Витребування нерухомості: новітня судова практика

Стаття про те, коли можна витребувати втрачену нерухомість за допомогою віндикаційного позову

Віндикаційний процес – це процес, ініційованийвласником майна до його незаконного володільця про повернення такого майна. Зазадумом, це процес, коли власник «зловив» володільця та намагається повернутивтрачену річ.

            Відповіднодо закону він може зробити це завжди, коли він втратив річ, у нього (або утого, кому він сам довірив володіння) її вкрали або майно вибуло з йоговолодіння чи володіння особи, якій він передав річ у володіння, не з їхньоїволі яким-небудь чином (ст.ст. 330, 388 Цивільного кодексу, далі ЦК).

Це правильноперекочувало до ЦК з німецького права і є наслідком правила «Hand muss Handwahren» («HandwahreHand») або «рука за руку відповідає». Його суть зводиться до того, щоб власникобачно вибирав тих, кому довіряє володіння своєю річчю. Це є відступленням відположень римського права, за яким набуття речі є дійсним тільки тоді, коливідчуження здійснюється уповноваженою особою.

По суті, це єущемленням правового положення власника в бік захисту добросовісного набувача,а так – спроба убезпечити оборот речей, зокрема нерухомості. Стабільностіринкового обігу загрожує та обставина, що майно може бути в будь-який моментвилучено у набувача.  

З початку, данеправило виникло у давньогерманьских системах по відношенню до рухомого майна.До речі, одним з пояснень появи цього правила є саме малоцінність майна [1]. Загалом, він має багато тлумачень з позиційматеріального та процесуального права, зокрема кримінального процесу. Важливорозуміти, що особливості реалізації даного правила та міра його використаннявизначаються законодавством, а також те, що сьогодні він діє як по відношеннюдо рухомого, так і по відношенню до нерухомого майна. Саме таке регулюваннямістить ЦК.

Співвідношення цьогопринципу із римською необмеженою віндикацією в цілому залежить від розвиткуторгівлі, стану ринкового обороту. Статус власника кілька ущемляється на догодуторговельному обороту. Це має логічне пояснення. Принесення принципу власностів жертву принципу безпечності обороту має наслідком те, що безпека обороту укінці кінців підвищує цінність права власності та таким чином йде йому накористь [2].

         Длятого, щоб розібратись із особливостями втрати володіння власником нерухомоїречі, треба визначитись із тим, що таке нерухомість та що таке володіння нею.

Відомо, щоволодіння нерухомістю відрізняється від володіння рухомими речами. Запальничкуможна покласти в кишеню, а квартиру або земельну ділянку ні. Ці відмінностібуло підмічено ще за часів римського права, пізніше розвинені у германськомуправі та праві інших країн. Водночас, правове регулювання цих питань, звичайно,дуже різниться у різних державах.

Треба сказати, що вкрастинерухомість можна лише умовно. Адже її не можна перемістити у просторі. Тому іпозбавлення володіння власника своєю нерухомістю полягає не у фізичному вилученнінерухомості, а в усуненні власника від панування над нею. Це можна зробити якфізично (зайняти будинок, виставити охорону, поміняти замки), так і юридично(змінити документи).

В обігу рухомогомайна усі треті особи вправі довіряти факту знаходження речі у чиїхось руках,адже вправі вважати володільця власником. У обороті нерухомості вони вправідовіряти тому, що записано у поземельній книзі (сьогодні – у Державному реєстріречових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – А.Р.) [2].

Існує думка, щоправила про віндикацію, зокрема про вибуття майна з володіння власника відноснодо його волі принципово відрізняються для рухомих та нерухомих речей[1].

Позиція наступна.Враховуючи специфіку речей в обороті, при продажу рухомого майна в якостівласника розглядається особа, в якої фактично знаходиться річ. Визначальноюумовою є можливість отримання покупцем цього майна у фактичне володіння відпродавця. У випадку із нерухомістю ознакою зовнішньої легітимації особивласника є запис у державному реєстрі прав (безвідносно до фактичноговолодіння).

Відпускаючи рухомуріч в обіг, тобто добровільно передавши володіння нею якійсь особі, вважається,що власник сам допустив можливість її втрати. Передавши об’єкт нерухомості у володіння іншій особі, власник не утворюєподібної ситуації, адже оборот нерухомості обумовлено записом у реєстрі.Передаючи володіння, власник не провокує ланцюг відчужень його майна[2].

Дійсно, фактичневолодіння рухомою річчю зовні завжди виглядає однаково, нехай його здійснюєвласник або тимчасовий володілець (користувач) чи незаконний володілець,наприклад злодій. Так, перехожий не розбере, власник чи користувач огородивділянку і виставив охорону. Утім, дана точка зору не є беззаперечною.

