Узаконення нерухомості через судове рішення

Легалізація нерухомості, самобудів або захоплення чужої (нічийної, комунальної) нерухомості через рішення суду – це класика жанру.

Сьогодні будемо розбиратись, наскільки це ефективно, як це побачити, як із цим боротися, наприклад, на стадії аналізу документів на нерухомість перед її придбанням і т.п. 

Визначимося у поняттях, що таке «ліве» судове рішення, навіщо такий спосіб застосовується. На законодавчому рівні такого поняття немає, але можна зрозуміти, що це рішення було винесене з порушенням процесуальних норм чи виходячи з фальсифікованих доказів, обставин. Часто такі рішення ухвалюються внаслідок корупційних схем чи зловживання з боку суду, учасників судового процесу.

Наприклад, є нерухомість (підвал або горище в багатоквартирному будинку). Він ніби нічий. Ти хочеш його узаконити, отримуєш рішення чи заочне рішення на свою користь (іншу свою особу), де прописано, що за тобою (твоєю людиною/підприємством), суд визнає право власності. Це один варіант. 

Є інший варіант: у тебе є якийсь об'єкт нерухомості, наприклад 100 кв.м. Ти, не отримавши дозвільних документів, провів там будівельні роботи, і 100 квадратів перетворилися на 150. Тобі ці 50 кв.м. узаконити. Ти подаєш (формально) відповідний позов до суду. Суд його задовольняє та визнає право власності вже на 150 квадратів. Це є незаконним рішенням, бо для таких випадків передбачений виключно позасудовий порядок, який треба проводити шляхом отримання дозвільних документів на будівництво з подальшим введенням об'єкта в експлуатацію. Сьогодні це й розглядаємо у вигляді відповідей на питання.

Що таке узаконення нерухомості на підставі лівого рішення суду? 

У тебе є якийсь об'єкт нерухомості та треба його узаконити, оскільки без узаконення не можеш продати, передати у спадок і т.п. У законному порядку в тебе не вийшло узаконити (немає дозволу на проведення будівельних робіт, об'єкт не введено в експлуатацію, чи це самовільне будівництво). І хтось тобі порадив або направив узаконити через суд. Багато судової практики з таких питань, багато узаконень, надалі перепродажів після отримання такого рішення суду. 

При цьому, такого механізму чинним законодавством не передбачено! Верховний суд неодноразово розглядав цю категорію справ, каже, що так робити не можна, таке рішення вважатиметься незаконним. Але надалі, при виявленні такого судового рішення, міська рада, прокуратура або інша особа може подати на оскарження вказаного рішення та як правило суд таке рішення скасовує. 

Які можуть бути причини виникнення рішень судів у сфері нерухомості щодо визнання права власності? 

1. узаконити за собою, своєю людиною чуже майно;

2. узаконити самовільне будівництво;

3. коли отримав відмову у видачі дозвільних документів на початок будівельних робіт, або неможливість отримання зазначених документів, або неможливість ввести в експлуатацію;

4. інші причини, внаслідок чого є об'єкт і треба його узаконити, щоб провести державну реєстрацію у реєстрі нерухомості та надалі продати, подарувати, передавати у спадок.

Які правові наслідки можуть виникнути під час узаконення нерухомості на підставі незаконних документів? 

Це залежить від того, чи:

- буде скасовано надалі це рішення;

- опоненти мають чи ні можливість дізнаються про таке рішення;

- порушуються права третіх осіб зазначеним рішенням;

- опоненти мають чи ні можливість оскаржити (скасувати) ліве рішення. 

Якщо є опоненти у тебе, яких це рішення не влаштовує (або міськрада, прокуратура, будівельна інспекція), можуть бути такі неприємні наслідки для тебе:

1. скасування такого рішення з наступним скасуванням рішення у реєстрі нерухомості;

2. державні перевірки та перевірки органів місцевого самоврядування;

3. кримінальне провадження (є деякі склади злочинів: підробка документів, шахрайство; самоправство, самозахват землі здирство).

