Технічна інвентаризація: конкуренції бути?!

Для України та для інших країн, що схожі на нас по пройдешнім десятиліттям та по state design, є типовими особливості конкуренції на окремих ринках між комунальними та приватними підприємствами, оскільки ці «типові особливості» перетворюють конкуренцію, н

Для України та для інших країн, що схожі на нас по пройдешнім десятиліттям та по state design, є типовими особливості конкуренції на окремих ринках між комунальними та приватними підприємствами, оскільки ці «типові особливості» перетворюють конкуренцію, на непотайне протистояння та безустанну боротьбу двох «світів»: комунального та приватного.

Боротьбу, в якій комунальний «світ» – комунальні підприємства всіляко боронять ексклюзивні функції, отримані від держави. Саме ті ексклюзивні функції, які допомагають КП здобувати конкурентні переваги на ринку, та, кажучи людською мовою, "виживати".

Боротьбу, в якій приватний «світ» – приватні господарюючі суб’єкти, в свою чергу, все більш впевнено й наполегливо виступають за позбавлення КП цих "ексклюзивів" та намагаються вибороти фактичне нормативне зрівняння в можливостях й повноваженнях суб'єктів господарювання цих двох «світів», які пліч-о-пліч існують на одному ринку.

Кожен з «світів» має свою, на його погляд, безперечну аргументацію, підкріпляючи її статистикою, економічною доцільністю, нормами Конституції, кодексів, законів... Безперервно, з обох боків, чуються вигуки: "корупція", "зловживання", "безлад". «монополія»...

Хто правий в цій боротьбі? Чому за стільки років не вирішені суперечки? І чи дійсно на практиці всі форми власності в Україні рівні?

На ці, та безліч інших питань, комітет намагався знайти відповіді під час свого дослідження ринку виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.

Я не випадково обрала саме це дослідження, бо для ринку технічної інвентаризації зазначені виклики «боротьби світів» на сьогодні стоять дуже гостро та, так би мовити, досягли стадії кульмінації. Зазначене пов'язано з тим, що до 2013 року держава взагалі не погоджувалась відкрити цей ринок для суб'єктів приватної форми власності, монополія КП була закріплена на нормативному рівні (насамперед йдеться щодо Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна), та будь-які намагання щось змінити наражалися на стіну ретельно вималюваних прихильникам КП жахливих картин майбутнього країни. Майбутнього, в якому будинки миттєво розпадаються на атоми, рясним цвітом розквітають квартирні шахраї, міста поринають в архітектурний рейвах та злочинну розруху...

В 2013 році в наслідок реформи у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно, обліку та технічної інвентаризації, було частково знищено монополію КП на ринку робіт з технічної інвентаризації, й на цьому ринку, нарешті, з’явився «інший світ» - приватний сектор. Хоча, впевнена, що більшість з людей, які приймали безпосередню участь у просуванні цього рішення, вже чітко усвідомлювали, що "страшилки", так й залишаться "страшилками" тих, хто страшиться втратити гарантований заробіток, якій не потребує постійних зусиль для підтримання конкурентного рівня якості та вартості робіт та послуг.

«Але»... Це одне з типових для реформ слів: "але", «однак», "частково", "майже", "за виключенням"...

Але… Відкритий для приватних суб'єктів (на нормативному рівні) ринок, не має визначених та чітких умов, за якими «два світи» - комунальний та приватний будуть співіснувати на цьому спільному ринку. Ну, не створили, не встигли створити рівні та конкурентні умови для добросовісної конкуренції цих двох «світів» на користь, радість та задоволення потреб споживачів робіт з технічної інвентаризації .

Ось так й вийшло, що конкуренція на цьому ринку немов би і є, і суб'єктів приватної форми власності вже десятки, і споживачі навіть вже нібито відчувають від цього масу зручностей і переваг, але залишається тягарем на ногах "нерівність можливостей", що стримує розвиток конкуренції на ринку, а відтак й самого ринку…

Й допоки ми не наважимося цей тягар скинути, так і будемо тупцювати на місці та витрачати такий цінний для нашої держави час.

Протягом 2013-2015 років комітет проводив дослідження щодо стану конкуренції на ринку проведення робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. Наприкінці 2015 року комітетом були прийняті обов'язкові для розгляду Мінрегіонбудом рекомендації, щодо вжиття заходів, з метою усунення причин, що негативно впливають на розвиток конкуренції на цьому ринку.

У березні 2016 року на базі комітету, разом з суб'єктами господарювання різних форм власності, було проведено круглий стіл. Було обговорено заходи, які пропонувало вжити міністерство для вирішення питань, порушених у рекомендаціях комітету. Представник Міністерства обіцяв докласти всіх можливих зусиль, щоб до кінця квітня презентувати Україні підготовлені проекти щодо внесення змін в нормативно-правові акти, й, перш за все, в ту саму Інструкцію, що відкриють шлях конкурентному середовищу, споможуть конкуренцію рухатись вперед.