ЦК небагатослівнийу питаннях володіння та визначає володіння (чужим майном) як фактичне триманняйого у себе (ст. 397 ЦК). Фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо іншене випливає із закону або не встановлено рішенням суду.Стаття 398 ЦК визначає, що право володіння виникає на підставідоговору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також наінших підставах, встановленихзаконом.

Насправді, і такоговизначення забагато. Питання, пов'язані з володінням рухомим майном, а такожземельними ділянками та іншою нерухомістю, знаходиться у площині доктринальнихтлумачень і судової практики.

         Усьогоднішній доктрині цивільного права можна вважати в цілому усталеним підхід,за яким для потреб віндикації фактичне володіння (тримання) відрізняється від формальноговолодіння нерухомістю (по запису, по документах). Власник витребує самеформальне володіння.

         Виходячиз цього, виникає цікаве питання: як саме співвідноситься фактичне володіння (тримання)нерухомістю з володінням нерухомістю по запису (по документах), що ми назвалиформальним володінням?

Фактичне володіння -це контроль, господарське панування над річчю. Формальне володіння є записом, якимнеобмеженій кількості осіб оголошено про володіння нерухомістю.

Яке ж володінняоголошується і здійснюється щодо земельних ділянок, будівель , споруд, приміщень,тобто нерухомості?

Можна виділити кілька основних підходів до цього,досить складного питання:

1. Володіння, як рухомими речами, так інерухомими речами здійснюється простим фактичним пануванням. Отже, хто фактичноотримав контроль над об'єктом, той і власник. Скажімо, зайняв приміщенняфізично, змінив замки та не допускає власника.

2. Володіння нерухомістю (оголошення володіннянерухомістю) здійснюється виключно за допомогою внесення записів до реєстру прав,а рухомими речами - через фактичне панування (контроль). У цієї точки зору єкілька «підвидів»:

2.1. Той, хто вказаний в реєстрі прав, це завждивласник чи особа, що має інше речове право на річ, а також одночасно володілецьмайна. Отже, віндикація неможлива, оскільки відповідач - особа, щодо якоївнесено запис до реєстру прав, є завжди власником і  володільцем в одній особі. При такому підходіколишній власник - позивач може претендувати лише на стягнення збитків або наспробу повернути майно позовом про повернення майна, набутого без достатніхправових підстав (ст. 1212 ЦК). Проте даний підхід поки що «не прижився» всудовій практиці.

2.2. Запис про речове право не є абсолютним, і втих випадках, коли йому не кореспондує право (наприклад, угода купівлі булавизнана недійсною або рішення суду, на підставі якого вносився запис,скасоване), є лише оголошенням володіння нерухомістю. Водночас, виключно записсвідчить про володіння. Тобто, коли хтось фізично окупував нерухомість, він непридбав володіння нею, а лише заважає власнику (володарю речового права) користуватися.

3. Володіння нерухомістю здійснюється «і так, ітак». Тобто, власник, що втратив «володіння по запису», витребує таке володіння(повертає собі запис), втративши фактичне володіння річчю – витребує фактичневолодіння. Можливо поєднати ці вимоги в одному позові.

         Здається,що позбавлення «фактичного володіння», а по суті – контролю та безпосередньоїможливості доступу до нерухомої речі слід сприймати як створення перешкод довикористання нерухомості, а не позбавлення володіння нею. Захищатись можнанегаторним позовом (ст. 391 ЦК). Це виключає «фактичний підхід» до володіннянерухомістю у контексті індикаційного позову.

            Припред’явленні віндикаційного позову йдеться про формальне володіння відповіднодо записів у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Навіть, коли записув реєстрі про яке-небудь право нема (наприклад, наявні старі документи, виданідо створення реєстрів прав, короткострокове користування, щодо якого до реєструне вноситься запис тощо), можна казати про формальне володіння[3].Його і слід витребувати віндикаційний позовом.

На відміну відволодіння рухомими речами (хоча певні публічні реєстри щодо рухомого майна тежіснують), при формальному підході до володіння нерухомістю за допомогою записівв реєстрі чи певних документів, можна виділити різні види володіння, що можутьбути паралельно вказані (оголошені) в реєстрі прав або в інших документах:володіння власника, володіння орендаря, володіння емфітевти тощо.

Щоб встановити беззастережнеправо власника на витребування володіння втраченою нерухомістю, необхідновизначитися, чи не вибула ця річ з його володіння поза його волею яким-небудьшляхом.