ВІДЕО БОНУС: ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ - ОТМЕНА В СУДЕ

Як захиститись від спроб узаконення нерухомості на підставі сумнівних рішень судів? 

1. перевіряй, контролюй реєстр нерухомості, якщо ти знаєш, що вказаним об'єктом хтось цікавиться, є якісь рухи по об'єкту;

2. оформити через нотаріуса іпотеку на такий об'єкт;

3. забезпечення позову відносно такого об'єкта, якщо є судова справа чи планується;

4. накласти арешт у рамках кримінального провадження; 

5. не треба заощаджувати на юридичній допомозі, на адвокаті, оскільки у рамках дослідження твоїх матеріалів, справи та обставин адвокат може надати актуальну консультацію.

Які заходи можна вжити, щоб оскаржити «ліве» рішення? 

1. самозахист, самостійна підготовка заяв у позасудовому порядку та надалі самостійне звернення до судових органів для скасування рішення суду, яке порушує твої права;

2. звернутися до адвоката за консультацією спочатку, він скаже, чи є або ні юридичні перспективи, що у твоїй ситуації робити;

3. звернутися до міської ради, якщо стоїть питання комунальної землі (майна);

4. звернутися до фонду державного майна, якщо це державна земля (майно);

5. звернутися до прокуратури, але прокуратура має обмежені повноваження. Рекомендую скористатися першими трьома можливостями, вони більш ніж ефективні;

6. треба дивитися, з чим ти боротимешся, якщо це рішення суду, то треба довести, що ним порушуються твої права як заявника.

Які дії слід зробити, якщо зіткнувся із ситуацією узаконення нерухомості на підставі спірного рішення суду? 

Треба дивитися, влаштовує тебе таке рішення або ні. Наприклад, ти співвласник квартири в багатоквартирному будинку і дивишся, що горище в будинку узаконили (забрали) на підставі рішення суду. Від цих обставин йдуть твої дії. Тому що, якщо рішення на твою користь, треба перестрахуватися, подивитися, які заходи вже вжито для його оскарження, чи можу взагалі вжити заходи та які саме, щоб мінімізувати ризики. 

Інакша справа, якщо тобі це рішення треба скасувати, тоді треба подивитися, зверталися якісь сторони (органи місцевого самоврядування, державні органи, прокуратура) для скасування зазначеного рішення чи ні, який результат. Якщо не було звернень, то твої дії: звернення до органів місцевого самоврядування або самостійного звернення до суду для відновлення твого порушеного права спірним рішенням. 

Чи може подальший перепродаж майна, яке узаконено рішенням суду, допомогти власнику даного майна? 

Не має значення, скільки буде перепродажів після такого рішення суду. Якщо ти це рішення суду скасуєш, кількість подальших угод – купівлі - продажу, інше відчуження – не впливає, щоб ти як власник (або інша особа як власник) міг витребувати в останнього власника вказане майно на свою користь. Для цього є прямі норми законодавства, а саме статті 387 та 388 Цивільного кодексу. 

Які можуть бути наслідки для власника та інших заінтересованих осіб у разі виявлення спірного рішення суду у процесі узаконення нерухомості? 

1. скасування такого рішення заінтересованою особою чи тобою, якщо це рішення не влаштовує;

2. перевірки контролюючих органів;

3. кримінальне провадження.

Які заходи передбачені законом для припинення незаконних практик узаконення нерухомості на підставі сумнівних судових рішень? 

Відсутня норма, що дозволяє таке узаконення! Є практика Верховного суду, яка каже, що такий спосіб захисту, звернення до суду для узаконення самовільного будівництва чи іншого майна – є неефективним і тому не повинен застосовуватися судами. 

Які альтернативні методи є для узаконення нерухомості без використання рішення судів? 

Отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт та подальше введення збудованого чи реконструйованого об'єкта в експлуатацію.