Що це за причини та чинники, які, починаючи з 2012 року, уповноважені органи не спромоглись, чи не забажали здолати?! Перш за все, це проблемне питання (зазвичай намагаюсь не застосовувати це слово "проблема", але в цьому випадку це саме "проблемне" питання, а заміна слова викривить зміст), пов'язане зі зберіганням інвентаризаційних справ.

Чинним законодавством України передбачено, що на один об'єкт нерухомого майна формується і ведеться (на весь час його існування) одна інвентаризаційна справа. Тобто абсолютно всі дані, всі майбутні зміни, нові роботи, перепланування та тощо повинні бути сконцентровані саме в ній одній-єдиній. Й Інструкцією закріплено, що паралельні справи не заводяться.

І, в принципі, це було не важко реалізувати на практиці, поки на ринку діяли виключно КП. Було одне підприємство на одну адміністративно-територіальну одиницю, воно зберігало матеріали інвентаризаційних справ, воно ж проводило інвентаризацію, видавало довідки, і все працювало, й дійсно паралельних справ не було.

Зручно і комфортно було майже всім, точніше всім-всім за виключенням…? Правильно! Всім, окрім споживачів! Можемо всі з вами згадати, як ми "домовлялись" про проведення інвентаризації з КП БТІ, вистоювали годинами в величезних чергах, просили та випрошували, на нас гримали в кабінетах, лаяли в коридорах… І все це ми отримували за нами сплачені наші ж кошти. Сплачені нами за проведення робіт… і альтернативи не було: тільки одне підприємство, тільки одне КП.

Як зазначила одна з учасниць круглого столу, щоб зробити інвентаризацію потрібно було звільнитись перед цим з роботи, бо технік ніколи не говорив точний час, а часто навіть й день «пришестя» для обстеження та обмірів . Найчастіше це було з 9 до 18 сьогодні, а якщо не встигнемо - завтра чи післязавтра. І я особисто, і багато з вас чекали вдома цілими днями бо іншого варіанту не було, адже ці роботи провадяться за обов’язкової участі замовника та у його присутності.

Сьогодні ми, споживачі, маємо можливість зателефонувати спеціалісту, погодити або змінити запланований час візиту, і, взагалі, отримати за свої кошти: виконання послуги вчасно, зручно, без втрат для свого комфорту та для свого настрою. І це важливий крок вперед! Але…як зазвичай буває: вирішивши одну проблему, створили іншу.

Як практично забезпечити дотримання принципу "один об'єкт - одна справа", якщо на ринку діють кілька суб'єктів різних форм власності, які без обмежень можуть проводити інвентаризацію по будь-якому об'єкту, щодо якого до суб’єкта звернувся клієнт - власник?! Для цього потрібно не тільки нормативно, але й на практиці організувати кілька процесів: зберігання справ, доступ до них, передання після закінчення інвентаризації, отримання виписок/довідок...

І при цьому важливо не забувати про те, що для обслуговування та утримання об’єктів, ліквідації аварій на мостах, насосних станціях, колекторах, складах вибухівки, теплотрасах відповідним органам та виконавцям в більшості випадків необхідно мати доступ до обмірів, планів, креслень, а іноді цей доступ потрібно отримати за лічені хвилини, щоб врятувати життя людей.

Звичайно, в ідеальному варіанті в 21 сторіччі це повинен бути електронний реєстр/база. Або, як вже не раз обговорювалось та лунало від різних посадових осіб, політичних та публічних діячів, активних учасників ринку – «містобудівний кадастр» в електронному вигляді. Який би був частково – у вільному доступі, з можливістю в ньому працювати акредитованим суб'єктам. І на справді не так важливо, чи це буде окремий реєстр/кадастр, чи він буде підсистемою іншої електронної бази даних і як він буде називатись. Важливо, щоб він був створений, безперебійно функціонував, забезпечував рівний доступ до нього учасникам ринку, зберігав важливу для нашої держави інформацію, і звичайно, щоб плата за користування ним була економічно обґрунтованою.

Всі розуміємо, що це світле майбутнє, до якого ми намагаємось дотягнутись, але для цього потрібен не один мільйон гривень. А допоки цих мільйонів не має, є два варіанти. Або нічого не робити і чекати (що й відбувається зараз), або організувати процес в паперовому форматі і теж чекати (але вже у більш-менш впорядкованій ситуації та за наявності здорової добросовісної конкуренції).