У загальних рисахволя - це певне бажання особи досягти поставленої мети, явище «внутрішньогосвіту». По суті це психічна категорія, хоча в юриспруденції застосовується іщодо фікції юридичної особи, яка також для потреб права може мати власну волюта проявляти її назовні. Грубо кажучи, волею є останнє бажання особи передбезпосередньою дією (волевиявленням). І саме спрямованість цього «бажання» маєвстановити суд.

Волевиявлення -вираз волі особи назовні, завдяки якому вона стає доступною сприйняттю інших.Саме волевиявлення, як зовні виражена (об'єктивована) воля, може бути підданоправовій оцінці [3]. За оцінкою цієї категорії можна визначитинаявність (відсутність) і (або) спрямованість волі суб'єкта. Воля може бутивисловленою усно, письмово, вчиненням конклюдентних дій, мовчанням(бездіяльністю)[4].

Поза волею особинерухоме майно може вибути з володіння власника шляхом: 1. Його втрати(загублення), 2. Крадіжки (таємного позбавлення майна), 3. Вибуття іншимспособом (відкритого позбавлення майна тощо).

Стосовнонерухомості, втратити її (загубити) фізично неможливо. Власник може залишитинерухомість фактично, проте запис про право на неї (відповідні документи)залишиться[5].Таємне позбавлення володіння нерухомості може мати місце, наприклад, у виглядішахрайської зміни запису про право реєстратором чи іншою особою. Відкритовідібрати нерухомість проти волі власника можна за рішенням суду тощо.

В переліченихвипадках власник завжди може повернути собі володіння та не втрачає своє правовласності. У цьому сенсі він виграє у спорі із добросовісним набувачем. Тим неменш, переміщення акцентів у бік захисту інтересів власника (як за часівримського права) може зашкодити обороту та інтересам добросовісних набувачів,які ні в чому не повинні та мають теж захищатись законом.

В останні роки з великимажіотажем прокурорські працівники та оновлені чиновники кинулися відбиратиназад всі земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, що колись вибули здержавної та комунальної власності за рішеннями судів. Це не завжди відповідаєздоровому глузду та не убезпечує добросовісних набувачів від вилучення майна.Колосальна кількість осіб сумлінно набула таку нерухомість, не підозрюючинавіть про те, як вона колись «первинно» вибула з власності громади чи держави.Схема така: з початку «ломається» рішення суду за різноманітних причин узв’язку з певними порушеннями закону при його ухваленні, потім пред’являєтьсявіндикаційний позов до добросовісного набувача.  

Так, у інтерпретації ВСУ рішення Європейськогосуду з прав людини по справі: «Стретч проти Сполученого Королівства»від 24 червня 2003 року Суд встановив, що самі по собі допущені органами владипорушення при передачі майна у власність особи не можуть бути безумовною підставоюдля повернення цього майна державі, якщо вони не допущені внаслідок винної,протиправної поведінки самого набувача майна». Усупереч цій позиції Суду за позовами прокуратуричи органів влади нерідко фактично скасовується право власності осіб а майно відбираєтьсявід добросовісних набувачів за суто формальних порушень, що відбулись припервинній передачі (продажу) майна державної чи комунальної власності.

У своїй постанові від 23.01.2007 по справі № 47/83 ВГСУвстановив, що: «Зокрема, згідно рішення Європейськогосуду з прав людини від 24.06.2003 «Stretch проти Об'єднаногоКоролівства Великобританії і Північної Ірландії" визнання недійснимдоговору згідно якого покупець отримав майно від держави та подальшепозбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив законє неприпустимим. Зазначене стосується вищезазначених постанов і розпорядженьКабінету Міністрів України, які в подальшому були скасовані органом виконавчоївлади…».

З приводу подібних випадківВерховний Суд України (ВСУ) сформулював, здавалося б, досить чітку та прозорупозицію. Інші суди майже дослівно переписують її в своїх рішеннях.

Так, у рішенні ВСУ№ 6-52 цс14 від 11.06.2014 вказувалося:«За пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України можливість витребувати майновід добросовісного набувача є за наявності у діях власника майна волі на передачумайна. За змістом наведеного, майно, що вибуло з володіння власника на підставірішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, слід вважатитаким, що вибуло з володіння власника поза його волею[6].Оскільки у справі, що переглядається, рішення суду про визнання прававласності, на підставі якого частину спірного майна було вилучено з володінняпозивача, надалі було скасоване судом, слід вважати, що майно вибуло зволодіння власника поза його волею та власник має право витребувати його віддобросовісного набувача за правилами статті 388 ЦК України».

