Оптимізація кредитування житла: як перейти від зростання цін до росту економіки

Сьогодні більшість державних програм орієнтовані на вторинні об'єкти, що призводить до підйому цін через обмежену пропозицію.

У світлі зростаючих показників видачі іпотек в Україні кредитування ринку нерухомості може мати як позитивні, так і негативні наслідки для ринку. Один з ключових факторів -  це куди саме направлені ці гроші – на вже існуючі об'єкти, нове житло, чи нерухомість, що знаходиться на стадії будівництва.  

Сьогодні більшість державних програм орієнтовані на вторинні об'єкти, що призводить до підйому цін через обмежену пропозицію. Зосередження уваги на вживаному житлі в рамках державних ініціатив спричиняє зростання попиту та підвищення цін. А фізична обмеженість пропозиції на ринку створює додатковий тиск на вартість квадратного метра. 

Навпаки, перенаправлення державних програм іпотеки на новобудови може стати каталізатором загального економічного зростання. Будівництво, як критерій зайнятості, інновацій та збільшеного споживання, має ключове значення для сталого економічного розвитку країни. 

Світовий досвід розкриває різницю у наслідках політик іпотек для вторинки та новобудов. Країни, які акцентують на новому будівництві, такі як Швеція та Канада, спостерігають економічний розвиток та створення нових робочих місць. Наприклад, шведська модель іпотеки спрямована на новобудови, виявилася ключовою для динамічного ринку житла та економічного розвитку країни. У 2009 році, після фінансової кризи, ринок житла скоротився майже в 4 рази, до менш ніж 5,000 домівок, будівництво яких розпочиналось щокварталу. Натомість у 2016-2017 роках країна вийшла на показник в 15-17 тисяч нових осель кожного кварталу. При цьому ціни, хоча і зростали, робили це відносно стримано навіть за європейськими мірками – по +5-8% щороку.  

Навпаки, країни, які переважно фокусуються на вживаних об'єктах, такі як Японія, зіткнулися із викликами зростання цін та нестачі житла. В країні спостерігається одразу декілька феноменів. Наприклад, тільки за пів року 2023 року квартири в деяких районах Токіо подорожчали на +60%. Одночасно з цим кожен 7 будинок в країні закинутий, а земля поза великими містами тільки вперше за останні більш ніж 30 років показала динаміку зростання, додавши у вартості +0,1%. Японський досвід підкреслює важливість балансування політик для забезпечення стійкого розвитку ринку нерухомості. В іншому випадку, з драйвера економіки від легко перетворюється в джерело ризиків та проблем. 

В Сполучених Штатах використання іпотеко-забезпечених цінних паперів має великий вплив на іпотечний ринок. Місцевий фінансових ринок дозволяє об'єднувати іпотеки в особливі цінні папери, що вільно торгуються, забезпечуючи інвесторам доступ до ринку нерухомості. Цей фінансовий інструмент поліпшує ліквідність та сприяє розподілу ризиків, сприяючи стабільності сектору нерухомості. Забудовник та покупець обидва стають учасниками ринку капіталу, проте система включає набагато більше гравців, що робить її більш витривалою в довгостроковій перспективі. Наприклад, навіть під час кризи 2008 році країна оговталась від потрясінь на ринку нерухомості вже через декілька років. Для порівняння, згадана раніше Японія пронесла житлову кризу через десятиліття.  

Для того, щоб зробити український ринок нерухомості стратегічним інструментом економічного зростання, потрібно переглянути політику державних програм підтримку іпотеки. Активна співпраця з будівельними компаніями та стимулювання програм для новобудов розширить позитивний вплив, зменшуючи обсяги негативних чинників.  

Взявши за основу успішний досвід, наприклад, Туреччини, де квартири продаються з базовим оздобленням та обладнанням, можна зменшити ризики для покупців, якщо ввести подібні вимоги до нового житла, яка б підпадало під критерії державних програм. Цей підхід робить новобудови більш привабливими для тих, хто шукає готове до переїзду житло, одночасно сприяючи економічному зростанню через будівництво. 

Введення спеціалізованих банківських інструментів, таких як ескроу-рахунки, є важливим етапом для підвищення безпеки та прозорості угод з нерухомістю. Поєднання цього із цінними паперами, підтримуваними іпотеками, може розширити фінансовий інструментарій. Ці цінні папери дозволяють об'єднувати іпотечні кредити у фінансові ноти, забезпечуючи інвесторам шлях до ринку нерухомості. Такий підхід підвищує ліквідність та розподіл ризиків, сприяючи стабільності сектору нерухомості. 

Зважаючи на високий рівень концентрації банківського сектору в Україні, використання цього факту може покращити ефективність програм іпотеки. Стратегічна співпраця між урядом та фінансовими установами може оптимізувати розподіл ресурсів та сприяти належному впровадженню програм. 

Натомість діяти треба швидко. У 2021 році в Україні було ведено в експлуатацію майже 152 тисячі квартир. У військовому 2022 показник склав 92,5 тисячі, натомість за перші два квартали 2023 ввели трохи більше, ніж 42 тисячі осель. Портфель житла активно скорочується – девелопери потроху завершують старі проєкти, але сьогодні мало хто наважуються розпочинати нові черги, тим паче цілі комплекси.  

Якщо ситуація продовжиться, то у 2025-2027 роках, навіть за умови припиняння воєнних дій протягом наступних пів року, ринок фізично зможе видати не більше 25-40 тисяч квартир. Це критично мало, і спричинить бурхливе зростання цін. Внаслідок цього покупка житла, навіть з іпотеками, стане занадто дорогою для переважної більшості українців. Єдина можливість збалансувати ринковий механізм – проактивна робота, направлена на стабілізацію попиту та пропозиції. 

В умовах змін на українському іпотечному ринку, гармонізація державних ініціатив зі специфікою ринку нерухомості стає вирішальною. Збільшення підтримки для новобудов сприятиме не лише короткостроковому задоволенню потреб в житла для громадян, але й створить передумови для сталого економічного зростання через розвиток нерухомості, а також захистить ринок житла від можливої кризи.