Антирейдерський закон. Жорсткі правила реконструкції нерухомості
Новий антирейдерський закон №340-IX кардинально змінив правила внесення у реєстр змін технічних характеристик об'єкту нерухомості.
Нещодавно набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX (так званий антирейдерський закон). Цим законом були внесені зміни у Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Закон містить чимало цікавих антирейдерських нововведень. Зокрема, заслуговує на увагу скасування можливості безкінечної подачі власником заяв на заборону реєстраційних дій. Раніше рейдери часто використовували цей спосіб з метою блокування можливості законного власника перереєструвати нерухомість на підставі виграної судової справи. Відтепер наступна заява на заборону реєстраційних дій може бути подана лише через 5 днів після закінчення терміну дії попередньої заяви. Це дійсно корисне нововведення, оскільки законодавчо закріплений механізм таких заяв, що існував раніше, завдавав більше шкоди ніж приносив користі.
Але насправді цей Закону містить одне дуже важливу деталь, яка може негативно позначитися на ринку комерційної нерухомості. Мова йде про механізм внесення до Державного реєстру змін про технічні характеристики об’єкту нерухомого майна внаслідок проведення реконструкції чи перепланування.
Не секрет, що з метою підвищення інвестиційної привабливості об’єктів комерційної нерухомості власники часто вдаються до проведення їх перепланувань чи реконструкцій. Іноді відбувається об’єднання або поділ приміщень, що взагалі не потребує отримання дозвільних документів.
До цього часу законодавство передбачало доволі просту процедуру внесення уточнень до Державного реєстру прав за наслідками виконання таких робіт. Ці відомості вносилися до Державного реєстру прав поза процедурою державної реєстрації. В результаті за простою заявою власника нотаріус фактично дописував у Державний реєстр нову площу, призначення та інші характеристики об’єкта, що змінилися.
Нові зміни у Законі запроваджують абсолютно протилежний підхід до цих правовідносин. Відтепер згідно з новою редакцією статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав. Фактично мова йде про те, що у випадку будь-яких змін характеристик об’єкта нерухомого майна (реконструкція, перепланування, поділ, об’єднання зміна цільового використання тощо) такі зміни можуть бути відображені у Державному реєстрі прав лише одночасно із проведенням дії, що пов’язана із набуттям об’єкту у власність, його відчуженням або припиненням права власності.
Для прикладу, якщо власник двох складських будівель, які стоять впритул одна до одної, вирішив об’єднати їх в одному технічному паспорті (оскільки по факту ці будівлі вже й так являють собою одне ціле) то внести відповідні зміни у Реєстр він матиме право лише у випадку, якщо укладе щодо цього об’єкту якийсь договір (купівля-продаж, оренда тощо). Тобто просто внести зміни у Реєстр «для себе» він вже не зможе.
З точки зору протидії рейдерству припускаю, що такі зміни дійсно можуть бути корисними. До цього часу рейдери часто використовували спрощений механізм коригування даних про нерухомість у Реєстрі саме через умовну реконструкцію, підкладаючи під це напівзаконні висновки про технічну можливість поділу або декларації про готовність об’єкту до експлуатації із сумнівною історію отримання. Новий Закон каже, що внаслідок таких дій створюється новий об’єкт, а тому для реєстрації змін потрібно набути новостворений об’єкт у власність, тобто пройти повну процедуру державної реєстрації.
Важливо підкреслити, що новий Закон встановлює таке обмеження лише щодо «об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці». Наразі важко передбачити, яким чином ця норма буде застосовуватися реєстраторами на практиці. З одного боку, нежитлові приміщення на земельній ділянці не розташовані (вони розташовані у будівлі, яка, в свою чергу, розташована на земельній ділянці). У такому випадку видозміна нежитлових приміщень буде реєструватися по старій спрощеній процедурі (за умови, що збереже свою чинність п.45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Постанова КМУ № 1127). З іншого боку, реєстратори можуть не взяти на себе відповідальність і кваліфікуватимуть будь-яке нерухоме майно як таке, що розташоване на земельній ділянці, беручи за зразок підхід податківців до нарахування плати за землю власникам приміщень у будівлях.
Особисто я вважаю, що правильним є застосування нового механізму реєстрації змін характеристик об’єкту лише до нерухомості, яка безпосередньо розташована на земельній ділянці, тобто до будівель і споруд. Що стосується нежитлових приміщень, то зміна їх характеристик повинна проводитися по спрощеній процедурі поза межами державної реєстрації прав.
- Встановлення дійсного автомобільного перевізника Укртрансбезпекою Євген Морозов 08:20
- Юридическая защита бизнеса в условиях военного положения Світлана Приймак вчора о 22:29
- Товарно-транспортна накладна – зміна акцентів в судовій практиці Верховного суду Євген Морозов вчора о 08:48
- Влада над владою – умова оновлення України. 4. Від раболіпства до національної ідеї Вільям Задорський вчора о 07:34
- R&D на виробництві: як взаємодія підрозділів сприяє інноваціям Єгор Осадчук 20.09.2024 16:34
- Актуальные проблемы украинцев в Испании Світлана Приймак 20.09.2024 14:35
- Восстановление прав собственности на недвижимость в Украине после войны Дмитро Зенкін 20.09.2024 14:11
- Вихід бізнесу на нові ринки у 2024 році Даніелла Шихабутдінова 20.09.2024 13:22
- Отсрочка от мобилизации: что делать в случае отказа? Віра Тарасенко 19.09.2024 22:23
- Ціни на нерухомість в Україні: фактори впливу та прогнози Раміль Мехтієв 19.09.2024 15:52
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини Юрій Дюг 19.09.2024 15:42
- Легализация огнестрельного оружия в Украине: мировой опыт и перспективы Дмитро Зенкін 19.09.2024 14:44
- Гаагский трибунал и дела по военным преступлениям: как проходит процесс? Світлана Приймак 19.09.2024 13:40
- Українська Воднева стратегія - 2050: виклики на шляху до енергетичної незалежності Олексій Гнатенко 18.09.2024 23:32
- Підтвердження неможливості виконання платником податків своїх обов`язків Євген Морозов 18.09.2024 19:50
- Найкритичніша зима: чому уряд має знову заборонити експорт дров та паливної сировини 1303
- Скасували продаж іпотечної квартири та повернули нерухомість клієнту 444
- Пастка для довірливих 200
- Вплив модерування чатів у Telegram на безпеку українських компаній 91
- Тайвань як стрес-тест для архітектури безпеки в АТР: наслідки для глобального світопорядку 84
-
Негайне виведення військових РФ і повернення Україні: МАГАТЕ ухвалило резолюцію щодо ЗАЕС
Бізнес 140357
-
Постачальник продовольства для армії сплатить штраф 500 000 грн за зірвані постачання
Бізнес 30854
-
Рейтинг найсильніших армій світу у 2024 році: яке місце посідає Україна
Інфографіка 24644
-
Підсанкційні танкери відновили експорт російської нафти до Китаю
Бізнес 6315
-
"Парадокс". Фінляндія не знайшла в Україні, кому дати кредит на маневрову генерацію
Бізнес 6289