Недвижимость 2019. Проекты новые, проблемы старые
О рисках инвестирования в недобросовестных застройщиков первичного рынка недвижимости. Угрозы, риски и варианты их предотвращения.
Время мчится, годы идут, а проблемы первичного рынка недвижимости Украины всё те же. Те же проблемы взаимоотношений застройщиков и местной власти, постоянная модернизация или оптимизация налогообложения всех участников проектов, такие же, как и 10-15 лет назад мошеннические схемы отъёма денег у населения на недостроях и как всегда минимальная ответственность застройщика по своевременному вводу жилых комплексов в эксплуатацию. При этом контролирующие государственные органы как всегда на нарушителей законов, правил и процедур смотрят максимально лояльно и не препятствуют незаконной деятельности некоторых особо зарвавшихся застройщиков.
И хотя рынок в его общей массе вполне можно считать стабильным и надёжным, час от часу вспыхивают очаги возгорания громких скандалов. Как правило, проблематика лежит в трёх основных плоскостях.
Первая – разрешительная документация до начала строительства. Будь-то согласование проектов или декларирование. Но, если изначально государственные органы по каким-то причинам допустили своё личное восприятие законов и норм застройки, ждите скандал вокруг строительного забора, который, как правило, охраняют крепкие парни спортивной наружности с хамоватым видом и удостоверением частной охранной фирмы. Активисты, жители соседних домов и просто не равнодушные граждане будут блокировать такую стройплощадку под предлогом её незаконной деятельности. При этом застройщик будет демонстрировать пакет разрешительной документации, а другая сторона будет оперировать законом, ДБНами и СНиПами, а иногда и решениями судов. Ситуация парадоксальная при которой обе стороны уверены в своей правоте. При таком стечении обстоятельств ещё не было ни одного громкого прецедента по наказанию чиновников, которые стали причиной противостояния застройщика и граждан на почве будь то неправомерного согласования проекта или условий землеотвода.
Вторая – самовольная «модернизация» проекта в процессе строительства, направленная на увеличение продаваемых площадей при которой ТЭО (технико-экономические показатели) зашкаливают за пределы допустимых норм. Есть случаи, когда проект из уже немного построенного офисного здания к концу строительства превращался в жилой дом, в котором площади квартир были меньше, нежели минимально допустимые в соответствии с действующими нормами. В данных обстоятельствах застройщики чётко осознают недееспособность государства по физическому приведению объектов к первоначальной согласованной концепции. За всю историю рынка, есть всего один случай по сносу незаконного строительства. Львов стал пионером среди всех городов Украины по такому радикальному решению.
Третья – перераспределение финансовых потоков от продажи жилья и/или коммерческих помещений. Здесь и минимизация налогообложения, и «латание дыр» в других проектах застройщика, и низкий уровень финансового моделирования проекта, и периодически злоупотребление в пользу своей личной выгоды.
Данных проблем бы не было, если бы государственные контролирующие органы имели желание и юридические рычаги по пресечению деятельности недобросовестных застройщиков. Многие скажут, что инвестирование на начальных этапах строительства – это всегда риск. И будут правы. Однако не стоит забывать, что мы живём в правовом государстве, а значит, государство обязано заботиться о своих гражданах и своевременно и жёстко реагировать на нарушителей и мошенников во всех сферах жизни, в т.ч. и в сфере недвижимости.
В данный момент проходят судебные слушания относительно руководителей компаний по одному из ЖК расположенном в Шевченковском р-не столицы, который входит в т.н. пул незаконных строек Анатолия Войцеховского, важно то, что о проблеме данного проекта было известно ещё 2015 году, а это более чем 3,5 года до сегодняшних судебных разбирательств. Уже тогда данный объект никак нельзя было назвать законным, но ни один государственный орган не заблокировал продажи в нём, тем самым своим молчаливым согласием подыграл застройщику в его деятельности, если конечно слово «застройщик» применимо в данном случае.
Всё ещё открытым остаётся вопрос: почему на сегодняшний день существует список из более чем 40-ка т.н. незаконных объектов Укогруп и с ним совместных, объединённых одним именем А. Войцеховский, а продажи в них по-прежнему ведутся полным ходом? Digital marketing красноречиво описывает все прелести будущего проживания в комфортных квартирах, которые доверчивый покупатель может приобрести по доступным, ниже рыночных ценам. И почему-то на незаконных стройках не опечатаны отделы продаж и на фасадах таких объектов не висят информационные баннеры с надписями по типу: «объект арестован, ведётся следствие». А если так и произойдёт, то, конечно же, новых покупателей уже не добавится, зато возникнет вопрос: кто и как будет решать проблемы нынешних инвесторов? Тем самым проблема становится сиюминутной, а не отложенной во времени. По некоторым подсчётам пострадавших от деятельности всего лишь одного застройщика Укогруп и с ним совместных - около 25000 человек.
Вот и выходит, что до того как в стране заработают механизмы по пресечению злоупотреблений недобросовестных застройщиков и не будет реальных наказаний виновных посредством решений судов, инвесторы – физические лица, верящие в то, что государство оберегает их от мошенников и проходимцев будут попадать в такие инвестиционные ловушки.
И чтобы не стать жертвой заведомо проигрышной инвестиционной деятельности, ещё до того как подписать договор – обратитесь к юристам и специалистам рынка для всеохватывающей проверки как застройщика, так и проекта на предмет возможных рисков.
- Переваги й недоліки статусу АЕО: як це насправді працює в Україні та для кого актуально? Олександр Федоришин 16:26
- Ханукальна менора в Києві та Львові: символ світла і тест на толерантність Олег Вишняков 14:39
- Шлюбний договір чи договір про поділ майна подружжя: що обрати? Соломія Йосипенко 12:28
- Шлях України до ЄС: Де ми зараз? Штефан Сабау 11:48
- Окремі аспекти завершення приватизації ДП "Укрспирт" Віталій Жадобін 11:29
- Прийняття рішень на основі даних, а не емоцій: ключ до ефективного управління Катерина Мілютенко 10:22
- Трансплантація органів в Україні: відродження надії чи етичний виклик? Дмитро Зенкін вчора о 16:40
- Американські спонсори російського тероризму Володимир Горковенко 11.01.2025 23:52
- Китайські електрокари та регуляторна політика ЄС: чи є шанс у Європи вийти з кризи? Олексій Гнатенко 11.01.2025 12:47
- Перший президент США, який вступить на посаду із судимістю Світлана Приймак 10.01.2025 17:36
- Советы по обжалованию штрафов за отсутствие военного документа Віра Тарасенко 10.01.2025 17:16
- Три покарання за одне порушення – це абсурд. Маємо залишити одне адекватне Галина Янченко 10.01.2025 16:03
- Колективний договір як гарант трудових прав: практика, виклики, і закордонний досвід Дмитро Зенкін 10.01.2025 15:18
- Фактична перевірка податковою і місце її проведення Леся Дубчак 10.01.2025 13:57
- Про пенсії і справедливісь Андрій Павловський 10.01.2025 12:44
-
Крайня північ України. Новгород-Сіверський – місто, де говорять про обстріли, ціни та "ждунів"
4218
-
Збитковий Газпром готується масово звільняти працівників
Бізнес 1236
-
Акторка з "Тіні Забутих предків" відмовилася говорити українською на врученні премії ім Параджанова
Життя 1207
-
ДТЕК підписав контракт на встановлення в Україні систем накопичення енергії на 200 МВт
Бізнес 1122
-
Сім робочих технік встановлення цілей: як ефективно досягати успіху через планування
Життя 1087