на будівництво);
- залучення фінансування (вибір оптимальної форми фінансування, враховуючи податкові аспекти);
- власне будівництво;
- введення в експлуатацію;
- укладання договорів з орендарями та подальше управління об'єктом.
Один із перших кроків, від якого залежить успіх проекту — це правильний вибір земельної ділянки, що передбачає як вдалу локацію (близькість до центральної частини міста, метро і основних транспортних магістралей), так і належний юридичний статус.
Обираючи об'єкт для будівництва (чи реконструкції), слід приділити особливу увагу деяким питанням. Зокрема, чи відповідає цільове призначення земельної ділянки функціональному призначенню майбутньої будівлі; чи відповідає функціональне призначення земельної ділянки детальному плану території (ДПТ) або Генеральному плану міста.
Також необхідно взяти до уваги вимоги державних будівельних норм (ДБН), що впливають на проектування та будівництво об’єкта, — коефіцієнт щільності забудови, поверховості, обмеження по висоті, санітарні норми тощо.
Труднощі реалізації бізнес-центру
Найбільш трудоємкий етап створення нового офісного проекту — це розробка і погодження містобудівної документації, збір висновків, погоджень та дозволів. Іншими словами, комунікація з органами державної влади, місцевого самоврядування, державними та приватними підприємствами, від яких залежить подальша реалізація проекту.
Відкритим залишається питання прозорості процедур і рішень, наприклад, щодо виділення землі, зміни її цільового або функціонального призначення, отримання технічних умов на підключення до зовнішніх мереж (а також подальше підключення до них) та ін.
Однак у найближчому майбутньому є шанс на покращення ситуації з процесом збору необхідних документів. Так, завдяки реформуванню будівельної сфери та запуску е-реєстру може скоротитися час на отримання тих же МУО, а також мінімізуватися корупційні ризики.
Сам процес будівництва вимагає чіткої координації між службою замовника, інвестором, генеральним підрядником та головним архітектором проекту. Від їх взаємодії залежить швидкість реалізації проекту та недопущення помилок, що можуть позначитись на введенні об’єкту в експлуатацію та його функціонуванню у майбутньому.
Подальше управління бізнес-центром передбачає наявність професійної команди, яка, по-перше, вибудовує чітке позиціонування об'єкта, створює певні смисли та переваги, які вирізняють його з-поміж інших, розуміє потреби ринку і може в короткі строки заповнити будівлю орендарями. По-друге, це команда, яка організовує комфортні умови для поточних орендарів, тримає із ними постійну комунікацію, а також підтримує безперебійну роботу всіх забезпечувальних систем БЦ.
Що сьогодні підвищить шанси на успіх
Клас майбутнього офісного центру визначається на перших етапах реалізації проекту. На сьогодні згідно з класифікацією 2004 року, яку розроблено за участю Американської торговельної палати та учасників вітчизняного ринку, виділяють три основні категорії — «А» (найвищий), «В» і «С».
Разом з тим, з плином часу до офісних приміщень класу «А» і «В» додаються нові вимоги: ергономічність, енергоефективність, екологічність, багатофункціональність. Це тренди, що впливають на ступінь ефективності офісного центру.
Високі вимоги ставлять, у першу чергу, самі орендарі. Наприклад, міжнародні компанії надають перевагу офісним приміщенням у будівлях лише з наявним сертифікатом енергоефективності (на зразок LEED).
Використання віконних конструкцій провідних світових виробників, вентильований фасад, утеплений мінватою, теплові насоси — все це сприятиме зменшенню комунальних та експлуатаційних витрат бізнес-центру.
У цілому, мінливий ринок вимагає пристосування до нових реалій, тому офісні будівлі з гнучким плануванням, де використовуються фальш-підлоги та розбірні скляні перегородки між кабінетами, мають істотні конкурентні переваги.
Якщо коротко підсумувати, успішний проект девелопменту офісів в Україні передбачає високу готовність і розуміння специфіки реалізації проекту на всіх етапах. Левову частку часу займають вирішення дозвільних питань та безпосереднє будівництво. Сьогоднішні реалії вимагають приділяти особливу увагу екологічності та багатофункціональності офісних будівель як своєрідній гарантії успіху об'єкту, а також формуванню професійної управлінської команди.
Property Times
- Післяплата через Нову пошту та NovaPay: чи потрібен фіскальний чек? Арсен Маринушкін 00:43
- ТЦК проти позову: розбираю відзив на позов, коментую, відповіді Павло Васильєв вчора о 21:39
- Очікування vs реальність: правда про старт кар’єри в IT Сергій Немчинський вчора о 10:36
- З чого починати описувати бізнес-процеси? Жанна Кудрицька 24.04.2025 23:46
- Неустойка за неповернення майна з оренди: між штрафом та пенею Дмитро Шаповал 24.04.2025 13:56
- Стягнення шкоди з закладу освіти та батьків внаслідок пошкодження ока дитині Артур Кір’яков 24.04.2025 13:11
- СЗЧ – вихід з ситуації є Сергій Пєтков 24.04.2025 10:18
- Декілька ФОП: оптимізація податків чи дроблення бізнесу? Сергій Пагер 24.04.2025 09:07
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі Галина Скіпальська 23.04.2025 17:02
- ПРРО як шлях до детенізації бізнесу та збільшення надхожень у бюджет Андрій Сухов 23.04.2025 11:59
- Cпеціальні військові операції – міжнародна політика кремля Сергій Пєтков 23.04.2025 10:18
- 100 днів, які не повернули мир в Україну Дмитро Пульмановський 23.04.2025 10:15
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею Юрій Бабенко 22.04.2025 15:32
- Як енергетичні компанії оптимізують КІК: досвід ЄС та українські реалії Ростислав Никітенко 22.04.2025 11:46
- 4 помилки, які заважають власнику бізнесу побудувати сильну компанію Олександр Висоцький 22.04.2025 10:27
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи 139
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям 103
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? 94
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі 93
- 100 днів, які не повернули мир в Україну 85
-
Виробництво шоколаду та ковбас під загрозою через блокування імпорту ароматизаторів
Бізнес 16173
-
У Вашингтоні вже розуміють, що не зможуть лише самотужки домогтися миру
Думка 11638
-
Трамп поспішає, бо і допомагає Кремлю, і штовхає його в економічну прірву одночасно
Думка 10692
-
А що ж Україна — де її винагорода за жертви і героїчний спротив
Думка 9139
-
Гормональні підказки після 30: коли втома, дратівливість і зайва вага — це не випадковість
Життя 7594