Ми обрали варіант номер два. І ось почався складний шлях: консультації, суперечки, обговорення, проекти, компроміси... Підозри були, але тільки ідучи цим шляхом, до кінця усвідомлюєш на скільки складно і важко змінити навіть такі "невеличкі" речі, не кажучи вже про кардинальні зміни, що перевертають ринки.

Давайте акцентуємось на нормативній базі. Зокрема на «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна». Інструкція покладає обов'язок щодо організації процесу зберігання на органи державної реєстрації прав за місцезнаходженням такого об’єкта. З точки зору спрямованості технічної інвентаризації на забезпечення перш за все загальнодержавних потреб та делеговану природу повноважень органів місцевого самоврядування щодо обліку нерухомого майна це виглядало з одного боку цілком логічно та об’єктивно.

На практиці з’явились нові проблеми. Перша, це те що більш ніж 70-річний архів даних про побудовані об’єкти нерухомого майна був та залишився комунальною власністю органів місцевого самоврядування. Чисельні спроби ж на законодавчому рівні надати цим даним статусу державної власності, так і не були успішно завершені.

04 лютого 2013 року було прийнято Розпорядження Кабінету Міністрів України № 47 – р «Деякі питання належного функціонування системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно», яким органам місцевого самоврядування було рекомендовано збереження матеріалів технічної інвентаризації, реєстрових книг, а також архівних справ, які зберігаються в БТІ – КП, та створення умов для доступу до них юридичних та фізичних осіб. Також органом місцевого самоврядування цим же розпорядженням було доручено вирішити питання передачі органам державної реєстрації зазначених матеріалів.

Сьогодні в активній стадії наступна реформа державної реєстрації прав на нерухоме майно, повноваження з реєстрації передаються нотаріусам, акредитованим суб’єктам, органам місцевого самоврядування, як ще один крок на шляху до децентралізації влади. А питання зі зберігачем матеріалів так і не вирішено.

Левова частина органів місцевого самоврядування пішла по шляху мінімального супротиву, та й визначила (за мовчазною згодою залишила) КП відповідальним за зберігання, ведення, видачу інвентаризаційних справ та інформаційних довідок. Як наслідок, КП, як зберігачі історії будівництва району та всіх його власників до 2013 роки, опинились в більш привілейованому становищі ніж приватні, оскільки останнім для проведення інвентаризації не новоствореного об'єкту потрібно звернутись до КП щодо доступу до справ.

Саме на цій стадії активно народжуються «креативні» ідеї в різних регіонах...

З огляду на те, що а ні строки, а ні порядок видачі/повернення, а ні платність/безоплатність, а ні відповідальність за зволікання з доступом або ненадання доступу, та взагалі механізм взаємодії для отримання доступу до інвентаризаційних справ більшість органів місцевого самоврядування на своєму рівні не вирішили, а Міністерство не втрутилось, віддавши це "на відкуп" територіям, конкуренція між новоствореними приватними та комунальними БТІ з самого початку не була здоровою, з «присмаком» конфліктів, протистоянь та залежності...

Певно, що така ситуація склалась не виключно у всіх регіонах України, але все ж таки в багатьох КП не видавали матеріали справ, посилаючись на те, що вони є комунальною власністю; в окремих випадках, зазначали як передумову отримання доступу до матеріалів замовлення виконання робіт з технічної інвентаризації виключно у них; не проставляли штампи та не надавали інформаційні довідки на об'єкти, інвентаризацію яких проводили не вони... І ще багато-багато чого...

Не пасуть задніх (в сенсі «креативного мислення») й деякі суб'єкти господарювання приватного сектору… Зокрема вони не вважають за потрібне дотримуватись обов’язку щодо формування однієї інвентаризаційної справи, що призвело до ще однієї проблеми – одночасної появи кількох інвентаризаційних справ на один об’єкт. То які наслідки ми з того маємо? Негативні наслідки. Дуже негативні та небезпечні для споживача та країни в цілому: відсутність контролю, «режим найбільшого сприяння» для шахраїв, обмеження можливостей держави у виконанні своїх функцій на ринку нерухомості та навіть загроза техногенній безпеці в окремих випадках...

А ось щодо встановлення ціни на виконання робіт, то тут суб’єкти господарювання – виконавці робіт з технічної інвентаризації приватного сектору, мають переваги перед КП. Адже приватний сектор встановлює вільні договірні ціни за виконання робіт з технічної інвентаризації, як це випливає з Інструкції. В той же час, чинне законодавство у цій сфері викликає різночтіння і дискусії щодо врахування встановлених органами місцевого самоврядування цін у сфері технічної інвентаризації й суб’єктам приватної форми власності.