Отже, залежить від особливостей об'єкта, документів, що встановлюють право, інших обставин.

Чи можуть «ліві» рішення вплинути на вартість нерухомості та юридичну чистоту? 

Можуть вплинути! Коли до мене клієнти звертаються з приводу аналізу документів, щоб придбати об'єкт і спливає ліве рішення, можна відразу сказати – бачиш це рішення суду, отже, хитка ситуація, оскільки рішення підлягає скасуванню при правильному юридичному підході. Така хитка ситуація прямо впливає на юридичну чистоту і, відповідно, суттєво знижує вартість зазначеного об'єкта. У таку ситуацію «входити» не треба, оскільки високий ризик подальшої втрати такого об'єкта, у т.ч. власник на сьогодні вже стикнувся з тим, що розпочався процес витребування у нього вказаного майна, а тому намагається швидко позбутися цього майна.  

ВІДЕО В ТЕМУ: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ СУДА

Які підходи слід використовувати для перевірки законності судових рішень під час купівлі/продажу нерухомості? 

Згідно зі змістом рішення дивишся чи правильно визначено відповідача (відповідачів), який предмет, чим доводиться.

Щодо підходів не зайвим буде:

1. підключення адвоката;

2. треба визначити, кому об'єкт належав і як виникло первісне право власності на нього;

3. якщо це комунальна чи державна власність – тоді обов'язково відповідачем у справі мала бути міська рада (для комунальної власності), або фонд державного майна України (для державної власності). 

Основні ознаки спірних рішень судів у сфері нерухомості? 

1. належить (належав або міг належати) об'єкт до спільної часткової власності співвласників багатоквартирного будинку, чи комунальної (державної) власності. Якщо так, то дивись підстави згідно яких співвласники, чи міська рада (держава) втратила таке право власності на об'єкт; 

2. невірне визначення відповідача по справі;

3. скільки стадій розгляду цієї справи пройшло – перша інстанція тільки чи пройшла апеляція та касація. Якщо три інстанції пройшли і рішення скрізь встояло, тобто визнано право власності, і всі три суди його підтвердили, то з рішенням (правом власності) вже нічого не зробиш, оскільки воно встояло у судовому порядку і таке рішення підлягає виконанню.  

Які адвокати спеціалізуються на захисті прав власників нерухомості від лівих рішень судів? 

Є спеціалізація, за якою адвокати ведуть свою діяльність. Постав йому питання: чи були у нього аналогічні справи, розбирається він у таких питаннях, веде питання з нерухомості або з будівництва. Якщо немає такого досвіду, тоді зростає вірогідність програти справу.

Які додаткові ризики можуть виникнути для нерухомості за рішенням суду? 

Ризики можуть виникнути під час продажу, розділу, реконструкції зазначеного майна. За цих трьох дій рішення суду буде певним чином надано третім особам, і інформація може про цих осіб піти далі. Випливе рішення суду, і про нього дізнаються інші особи, у тому числі органи влади. На підставі чого ініціюють звернення до суду, щодо його перегляду і скасування. 

Які заходи передбачені законом для покарання осіб, які намагаються узаконити нерухомість на підставі завідомо незаконних рішень суду? 

Для осіб, які звертаються до суду з таким позовом та для суддів, які розглянули справу, взагалі жодного ризику немає. Більш того, суд не несе відповідальності за свої рішення. 

А якщо було подано підроблені документи до суду чи є інші склади кримінальних правопорушень, то це вже тягне за собою кримінальну відповідальність, треба розбиратися – хто ці документи робив, звідки вони взялися.

Які законодавчі ініціативи спрямовані на запобігання спірним судовим рішенням у сфері нерухомості? 

1. відсутня пряма норма, яка дозволяє узаконювати вказану нерухомість. Судова практика та законодавство кажуть, що таке узаконення не підлягає задоволенню судовими органами, тому що є позасудовий порядок і треба користуватися виключно ним;

2. судова практика Верховного суду, яка є обов'язковою, каже, що узаконення нерухомості в рамках судового провадження не має застосовуватись судами, оскільки є неналежним способом захисту;

3. можливість узаконити без звернення до суду на підставі, наприклад, будівельної амністії.

