Придбання іпотечного житла в банку: на що звернути увагу

Читайте рекомендації для покупців житлової нерухомості від юриста

Нестабільна ситуація в країні й у світі змінює оточення та умови життя та створює несприятливі ситуації в тривалих за часом виконання правочинах.

Так, споживчі кредитні відносини зараз переживають не найкращий стан свого розвитку. Жоден громадянин не може бути впевненим у завтрашньому дні. COVID уніс свої корективи, локдаун став не тільки звичайним опором проти пандемії, але й загрозою для економічного існування суспільства.

Споживчі кредити для придбання житлової нерухомості до 2013 року були достатньо популярні. Відносно зрозуміла економіка давала певний поштовх для розвитку бізнесу та відчуття стабільності громадян щодо їхніх доходів, що було підґрунтям для отримання кредитних ресурсів із метою придбання житлової нерухомості. Як правило, — нерухомість купувалася за кредитні кошти під заставу нерухомого майна (іпотека).

У зв’язку зі зміною економічної ситуації багато хто не витримав фінансового навантаження та не зміг виконати умов кредитних договорів. Банки та фінансові установи, у зв’язку з невиконанням боржниками забезпеченого іпотекою грошового зобов’язання, одержують задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки — житлової нерухомості (будинки, квартири тощо). Задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки здійснюється шляхом продажу його третім особам.

У цьому матеріалі ви знайдете рекомендації для покупців житлової нерухомості, а саме, — на що необхідно звернути увагу при придбанні в банку чи фінансової установи іпотечної житлової нерухомості при позасудовому врегулюванні.

Закон України «Про іпотеку» 5 червня 2003 року за N 898–IV (зі змінами й доповненнями) регулює відносини щодо задоволення вимог банків та фінансових установ за рахунок предмету іпотеки при позасудовому врегулюванні.

Що таке позасудове врегулювання?

Позасудове врегулювання — це врегулювання задоволення вимог іпотекодержателя:

• в порядку, передбаченому в застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, 

• або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем.

Що важливо знати:

1. Форма застереження або договір — письмова, що підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Застереження або договір мають укладатися до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

3. Застереження або договір повинні визначати:

• можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки;

• умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;

• порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває права власності на предмет іпотеки;

• прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

4. Застосування позасудового врегулювання — це право, а не обов’язок іпотекодержателя.

Позасудове врегулювання завершується державною реєстрацією права власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов’язанням:

• за іпотекодержателем — якщо застереження або договір за своїми правовими наслідками передбачають звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем;

• за покупцем — якщо застереження або договір за своїми правовими наслідками передбачають звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі.

Що важливо знати:

Якщо інше не передбачено договором або застереженням, — після завершення позасудового врегулювання будь-які вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов’язання є недійсними.

Що необхідно враховувати покупцю іпотечної житлової нерухомості при застосуванні іпотекодержателем позасудового врегулювання

Житлова нерухомість може бути продана лише в разі порушення іпотекодавцем основного зобов’язання (договору споживчого кредиту) та/або умов іпотечного договору.

Іпотекодержатель, у разі порушення іпотекодавцем основного зобов’язання (договору споживчого кредиту) або умов іпотечного договору, надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

Що важливо знати:

1. Наявність такої вимоги, надісланої за відповідною адресою правильному адресату, із підтвердженням вручення — є фіксуванням порушення договірних зобов’язань іпотекодавцем.

2. Письмова вимога має містити:

• стислий зміст порушених зобов’язань;

• вимогу про виконання порушеного зобов’язання в не менш ніж тридцятиденний строк;

• попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги.

Стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору можливе, якщо впродовж тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, що не позбавляє іпотекодержателя права звернутися за захистом своїх прав до суду.

Нюанси реєстрації права власності на нерухомість

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки за своєю природою дуже схоже на набуття прав та обов’язків із відкладальною обставиною (відкладальною умовою). Правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно (підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.

Що важливо знати:

1. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації.

2. Набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки відбувається за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

3. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем до суду.

Особливості підготовки іпотечної нерухомості до продажу

Іпотекодержатель має право продати предмет іпотеки покупцеві за умови письмового попередження за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти такий договір:

• іпотекодавця 

• та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, 

Що важливо знати:

1. Іпотекодавець та особи, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки впродовж тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення мають право письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати або не реалізували свого права на придбання, — іпотекодержатель має право продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд;

2. Продаж здійснюється іпотекодавцем від свого імені за договором купівлі-продажу. Підставою укладення іпотекодавцем такого договору є іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

3. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу, правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

4. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється: 

• за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем 

• або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни;

5. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений іпотекодержателем із покупцем, є правовою підставою для реєстрації права власності останнього на житлову нерухомість, що була предметом іпотеки.

При укладенні договору на придбання житлової нерухомості має значення:

• суб’єктний склад іпотекодавця та боржника за основним зобов’язанням,

• наявність спільних прав та обов’язків за відповідними правочинами.

Що важливо знати:

1. Наявність сімейних відносин при укладенні правочину за основним зобов’язанням (споживчого кредиту) чи за іпотечним договором може ускладнити процедурні питання щодо позасудового врегулювання;

2. Неналежна обізнаність осіб, що мають спільні сумісні відносини щодо основного зобов’язання (споживчого кредиту) та/чи за іпотечним договором, може мати наслідком судові процеси щодо порушення процесуальних та матеріальних норм позасудового врегулювання;

3. Додержання формальних вимог законодавства та належна технічна підготовка документів процедури позасудового врегулювання повинні бути без помилок. Іноді технічні помилки призводять до негативних наслідків.

Моє побажання наостанок: перевіряйте належне оформлення відповідних процедур щодо задоволення вимог за рахунок предмету іпотеки, і тоді ви зможете прозоро та безпечно придбати таке майно.