Для правильного розуміння, я жодним чином не маю наміру зобразити КП монстрами-монополістами, такими собі лихими напасниками ринку. Так само я не намагаюсь виправдовувати ігнорування приписів законодавства та правопорушення, які вчинені суб'єктами приватного сектору. Як на мене, то в таких нормативних та фактичних умовах, по іншому б й не склалось. Вини суб'єктів ринку в ситуації, що на ньому склалась, не має. А є бездіяльність державних органів у вирішенні цієї і схожих ситуацій, які, на разі, стримують розвиток конкуренції на певних ринках, призводять до порушень та зловживань, наносять шкоду споживачам та державі.

Потрібно також усвідомлювати й інші наслідки такого стану речей, які тільки починають проявлятись. Якщо інвентаризаційні справи, які зберігаються в КП БТІ ще можна відшукати за територіальною ознакою, то вже нові матеріали, що були створені приватними БТІ, знайти буде дуже важко, й навіть визначитись, чи проводились ці роботи фактично. Як висновок: просто чекати – не вихід. Просто чекати - це великий шанс збільшити кількість проблем в рази. Просто чекати – звести нанівець шанси на ефективне вирішення державою проблем у сфері технічної інвентаризації.

Звичайно говорити про недопустимість будь-яких обмежень конкуренції не варто. Адже в даній сфері деякі з них будуть об’єктивними та край необхідними задля пошуку «золотої середини» між ефективністю, доступністю, зручністю, вільною конкуренцією з одного боку, та життям та здоров’ям людей і захищеністю від можливих посягань на конституційні права та інтереси власників, з іншого боку.

Пропозиції комітету щодо пошуку цієї «середини» були викладені в рекомендаціях, наданих Мінрегіонбуду, та листі, що скеровано за результатами розгляду пропозицій Міністерства на круглому столі.

По-перше, це необхідність визначення органами місцевого самоврядування самостійно установи або підприємства, що буде зберігати матеріали інвентаризаційних справ. Але, з урахуванням отриманого досвіду, є доцільним обмежити дискрецію Міністерства під час вибору застереженням, що ні за яких умов зберігачем не повинен бути суб’єкт, який діє на цьому ж ринку.

По-друге, з урахуванням того, що зберігач в межах адміністративно-територіальної одиниці повинен бути один (це об’єктивна та необхідна умова задля нормального функціонування ринку), є сенс закріпити на нормативному рівні платність/безоплатність послуг останнього, строки видачі та повернення інвентаризаційних справ.

По-третє, з урахуванням того, що на ринку вже діє велика кількість суб’єктів, які виконують роботи з технічної інвентаризації, як комунальної, так і приватної форми власності, цінове регулювання, як і визначення строків проведення, є застарілим механізмом. Ці умови повинні визначатись договором між виконавцем робіт та замовником, що надасть можливість ринку вільно розвиватись, а переваги в конкуренції отримувати саме тим компаніям, які зможуть запропонувати кращу якість, коротші терміни та нижчу вартість.

По-четверте, коли на ринку такі роботи виконують багато суб»єктів, з огляду на специфіку самих робіт, їх важливість для держави, та негативні наслідки, що можуть спричинити порушення під час їх проведення, викривлення результатів та інше, є доцільним запровадити дієвий контроль за їх діяльністю. Міністерство запропонувало надання повноважень зберігачу з перевірки матеріалів справи, що повертаються, та за умови наявності недоліків, помилок у складанні, виявлення недостовірної інформації – повертати матеріали на доопрацювання, не проставляючи при цьому штамп про прийняття на зберігання. Не готова погодитись та не підтримую цю ідею, зокрема, з огляду на наступне:

- така перевірка буде вимагати утримання в штаті зберігача відповідних спеціалістів, а це відіб’ється як на вартості, так і на можливості виникнення конфлікту інтересів;

- певні контрольні функції отримає ще один суб’єкт, а це буде зайвим навантаженням як на ринок, так і на платників податків.

Вважаю, що забезпечити дієвий механізм контролю є можливість на базі існуючих державних органів в цій галузі.

І на останок, для зручності споживачів під час вибору суб’єкта господарювання, що буде виконувати роботи з технічної інвентаризації, є сенс вдосконалення обліку цих суб»єктів, що ведеться міністерством, доповнивши його робочими адресами та номерами телефонів виконавців, та надавши всім бажаючим вільний доступ до нього. Зазначене дозволить споживачу ознайомитись з інформацією та вибрати виконавця, який запропонує більш вигідні умови.

Насправді, все це зробити не важко, була б воля, бажання й натхнення. Більш того, в деяких регіонах України органи місцевого самоврядування без втручання Міністерства та комітету вже організували процес таким чином, що він відповідає всім нашим пропозиціям, а деякі навіть запровадили електронний облік матеріалів.

Активність ринку, реагування на наші пропозиції та рекомендації Міністерства, та успішне функціонування системи в окремих регіонах, дає впевненість в тому, що зміни – реальні!