Яка роль нотаріуса у запобіганні узаконенню нерухомості на підставі судових рішень? 

Нотаріус ніяк не впливає, оскільки він приймає таке рішення, перевіряє на ідентичність змісту з відомостями Єдиного державного реєстру судових рішень і проводить нотаріальну дію на підставі вказаного рішення суду (купівля/продаж) або завіряє інший договір. При цьому, нотаріус не має права повідомляти комусь про вказане рішення суду або самостійно звертатися до суду для його скасування. Це не повноваження нотаріуса.

Які аспекти варто враховувати під час планування угод з нерухомістю, щоб уникнути можливих проблем із узаконенням у майбутньому? 

Не брати участь в за наявності «лівого» рішення суду, яке може бути скасовано надалі. Бачиш ліве рішення суду – не проводиш далі угоди, або приймаєш його, ризикуючи у майбутньому майном. 

Міська рада може подати до суду для скасування рішення щодо визнання права власності на комунальне майно? 

Так, безпосередньо міськрада це має робити і ефективно робить, якщо дізналася з документів чи самостійно з реєстрів, іншими способами про таке рішення.

Який строк є для звернення до суду щоб скасувати в апеляції рішення суду? 

Встановлено 30 днів з моменту коли отримав спірне рішення, дізнався про його зміст або мав можливість дізнатись. 

Хто саме може звернутись до суду для скасування «лівого» рішення? 

Особа, чиї права порушуються або не визнаються спірним рішенням, наприклад, співвласник квартири у багатоквартирному будинку щодо горища чи підвалу, який було узаконено через таке рішення суду. Чи міськрада відносно комунального майна. 

Подати до Верховного Суду касаційну скаргу можна буде? 

Так, користуйся цим правом після того як пройдеш апеляційний перегляд. При цьому, таким правом може скористатися міськрада, фонд державного майна чи прокуратура (у деяких випадках), яка може діяти на користь міськради чи інших комунальних/державних органів. 

Скільки займе часу судовий розгляд щодо скасування спірного рішення? 

Суд першої інстанції займе 3-5 місяці. Апеляція ще додай 3-8 міс. Касаційне провадження у Верховному Суді додай ще 9-18 міс. 

Як дізнатися про наявність такого рішення? 

1. самостійно через державні реєстри;

2. звернувшись до адвоката;

3. з інших джерел, наприклад телебачення.

ВІДЕО КОНСУЛЬТАЦІЯ: ЗАХВАТ ПОДВАЛА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Як вибрати адвоката для такої справи? 

1. дивись його судову практику з аналогічних питань;

2. підготуй запитання та обговори з адвокатом, подивися на його реакцію, як він відповідає;

3. якщо є можливість, підключи ще одного адвоката.

Прокуратура, поліція зможуть допомогти скасувати спірне рішення суду? 

Прокуратура в деяких випадках може допомогти і звернеться до суду для скасування рішення суду на користь, наприклад, міськради або в інтересах держави. При цьому, прокуратура повинна звертатися (має право звернутися) лише у випадках, коли безпосередньо орган, чиї права порушені, не має права для такого звернення або цим зверненням не може скористатися ефективно. 

А поліція взагалі не має повноважень звертатися до суду для скасування рішення суду, тому з цього питання не варто звертатися до поліції.

Що робити далі після скасування рішення? 

Якщо на підставі цього рішення було внесено дані до державного реєстру нерухомого майна, то тобі (чи міськраді) треба підготувати новий позов щодо скасування державної реєстрації згідно з даними реєстру нерухомості (якщо це майно не було продано третім особам). Якщо це майно було продано (переписано) на третю особу, то позовна вимога повинна формуватиметься на тій підставі, щоб витребувати від останнього власника на користь дійсного власника зазначене майно. Це передбачено статтями 387, 388 Цивільного кодексу України.