Проте виділенийкурсивом абзац, при ближчому розгляді, викликає чимало запитань:

- Рішення судів «щодо майна» можуть бути різними. Насправді, далеко не всісудові рішення йдуть врозріз з волею власника.

- Чим, в контексті визначення обставин вибуттямайна з володіння всупереч волі власника, відрізняються скасовані рішення суду від не скасованих? Адже примусовевилучення майна за судовим рішенням, навіть не скасованим згодом, цілком можесвідчити про відсутність волі власника на передачу майна, так само, як і несвідчити про це. І чи можна тлумачити позицію ВСУ a contrario, якщо майновибуло на підставі дійсного рішення суду (чи завжди воно вибуло тоді по волівласника)? 

- Рішення суду – це далеко не єдине, на щонеобхідно звертати увагу при оцінці обставин вибуття майна з володіннявласника. Наприклад, якщо скасованим по формальним обставинам рішенням судубуло затверджено мирову угоду сторін про передачу майна, це не означає, що волявласника на передачу майна була відсутня.

- До, так само як і після прийняття певногорішення суду, можливі волевиявлення сторін, які свідчать про наявність волі напередачу майна, що також необхідно враховувати. Приміром, якщо органом владиприйнято у встановленому законом порядку рішення про передачу земельної ділянкиабо іншого об'єкта нерухомості, це саме по собі може бути свідченням наявностіволі власника на передачу володіння[7].A contrario до таких висновків приходить Вищий господарський суд України (далі– ВГСУ) у постанові від 22.06.2015 по справі № 916/2973/14, де Суд тлумачитьвідсутність рішення Кабінету Міністрів України про відчуження майна яквідсутність волі на передачу володіння майном. У рішенні Вищогоспеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від17.09.2015 суд оцінює волю держави на передачу у володіння земельної ділянки черезпризму наявності згоди і прийнятого компетентним органом виконавчої владирішення про його передачу в приватну власність.

- Необхідно чітко розуміти, що de lege lataоцінюється саме воля на передачу володіння, об'єктивована у певному зовнішньомувиразі, а не воля на відчуження (передачу у власність) майна або на щось інше.

Всі ці обставининеобхідно ретельно і комплексно вивчати у кожному окремому випадку.

Так, суд, задопомогою всіх доступних йому засобів, має встановити факт наявності абовідсутності волі на передачу власником володіння нерухомістю.

Так, згідно зпостановою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальнихсправ від 04.03.2015 при визначенні обставин вибуття спірного приміщення зволодіння суд досліджував питання участі міської ради або уповноважених нимосіб у судовій справі про визнання права власності на спірне майно,встановивши, що вибуття майна відбулося без волі і навіть без відома власника.

У даному випадкусуд спробував взяти до уваги не тільки пряме волевиявлення власника на передачуволодіння, але і взагалі його інформованість про вибуття майна з володіння.

Не слід забуватипро те, що воля на передачу володіння може бути, в певних випадках, виражена уформі мовчання, бездіяльності, конклюдентних дій, чому слід також надаватиоцінку. Наприклад, після рішення суду, за яким майно вибуло з володіння,власник фактично схвалив це своїми діями (бездіяльністю).

Так, рішення органувлади про передачу в оренду земельної ділянки або іншого майна державної чикомунальної власності, прийняте відповідно до земельного законодавства, можесвідчити про наявність волі на передачу володіння, навіть якщо договір(купівлі, оренди, суперфіцію) було укладено відповідно до рішення суду, якепотім було скасовано. Справа в тому, що не завжди набуття права на нерухомістю напідставі судового рішення свідчить про відсутність волі на передачу володіннямайном.

Цікаве й іншепитання. Якщо сучасна система ведення записів та оформлення документів нанерухомість дозволяє оголошувати різне володіння (володіння власника, володіннякористувача тощо), яке саме володіння повинно має бути передане з волі (позаволею) власника, щоб мати значення для задоволення віндикаційного позовувласника?

Складається думка, щозагальні суди на чолі з Вищим спеціалізованим судом з розгляду цивільних ікримінальних справ беруть до уваги волю на передачу майна виключно у власністьіз зміною відповідних записів саме про право власності.

У частині випадківце правило обґрунтовується обставинами конкретної справи, однак в іншихвипадках виглядає недостатньо зваженим.

Так, у рішенні посправі № 6-251цс15 ВСУ суд зробив висновок про вибуття майна з володіння позаволею відповідача, посилаючись на позицію про вибуття майна з володіння напідставі судового рішення про визнання права власності, яке згодом булоскасовано. Однак, при розгляді цієї справи суд проігнорував той факт, що спірнеприміщення знаходилося в оренді у особи, за яким було визнано право власності.

