Недвижимость 2019. Проекты новые, проблемы старые
О рисках инвестирования в недобросовестных застройщиков первичного рынка недвижимости. Угрозы, риски и варианты их предотвращения.
Время мчится, годы идут, а проблемы первичного рынка недвижимости Украины всё те же. Те же проблемы взаимоотношений застройщиков и местной власти, постоянная модернизация или оптимизация налогообложения всех участников проектов, такие же, как и 10-15 лет назад мошеннические схемы отъёма денег у населения на недостроях и как всегда минимальная ответственность застройщика по своевременному вводу жилых комплексов в эксплуатацию. При этом контролирующие государственные органы как всегда на нарушителей законов, правил и процедур смотрят максимально лояльно и не препятствуют незаконной деятельности некоторых особо зарвавшихся застройщиков.
И хотя рынок в его общей массе вполне можно считать стабильным и надёжным, час от часу вспыхивают очаги возгорания громких скандалов. Как правило, проблематика лежит в трёх основных плоскостях.
Первая – разрешительная документация до начала строительства. Будь-то согласование проектов или декларирование. Но, если изначально государственные органы по каким-то причинам допустили своё личное восприятие законов и норм застройки, ждите скандал вокруг строительного забора, который, как правило, охраняют крепкие парни спортивной наружности с хамоватым видом и удостоверением частной охранной фирмы. Активисты, жители соседних домов и просто не равнодушные граждане будут блокировать такую стройплощадку под предлогом её незаконной деятельности. При этом застройщик будет демонстрировать пакет разрешительной документации, а другая сторона будет оперировать законом, ДБНами и СНиПами, а иногда и решениями судов. Ситуация парадоксальная при которой обе стороны уверены в своей правоте. При таком стечении обстоятельств ещё не было ни одного громкого прецедента по наказанию чиновников, которые стали причиной противостояния застройщика и граждан на почве будь то неправомерного согласования проекта или условий землеотвода.
Вторая – самовольная «модернизация» проекта в процессе строительства, направленная на увеличение продаваемых площадей при которой ТЭО (технико-экономические показатели) зашкаливают за пределы допустимых норм. Есть случаи, когда проект из уже немного построенного офисного здания к концу строительства превращался в жилой дом, в котором площади квартир были меньше, нежели минимально допустимые в соответствии с действующими нормами. В данных обстоятельствах застройщики чётко осознают недееспособность государства по физическому приведению объектов к первоначальной согласованной концепции. За всю историю рынка, есть всего один случай по сносу незаконного строительства. Львов стал пионером среди всех городов Украины по такому радикальному решению.
Третья – перераспределение финансовых потоков от продажи жилья и/или коммерческих помещений. Здесь и минимизация налогообложения, и «латание дыр» в других проектах застройщика, и низкий уровень финансового моделирования проекта, и периодически злоупотребление в пользу своей личной выгоды.
Данных проблем бы не было, если бы государственные контролирующие органы имели желание и юридические рычаги по пресечению деятельности недобросовестных застройщиков. Многие скажут, что инвестирование на начальных этапах строительства – это всегда риск. И будут правы. Однако не стоит забывать, что мы живём в правовом государстве, а значит, государство обязано заботиться о своих гражданах и своевременно и жёстко реагировать на нарушителей и мошенников во всех сферах жизни, в т.ч. и в сфере недвижимости.
В данный момент проходят судебные слушания относительно руководителей компаний по одному из ЖК расположенном в Шевченковском р-не столицы, который входит в т.н. пул незаконных строек Анатолия Войцеховского, важно то, что о проблеме данного проекта было известно ещё 2015 году, а это более чем 3,5 года до сегодняшних судебных разбирательств. Уже тогда данный объект никак нельзя было назвать законным, но ни один государственный орган не заблокировал продажи в нём, тем самым своим молчаливым согласием подыграл застройщику в его деятельности, если конечно слово «застройщик» применимо в данном случае.
Всё ещё открытым остаётся вопрос: почему на сегодняшний день существует список из более чем 40-ка т.н. незаконных объектов Укогруп и с ним совместных, объединённых одним именем А. Войцеховский, а продажи в них по-прежнему ведутся полным ходом? Digital marketing красноречиво описывает все прелести будущего проживания в комфортных квартирах, которые доверчивый покупатель может приобрести по доступным, ниже рыночных ценам. И почему-то на незаконных стройках не опечатаны отделы продаж и на фасадах таких объектов не висят информационные баннеры с надписями по типу: «объект арестован, ведётся следствие». А если так и произойдёт, то, конечно же, новых покупателей уже не добавится, зато возникнет вопрос: кто и как будет решать проблемы нынешних инвесторов? Тем самым проблема становится сиюминутной, а не отложенной во времени. По некоторым подсчётам пострадавших от деятельности всего лишь одного застройщика Укогруп и с ним совместных - около 25000 человек.
Вот и выходит, что до того как в стране заработают механизмы по пресечению злоупотреблений недобросовестных застройщиков и не будет реальных наказаний виновных посредством решений судов, инвесторы – физические лица, верящие в то, что государство оберегает их от мошенников и проходимцев будут попадать в такие инвестиционные ловушки.
И чтобы не стать жертвой заведомо проигрышной инвестиционной деятельности, ещё до того как подписать договор – обратитесь к юристам и специалистам рынка для всеохватывающей проверки как застройщика, так и проекта на предмет возможных рисков.
- Встановлення дійсного автомобільного перевізника Укртрансбезпекою Євген Морозов вчора о 08:20
- Юридическая защита бизнеса в условиях военного положения Світлана Приймак 21.09.2024 22:29
- Товарно-транспортна накладна – зміна акцентів в судовій практиці Верховного суду Євген Морозов 21.09.2024 08:48
- Влада над владою – умова оновлення України. 4. Від раболіпства до національної ідеї Вільям Задорський 21.09.2024 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук 20.09.2024 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак 20.09.2024 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін 20.09.2024 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова 20.09.2024 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Українська Воднева стратегія - 2050: виклики на шляху до енергетичної незалежності Олексій Гнатенко 18.09.2024 23:32
- Підтвердження неможливості виконання платником податків своїх обов`язків Євген Морозов 18.09.2024 19:50
-
Постачальник продовольства для армії сплатить штраф 500 000 грн за зірвані постачання
Бізнес 62531
-
Підсанкційні танкери відновили експорт російської нафти до Китаю
Бізнес 11642
-
"Парадокс". Фінляндія не знайшла в Україні, кому дати кредит на маневрову генерацію
Бізнес 9863
-
Нова пошта запустила новий мобільний застосунок для усіх країн за $1,7 млн
Бізнес 5896
-
Росіяни почнуть масово вилучати землю і житло на окупованих територіях з 2025 року
Бізнес 5788