Як поширення коронавірусной інфекції може вплинути на відносини орендодавців і орендарів комерційної нерухомості?
Пандемія коронавірусной інфекції (COVID-19) набирає обертів. Однією з ключових рекомендацій (а в окремих випадках - обов'язковою інструкцією) по боротьбі з поширенням вірусу є максимальна домашня ізоляція громадян. В результаті організації масово переводять своїх співробітників на віддалений режим роботи і розглядають можливість тимчасового закриття офісів. Торгові та розважальні центри спорожніли, і орендарі приміщень скаржаться на безпрецедентне зниження трафіку покупців.
Одночасно державні органи встановлюють обмеження щодо проведення масових заходів і приймають рішення про закриття окремих видів об'єктів. Аналогічні обмеження приймаються владою і в інших областях.
Чи можна не сплачувати орендну плату, пославшись на COVID-19 як Форс-мажор?
Якщо тільки сторони прямо не передбачили в договорі, що виконання зобов'язань може бути призупинено внаслідок форс-мажору, сам факт визнання COVID-19 обставиною непереборної сили не звільняє орендаря від внесення сплати орендної плати. За відсутності офіційної заборони на функціонування приміщень і обмеження доступу до них орендаря наявність форс-мажорних обставин може спричинити за собою лише звільнення від відповідальності за невиконання зобов'язань і послужити підставою для перенесення терміну виконання договору. Наприклад, якщо в зв'язку з форс-мажорними обставинами орендар не вносив орендну плату протягом якогось часу, він може бути звільнений від сплати неустойки за прострочення. Однак заборгованість по орендній платі буде підлягати повного погашення після усунення обставин непереборної сили. Але навіть для звільнення від відповідальності орендар повинен буде довести, що невиконання стало прямим наслідком форс-мажору (наявність власне сертифікату). Відсутність грошових коштів з-за падіння виручки орендаря в період поширення COVID-19 не може бути підставою для звільнення від платежів.
Як вплине на платежі закриття офісних або торгових центрів орендар за рішенням влади або за своєю ініціативою?
За відсутності відповідних рішень органів влади закриття об'єктів комерційної нерухомості з ініціативи орендодавця, швидше за все, буде визнано обмеженням доступу до орендованих приміщень. У цьому випадку орендар не тільки може претендувати на звільнення від внесення орендної плати, а й виявиться вправі вимагати від орендодавця компенсації своїх збитків. Як зазначалося вище, звільнити себе від відповідальності орендодавець зможе, тільки якщо доведе, що підставою для закриття приміщень і невиконання договору оренди стали обставини непереборної сили у вигляді поширення COVID-19. Інші наслідки будуть при закритті орендованих приміщень за рішенням органів державної влади у зв'язку з форс-мажором. В даному випадку орендодавець не буде нести відповідальності у вигляді відшкодування збитків орендарям чи інших санкцій, передбачених договором.
Законодавство також передбачає можливість припинення зобов'язання за договором, якщо в результаті видання акта органу влади виконання зобов'язання стає неможливим. Однак, виходячи з ситуації, щодо судової практики, для припинення зобов'язань у цій підставі необхідно довести, що виконання зобов'язання стає неможливим на постійній основі. При цьому, якщо тимчасове обмеження діяльності актом органів влади (наприклад, закриття торгового або ділового центру) перевищує термін оренди, сторони можуть відмовитися від договору оренди.
А що відбудеться, якщо орендар самостійно призупинив діяльність?
Як було сказано вище, саме по собі припинення діяльності орендарем в приміщеннях з огляду на визнання епідемії / пандемії форс-мажором не може бути безумовною підставою для невнесення орендної плати за договором. Якщо в договорі оренди прямо не вказано, що орендар звільняється від виконання зобов'язань при настанні форс-мажору, він буде зобов'язаний продовжувати платити орендну плату навіть за період невикористання приміщень. Крім того, деякі договори оренди містять положення, згідно з якими за невикористання приміщень або незнання діяльності орендарем в приміщеннях передбачена договірна відповідальність у вигляді сплати неустойки.
Чи може орендар вимагати зменшення орендної плати в зв’язку з COVID-19?
В теорії орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо доведе, що умови користування приміщенням, передбачені договором оренди, істотно погіршилися у зв'язку з поширенням коронавіруса. Однак задоволення таких вимог без детального аналізу конкретної ситуації і умов договору оренди оцінити в даний момент неможливо.
Чи є можливість розірвати договір оренди у зв'язку з визнанням COVID-19 форс-мажор?
Законодавством прямо не передбачена можливість розірвання договору в зв'язку з настанням обставин непереборної сили. При цьому сторони можуть при підготовці договору оренди самостійно закріпити в ньому механізм односторонньої відмови від договору у разі настання форс-мажору. На практиці в договорах оренди дуже часто зустрічається умова про право сторін на односторонню відмову при настанні форс-мажорних обставин, якщо такі обставини перешкоджають виконанню договору і тривають, наприклад, більше одного або трьох місяців.
Безумовно, поширення COVID-19 може істотно вплинути на ринок оренди. Однак точна оцінка можливих наслідків буде залежати в першу чергу від фактичних умов самих договорів оренди, укладених сторонами. Щоб підготуватися до різних сценаріїв розвитку поточної ситуації, рекомендую орендарям детально проаналізувати свої договори оренди. Спілкуватися виключно в письмовій формі. Проте перш ніж наважитися на той чи інший крок, орендар повинен вибрати певну стратегію по захисту своїх прав.
