Стягнення з власника нерухомості коштів у вигляді орендної плати за землю

Стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів - у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою.

16 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/1046/18 (ЄДРСРУ № 83059382) досліджував питання щодо стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів - у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені, без належних на те правових підстав.

Предметом позову у цій справі є стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів - у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені, без належних на те правових підстав.

Суди попередніх інстанцій установили, що відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці, проте у матеріалах справи не містять доказів належного оформлення TOB права користування зазначеною земельною ділянкою, зокрема укладення відповідного договору оренди з міськрадою та державної реєстрації такого права.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 цього Кодексу особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України. Відповідно до частин 1-2 статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час видачі свідоцтва про право власності) при переході права власності на будівлю  і  споруду  право власності  на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі  цивільно-правових  угод, а право користування - на підставі договору оренди. При  відчуженні  будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

ВАЖЛИВО: Отже, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташовано цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди, внаслідок чого її власник недоотримує дохід у виді орендної плати, за своїм змістом є кондикційними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2017 у справі №  922/3412/17).

Слід зауважити, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК України).

Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 791 цього Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Об`єктом оренди може бути земельна ділянка, яка сформована як об`єкт цивільних прав (аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12.03.2019  у справі №916/2948/17 та від 09.04.019 у справі №  922/652/18).

За змістом статей 15, 20, 21 Закону України "Про Державний земельний кадастр" до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки як нормативна грошова оцінка. Внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про об`єкти Державного земельного кадастру є обов`язковим. Відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.

Згідно з абзацом 3 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності. Крім того, за змістом статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

(!!!) У розумінні наведених положень законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (частина 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель").

Отже, нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 28.01.2019 у справі №922/3782/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17).

Суди попередніх інстанцій установили, що спірна земельна ділянка не має визначених меж і кадастрового номера, інформація про неї не внесена до Державного земельного кадастру, та дійшли правильного висновку, що така ділянка не може вважатися сформованою як об`єкт цивільного права у розумінні положень статті 791 ЗК України. Твердження скаржника про те, що міськрада разом із фахівцями у галузі геодезії та землевпорядних робіт за допомогою сертифікованого обладнання самостійно встановила межі, площу та конфігурацію земельної ділянки, якою користується ТОВ не спростовують встановленого судами - цій земельній ділянці не присвоєно кадастровий номер, вона не зареєстрована у Державному земельному кадастрі.

Крім того, технічна документація на спірну земельну ділянку не розроблена.

Необхідно вказати, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню.

Вказану правову позицію сформовано 20 червня 2019 року Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/712/18 (ЄДРСРУ № 82498781).

ВИСНОВОК: Таким чином, позовні вимоги щодо стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати не можуть бути задоволені з огляду на відсутність технічної документації та несформованість земельної ділянки як об`єкта цивільного права.