Перехід права оренди на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості
Перехід права користування (оренди) на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості на якій він розташований.
18 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 913/210/18 (ЄДРСРУ № 81266218) досліджував питання щодо переходу права користування (оренди) земельної ділянки при купівлі об’єкту нерухомості на якій він розташований.
У частині першій статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Відповідно до частин першої, другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.
Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 23 грудня 2015 року у справі № 6-244цс15, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 351/615/17, провадження № 61-40537св18 (ЄДРСРУ № 81234639) підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 514/1571/14-ц, провадження № 14-552цс18 (ЄДРСРУ № 80854677).
В постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок: "Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.
(!!!) На підставі викладеного, суд прийшов до висновку, що в день купівлі-продажу нерухомості у минулого власника автоматично припинилося, а у нового власника автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою.
При цьому, Договір оренди не припинив дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме Орендаря, з Продавця нерухомості на Покупця..
Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.
P.s. При цьому, судом касаційної інстанції не можуть бути прийняті посилання судів першої та апеляційної інстанції на пункт "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України та абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставами припинення права користування земельною ділянкою та договору оренди землі, оскільки дані норми містять загальне посилання про таке припинення права та договору.
В свою чергу, наведена ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" конкретизує та деталізує, відносно кого та в якій частині відбувається таке припинення, а саме, що припиняється договір оренди земельної ділянки саме в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто вказана норма в даному випадку є спеціальною.
- Відповідальність як стратегія. Чому сталий розвиток – майбутнє бізнесу Ірина Кононенко 11:40
- Строк на оскарження рішення та дії посадових осіб виконавчої служби Євген Морозов 09:55
- Відбір постачальника – це не вся закупівля: ключові ролі в закупівельному процесі Євгеній Сільверстов 09:47
- Зміни в призначенні субсидій Андрій Павловський вчора о 18:13
- Визнання недійсним договору відступлення права вимоги Євген Морозов вчора о 10:47
- Наслідки пред`явлення віндикаційного позову зі спливом позовної давності Євген Морозов 28.09.2024 15:14
- Навіщо Феміді обценьки? Лариса Гольник 28.09.2024 09:05
- Корпоративні wellbeing проєкти – за чи проти? Мої думки та досвід Анастасія Яворська 27.09.2024 16:49
- Бізнес на межі фолу: уроки успіху і краху Михайло Зборовський 27.09.2024 16:07
- Медиа и коммуникации во время войны Володимир Стус 27.09.2024 13:09
- Наслідки енергетичної кризи для металобізнесу і будівництва Сергій Коваленко 27.09.2024 11:21
- Внесення змін до плану-графіка проведення податкових перевірок Євген Морозов 27.09.2024 10:47
- 2 запитання, на які не варто відповідати на допиті Сергій Моргун 27.09.2024 10:06
- Топ-5 причин, чому форменний одяг в медичній сфері має бути стильним та якісним Павло Астахов 26.09.2024 16:30
- Обʼєднання Агенції оборонних закупівель та Державного оператора тилу Дана Ярова 26.09.2024 15:35
-
Цивільні літаки закликали уникати повітряного простору Лівану та Ізраїлю
Бізнес 15594
-
Українські біженці почали активніше влаштовуватись на роботу в Німеччині
Фінанси 5446
-
Що подивитись у кіно. П’ять новинок тижня
Життя 2780
-
Незаконний експорт: у Німеччині засудили трьох чоловіків за постачання авто до РФ
Бізнес 2445
-
Є тільки один спосіб завершити війну на Близькому Сході
Думка 1428