Відновлення готелю "Одеса" – хайп чи реальність? Який механізм ДПП спрацює?

Як створити умови для інвестицій, що подарують нове життя одній з туристичних візитівок Одеси?

22 лютого 2021 року заступник керівника Офісу Президента Кирило Тимошенко у своєму виступі на Всеукраїнському Форумі «Україна 30. Інфраструктура» повідомив таке:

"Є великий проєкт в Одесі в Одеському порту: новий готель, який стоїть закритим уже сім років на Морвокзалі. Мені відомо, що вже є інвестор. Уже фактично фінальний етап. Там розпочнеться відбудова набережної і будівництво нового мережевого готелю, відомого в усьому світі"

Якщо провести короткий екскурс в історію готелю, можна дізнатись таке – чотиризірковий 19-поверховий готель "Одеса" загальною площею 26,8 тис. кв. м на 158 номерів було відкрито в 2001 році. Об'єкт розташований на Одеському морському вокзалі на вул. Приморській, 6-а. Першим оператором готелю виступала міжнародна готельна мережа Kempinski Hotel Group.

У 2011 році готель був закритий через проблеми з дозвільною документацією, не функціонує він і дотепер. Операторів готелю зобов'язали замінити фасадні конструкції, системи каналізації, вентиляції та вчинити інші кроки для приведення будівлі у відповідність до державних будівельних норм.

Отже, зрозуміло, що "перезапуск" об'єкту такого рівня потребує величезних capital expenses з боку потенційного інвестора.

За роки поки одна з найвідоміших і найпомітніших будівель Одеси залишається зачиненою і покинутою, це вже далеко не перша така заява можновладців різного рівня.

Але ж наскільки реальним та feasible може бути проєкт реновації готелю на практиці? Чи можливий крок за межі інвестиційно-коцесійного хайпу в бік реального втілення такого проєкту?

Основна складність з "Одесою" не тільки і не стільки у розмірі вкладень, що потребує готель. Потенційні складнощі для майбутнього інвестора і держави лежать в площині структури власності об'єкта.

На відміну від багатьох великих об'єктів готельної галузі готельний комплекс не має єдиної володіючої компанії. У даному випадку мова йде, не про опосередковане володіння через корпоративні права, а про пряму спільну часткову власність на готельний комплекс. Зокрема, 80% у праві власності належать ДП "Одеський морський торговельний порт", а 20% ТОВ "Готель Одеса" – компанії із структурою власності організованою через офшорні Британські Віргінські Острови та Кіпр, створення якої пов'язують з колишнім чиновником часів Януковича.

Така структура власності унеможливлює застосування найбільш популярного механізму отримання прав на об'єкти нерухомості – share deal, тобто отримання контролю над активом шляхом придбання корпоративних прав у проєктній компанії.

Застосування звичайних інвестиційних механізмів унеможливлює не лише спільна часткова власність на актив, а й факт того, що право власності на 80% знаходиться в руках держави.

За таких обставин, для операторів готельного ринку та держави найбільш дієвим механізмом буде інвестування в актив в рамках одного з інструментів ДПП, використання яких останніми роками набирає все більших обертів і практичних механізмів реалізації.

Перше з чим зіткнеться держава і розробники ТЕО та конкурсної документації – це необхідність врегулювання все тієї ж ситуації із структурою власності, а також питання приведення будівлі у відповідність до вимог державних будівельних норм.

Наявність "міноритарного" співвласника є ризиковим фактором для будь-якого інвестора, що ж робити з такими ризиками?

Слід мати на увазі, що 20.10.2015 між ТОВ "Готель Одеса" та ДП "Одеський морський торговельний порт" було укладено договір про порядок володіння та користування майном, що є спільною частковою власністю, № КД-19667.

Отже, до відносин співвласників застосовуються, як положення статей 355-367 Цивільного кодексу України, так і положення вказаного договору.

Для оцінки поточної ситуації з активом важливо розуміти, що у ТОВ "Готель Одеса" наявна заборгованість за утримання готельного комплексу перед ДП "Одеський морський торговельний порт", яка підтверджена Верховним Судом (постанова від 20.01.2021 р. Справа № 916/3168/19). Розмір заборгованості складає 2 270 088,39 грн.

Цей фактор грає на користь держави і надає певне "плече" для використання важелів впливу на міноритарного співвласника, який може ускладнити реалізацію проєкту в площині ДПП.

Отже, які опції на столі у держави та розробників ТЕО майбутнього проєкту ДПП:

1. У разі, якщо міноритарний власник зацікавлений у підтримці проєкту ДПП і планує активну конструктивну участь, можлива безконфліктна реалізація за згодою всіх стейкхолдерів. Це найбільш бажаний і логічний варіант для всіх зацікавлених сторін.

Наступні варіанти можуть бути застосовані державою у разі деструктивної позиції приватного співвласника

2. В межах наявної заборгованості звернути стягнення на частку ТОВ "Готель Одеса" на користь ДП "Одеський морський торговельний порт". Провести справедливу ринкову оцінку активу у його поточному стані і сплатити співвласнику різницю між вартістю його частки і сумою заборгованості. Такий варіант є найшвидшим за часом реалізації і дозволяє сконцентрувати власність повністю в руках держави.