Через рішення суду можна збільшити і цим узаконити площу приміщення? 

Так часто роблять, але цей спосіб – протиправний. Ти можеш отримати відповідне рішення суду, але надалі, якщо буде звернення до суду для перегляду вказаного рішення його суд точно скасує! Тим самим збільшена площа після реконструкції/перепланування буде скасована.

ОСББ може звернутися до суду для скасування рішення на підвальне приміщення? 

Може. Потрібно виходити з того, що написано у статуті ОСББ – є в нього таке право на звернення до суду. Якщо є, то ОСББ як представницький орган може звернутися на користь усіх співвласників зазначеного об'єкта. 

Май на увазі, що буває таке, що ОСББ звертається до суду, формально виконуючи свою функцію, але не обґрунтовує нормативно та доказами свою позицію та отримує рішення суду про відмову. Тому, при зверненні ОСББ контролюй цей процес!

Що робити, якщо на стадії судового перегляду рішення змінився власник спірної нерухомості? 

Наприклад, є справа, в якій узаконили право власності, ти (або міськрада) подаєш апеляцію на вказане рішення суду, і на стадії судового розгляду (спеціально щоб затягнути справу) перепродують вказаний об'єкт нерухомості. Контролюй реєстр нерухомості – якщо власник змінився, треба суд попросити до справи як співвідповідача нового власника. Також треба просити суд забезпечити позов, тобто попросити тимчасово накласти заборону на проведення інших реєстраційних дій щодо зазначеного об'єкта, щоб на час судового розгляду він не продавався новим особам. Наголошую на тому, що перепродаж об'єкта не врятує останнього набувача від судового витребування вказаного майна на користь власника. 

Якщо немає дозволу на реконструкцію, але будівельні роботи вже проведено, чи суд зможе це узаконити? 

Суд не має повноважень узаконювати проведені будівельні роботи у вигляді реконструкції (на законодавчому рівні). Бувають рішення, коли узаконюють, унаслідок чого можуть змінюватися геометричне розташування, розміри об'єкта чи інші технічні (функціональні) характеристики об'єкта. Якщо тебе така реконструкція не влаштовує і ти бачиш рішення суду яким твої права порушуються – не важко буде скасувати зазначене рішення у суді. 

Висновок будівельно-технічного дослідження (звіт) щодо придатності будівельного об'єкта до експлуатації та технічний паспорт на вказаний об'єкт є доказом про введення в експлуатацію? 

Буває, що спеціально подається позовна заява до суду, і як доказ надається відповідний висновок будівельно-технічного дослідження, що об'єкт відповідає будівельним нормам ДБН. Але це не є підставою для того, щоб суд своїм рішенням ввів в експлуатацію зазначений об'єкт. Це є незаконне рішення. Якщо ти таке рішення бачиш, його можна скасувати. Головне, щоб апеляційну скаргу подавала та особа, чиї права порушуються цим рішенням суду.

Який встановлений строк для подання скарг до апеляційного та касаційного суду для скасування спірного рішення? 

Такі рішення як правило приймаються в рамках цивільного судочинства, тому строк на подання апеляції – 30 днів, на подання касації – також 30 днів з моменту, коли особа дізналася про таке рішення суду або могла дізнатися про нього. Якщо строк було пропущено з поважних причин, то суд може його поновити, у випадку якщо ти обґрунтуєш суду ці поважні причини (доведеш їх).

ВІДЕО БОНУС: РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

Після скасування заочного рішення можна буде видалити запис у реєстрі нерухомості? 

Можна, оскільки підставою для внесення зазначеного запису було рішення суду. Немає рішення – не повинно бути і запису. Це проста процедура.

Горище в багатоквартирному будинку – чи можна через суд скасувати визнання право власності за одним із співвласників? 