         Віншій своїй постанові від 24.06.2015 по справі 6-117цс12 ВСУ зазначив: «... коли майно вибуло з володіння власниказ його волі (передано за договором іншій особі, яка здійснила відчуження), вононе має права вимагати повернення майна від добросовісного набувача». Слідзвернути увагу на те, що ВСУ не уточнює, який конкретно це повинен бутидоговір, а також, чи спрямований він на встановлення щодо майна прававласності, права користування тощо?

Цікаво, що в цьомуж рішенні ВСУ відзначає, що: «... вибуттямайна не з волі власника означає відсутність у нього свідомо поставленої метина передачу майна у власність іншій особі, неприйняття ним будь-яких дій абозаходів для досягнення цієї мети і втрату майна в результаті здійсненняіншими особами дій, спрямованих навідчуження майна, без узгодження з власником».

Цікаво, що ВСУ вказуєпро будь-які дії або заходи, спрямовані на передачу майна, що можна трактуватидуже широко.

Варту уваги іпідтримки позицію висловив ВСУ у своєму «Аналізі деяких питань застосуваннясудами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ»: «Майно, передане власником іншій особі уволодіння або користування за договором між ними, не може вважатися вибулим зволодіння власника поза його волею»[8].

У нещодавнорозісланому апеляційним судам листі Вищого спеціалізованого суду України з розглядуцивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства під часрозгляду цивільних справ про захистправа власності та інших речових прав» було висловлено наступну позицію: «Якщо річ булопродано особою, яка одержала її за договором від власника, добросовісномунабувачеві, то від останнього власник не може витребувати свою річ, оскільки уцьому випадку річ вибула як з володіння власника, так і з володіння йогоконтрагента за договором з їх власної волі, тому право власника на витребуваннясвоєї речі з незаконного володіння обмежується інтересами добросовісного набувача»[9].При цьому Суд не деталізує, за яким саме договором власник передає володіннясвоєю річчю, та про яку саме річ, рухому чи нерухому йдеться.

Досить послідовнодана позиція відображена у рішеннях Вищого господарського суду України (ВГСУ). Так,у рішенні від 01.04.2015 у справі                           № 910/9670/14 ВГСУвстановив, що власник не може витребувати майно з незаконного володіння іншоїособи, якщо власник втратив володіння майном з власної волі, тобто майнопередане власником за договором (зберігання, майнового найму) іншій особі, якийпродав його добросовісного набувача.

            Упостанові ВГСУ від 29.09.2015 по справі № 910/25820/13 (відносно витребуваннятранспортних засобів) було встановлено, що передача позивачем автомобілів улізинг відповідачу свідчить про наявність волевиявлення позивача на передачу вкористування відповідачу предметів. Ця обставина виключила віндикацію в данійсправі.

            Усвою чергу Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальнихсправах в ухвалі від 15.07.2015 вказує на те, що майно вибуло з володіннявсупереч волі власника (рішення суду про визнання права власності продавця булозгодом скасовано), ігноруючи той факт, що власник раніше, з власної волі,передав об'єкт нерухомості в оренду особі, за яким суд і визнав право власності).

         Враховуючивикладене, можна констатувати неоднозначну позицію судів до юридичноїкваліфікації обставин вибуття нерухомого майна з володіння власника.

         Нанашу думку, сьогоденні потреби потребують зміщення акцентів в бік захистудобросовісних набувачів, чому має сприяти правозастосовча практика. В кінцікінців це сприятиме утвердженню того ж права власності та ринкового обігунерухомого майна.

ВИСНОВКИ

1.     При витребуванні об’єкта нерухомості віндикаційнимпозовом безпосередньо витребується формальне володіння у вигляді запису проречове право на нерухоме майно у державному реєстрі (переоформлення документівна власника).

2.     При позбавленні власника фактичного контролю над йогомайном можливе застосування негаторного позову.

3.     При вивченні обставин вибуття нерухомого майна зволодіння власника чи особи, якій власник передав володіння досліджується волята, відповідно, волевиявлення особи на передачу саме володіння майном (у томучислі при передачі іншій особі у користування, володіння), а не права власностіна нього.

4.     Оскільки формальне володіння у вигляді запису вдержавному реєстрі речових прав є не лише володінням щодо права власності, алеі щодо інших речових прав (оренди, суперфіцію тощо), передачу володіння,передачу володіння нерухомістю за договором оренди, суперфіцію, емфітевзису таін. при розгляді віндикаційного позову слід розглядати, як передачу володіннянерухомим майном за волею власника.