3. Скористатися механізмом, передбаченим ст. 365 Цивільного кодексу, яка передбачає можливість припинення права на частку у власності за позовом інших співвласників із сплатою компенсації справедливої ринкової вартості. Наявність заборгованості за утримання об'єкту і фактична відмова нести витрати, пов'язані з об'єктом значно підвищить шанси на позитивний результат судового розгляду цього питання для держави. Однак, з урахуванням завантаженості судів реалізація цієї опції може тривати від трьох місяців до року і навіть більше.

4. І, нарешті, не робити кроків щодо зміни структури власності. Так, у міноритарного співвласника згідно із договором № КД-19667 існує обов'язок нести витрати на утримання готелю пропорційного його частці у праві власності. Тут варто зазначити, що У 2015 році було проведено тендер і вибрана організація, що розробила проєкт реконструкції. За проєктом вартість реконструкції може скласти близько 200 мільйонів гривень. Найбільший об’єм затрат необхідний на повне відновлення фасадних систем та ремонт комунікацій. Також необхідне відновлення всіх номерів, тобто ремонт внутрішніх приміщень. Ліфти також потребують ремонту. Несучі конструкції готелю, за висновками експертів, знаходяться в задовільному стані. Таким чином, інвестор, якій профінансує відновлення матиме право вимагати від ТОВ "Готель Одеса" щонайменше 40 мільйонів гривень. Такий обсяг вимог дозволить знівелювати будь-які спроби ТОВ "Готель Одеса" щодо подальшого контролю активу. Однак, рух за цим варіантом можливий лише у разі, якщо менеджмент та власники інвестора мають дуже прогресивний підхід до оцінки ризиків, що практично неможливо зустріти у цій галузі.

Щодо формату і умов майбутнього концесійного договору

У разі обрання державою механізму концесії, найбільш розумною на наш погляд вдається імплементація до концесійного договору умов класичної конструкції договору управління готелем (Hotel Management Agreement) із відповідними інвестиційними зобов'язаннями концесіонера і зустрічними зобов'язаннями власника в особі уповноваженого органу управління, яким у даному випадку є Міністерство інфраструктури України.

Витрати пов'язані із виплатою компенсації справедливої ринкової вартості частки ТОВ "Готель Одеса" можуть бути також врегульовані у концесійному договорі.

А як щодо приватизації?

А якщо ТОВ "Готель Одеса" має бажання викупити частку ДП "Одеський морський торговельний порт"? Ситуація з об'єктом складна, оскільки законодавство про приватизацію не передбачає порядку приватизації активів, у яких держава має лише частку у власності. Практика показує, що за відсутності чітко визначеного законом механізму державні органи не здатні ефективно реалізовувати проєкти.

Крім питання порядку приватизації частки у власності постає і питання переважного права співвласника на придбання частки у разі її відчуження іншим співвласником. Складність у тому, що ст. 362 Цивільного кодексу передбачає таке право, а ось Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" – ні. Це створює колізію між цими актами, а правила подолання колізій в Україні залишаються і досі неврегульованими на законодавчому рівні.

Отже, за наявності інтересу у ТОВ "Готель Одеса" до придбання частки державного співвласника під певні приватизаційні зобов'язання, механізм приватизації виглядає привабливим для всіх. Держава позбавляється непрофільного активу, а інвестор отримує актив не на певний, хоч і тривалий, проміжок часу, а у повну безстрокову власність.

Однак для того, для того, щоб процес приватизації був, так би мовити, smooth and seamless, необхідно на законодавчому рівні врегулювати питання приватизації частки у праві власності і переважне право приватного співвласника на купівлю державної частки.

П'ятий Антимонопольний елемент

Важливо пам'ятати, що великі концесійні проєкти майже завжди містять ознаки концентрації, що потребує отримання дозволу Антимонопольного комітету. Простими словами концентрація – це злиття, придбання корпоративних прав у розмірі 25% і більше, створення спільних підприємств і суміщення керівних посад.

Практика іноземних інвестицій останніх років показує, що неотримання такого дозволу може бути фактично фатальним для реалізації проєкту, отже слід приділяти цьому аспекту належну увагу.

Підготовка якісної заяви на концентрацію є складною комплексно задачею, що потребує залучення відповідних фахівців. 

Investments beyond the hype

Що маємо на виході?

За наявності волі держави і бажання інвестора цілком можливо подарувати друге життя готелю "Одеса" і перетворити його на справжню прикрасу одеського краєвиду з Приморського бульвару та Потьомкінськіх сходів. А головне – зробити його діючим місцем розташування туристів і проведення масштабних заходів заради розвитку міста і країни.

Держава на прикладі проєктів "Херсон" та "Ольвія" показала, що здатна діяти рішуче і професійно задля реалізації великих цілей, тож в нас є підстави для оптимізму. А крім оптимізму, маємо і необхідні компетенції для всебічної допомоги всім учасникам проєкту.