Перш за все, треба дивитися на технічні характеристики такого горища:

1) воно є об'єктом нежитлової нерухомості, або 

2) допоміжне приміщення всього будинку. 

Це можна встановити з паспорта БТІ, коли будинок приймався в експлуатацію, або з проектної документації на будинок, або з рішення судів, де це питання могло розглядатися. 

Якщо встановлено, що горище є допоміжним приміщенням всього будинку, тоді можна скасувати у суді таке визнання право власності. 

Яка роль державних органів у припиненні практики узаконення нерухомості у вигляді протиправних судових рішень? 

Саме від державних органів безпосередньо і залежить зазначена практика, їхня роль – першорядна у припиненні цих протиправних дій. Міськрада, прокуратура борються із такими рішеннями судів, вони бачать ці рішення, подають для перегляду зазначені рішення. Як правило, суди задовольняють їх.

Якими є перспективи законодавства у сфері протидії «лівим» рішенням при оформленні прав на нерухомість? 

На сьогодні – без змін. Також скажу, що законодавство так прописано на сьогодні, що не дає можливості таким лівим рішенням, за умови, що відсутній фактор корупції (отримання неправомірної вигоди за ухвалення судом такого рішення).

Якою є статистика випадків узаконення нерухомості через спірні рішення суду в країні, в регіоні? 

Офіційної статистики немає. Але такий напрямок має масовий характер. Почалося 2010 року. Часто привабливі об'єкти у центрі міста узаконюються через такі рішення суду, потім перепродаються (діляться), і не знайдеш кінців. Але якщо підключається міськрада, прокуратура, то навіть якщо минуло багато років, зазначені рішення суду – скасовують.

Чи існують спеціальні органи чи структури, які займаються виявленням та припиненням спірних судових рішень? 

Існують. Перше – прокуратура, друге – поліція, третє – міськрада (якщо комунальна власність). Четверте - фонд державного майна (якщо державна власність). П'яте – державна інспекція архітектури та містобудування.

Також часто вказані органи можуть дізнатися про рішення, коли до них подана відповідна заява від небайдужої (зацікавленої) особи. 

Якими є найбільш поширені схеми отримання спірних рішень судів про визнання права власності на нерухомість? 

Все просто: є суддя, який приймає таке рішення у суді першої інстанції (не усі судді таким займаються). Далі – знаходиться клієнт для узаконення нерухомості, отримує відповідне рішення суду. У реєстрі нерухомості можна знайти прізвище такого судді, який “практикує” такі узаконення упродовж багатьох років. 

Які заходи покарання передбачені для осіб, причетних до ухвалення спірних рішень у сфері нерухомості? 

Для судді (рідко) – адміністративне стягнення, максимум – звільнення з посади. Можливо кримінальна відповідальність (я таких випадків не зустрічав).

Чи існують гучні прецеденти у справах щодо скасування таких рішень суду? 

Існують. Часто такі справи відбуваються через об'єкти в центральних районах міст або самовільно збудовані новобудови (самобуди). Згідно до чого, таке рішення прокуратура чи органи місцевого самоврядування оскаржують в апеляції та скасовують. В Інтернеті багато таких прикладів.

Який відсоток ймовірності скасувати таке рішення у суді? 

Офіційної статистики немає, але, як правило, суди задовольняють зазначені заяви або апеляційні/касаційні скарги. Суд при оскарженні відразу бачить, хто звертався до суду з позовом, який предмет, які докази і що просить, хто відповідачі. Бачать, що узаконення через суд не може відбуватися та скасовують такі рішення.

Чи можна узаконити МАФ як нерухомість, отримавши рішення суду про визнання права власності? 

Отримати таке ліве рішення можна. Але надалі особи, які не зацікавлені в такому рішенні суду (сусіди), міськрада (якщо МАФ перебуватиме на комунальній землі), прокуратура подадуть заяву про перегляд рішення або апеляційну скаргу, і це рішення скасують.