Найбільш болючі питання забудовників при отриманні дозвільної документації на будівництво
Сьогодення
Ми всі пам’ятаємо часи, коли для отримання дозволу на будівництво було достатньо мати містобудівні умови та обмеження, технічні умови, проектну документацію та експертизу в паперовому вигляді. Заповнити в папері заяву та подати її для отримання дозволу. З цим добре міг впоратись один юрист.
Але зараз з введенням в експлуатацію Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) все суттєво змінилося. І процес отримання дозвільної документації потребує вже участі декількох профільних фахівців: інженера, фахівця з дозвільної документації та юриста.
Спочатку проектна документація, розроблена у відповідності до діючих норм, має бути належним чином завантажена до ЄДЕССБ. Після підписання проектної документації електронними підписами відповідальних осіб та реєстрації її в системі – зміни внести вже неможливо. Якщо в об’єкті є декілька черг будівництва або пускових комплексів – необхідно чітко завантажити техніко-економічні показники кожної черги/пускового комплексу окремо, щоб при здачі в експлуатацію черги або пускового комплексу – ці показники коректно підтягувалися в акт готовності.
З новинок – у складі проектної документації обов’язково має міститеся кошторисна документація, яка окремо підписується електронним ключом сертифікованого кошторисника і підтягується до проекту.
Завантажуються до проекту також містобудівні умови та обмеження, технічні умови, геодезичні, геологічні вишукування та інше.
Якщо проектна документація має якісь недоліки або завантажена в ЄДЕССБ з помилками – це буде підставою для відмови у отриманні дозволу. Тому інженер з боку Замовника будівництва та фахівець з дозвільної документації мають ретельно перевіряти таку документацію перед реєстрацією в ЄДЕССБ – бо потім внести зміни неможливо.
Після коректного завантаження та реєстрації проекту у ЄДЕССБ, експертна організація, яка проводила експертизу проекту, розміщає в ЄДЕССБ експертний звіт та реєструє його в системі.
Затвердження проекту та укладання договору генерального підряду також робиться за допомогою електронної системі и кожному документу надається унікальний реєстраційний номер в електронному реєстрі.
І тільки після цього подається заява на отримання дозволу на будівництво в якій вказуються реєстраційний номери ЄДЕССБ містобудівних умов та обмежень, проекту, експертизи та інше.
З 10 жовтня 2022 року діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей закон зобов’язує Замовника будівнитцва здійснити реєстрацію спеціального майнового прав на об’єкт та всі майбутні об’єкти нерухомого майна у складі такого об’єкту.
У складі заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт може також міститися заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, реєстраційного номера об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; номер запису про державну реєстрацію права власності / права користування замовника на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно):
• спеціального майнового права на об'єкт будівництва;
• спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва та обтяження гарантійної частки - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва. Правильність визначення розміру гарантійної частки перевіряється автоматично програмними засобами електронної системи.
Також вперше в Законі «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» з’явилась поняття девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів.
Між Замовником та девелопером укладається нотаріально посвідчений договір в якому розподіляються права та обов’язки та зазначаються майбутні об’єкти нерухомого майна у складі подільного об’єкту, які може реалізовувати кожна зі сторін або зареєструвати за собою.
Більш того, в ЄДЕССБ з’явилася функція девелопер будівництва та договір між Замовником та девелопером має додатково розміщуватися та підписуватися електронним підписом в ЄДЕССБ з розподілом майбутніх об’єктів.
У разі якщо державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості здійснюватиметься за девелопером будівництва, заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підписується замовником будівництва та девелопером будівництва.
Підставою для відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт є:
1) неподання відомостей або документів, необхідних для прийняття рішення про видачу такого дозволу;
2) невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
3) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
4) результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України "Про оцінку впливу на довкілля";
5) подання заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт особою, яка не є замовником або уповноваженою ним особою;
6) наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяжень, пов'язаних з будівництвом (арешт, пов'язаний з користуванням відповідним об'єктом, заборона проведення будівельних робіт, обмеження користування земельною ділянкою тощо).
Аби уникнути відмови у видачі дозволу, як я вже зазначала вище, необхідно перевіряти проектну документацію та інші документи на відповідність вимогам законодавства, належним чином завантажити всі документи до ЄДЕССБ в правильному порядку.
Тому сьогодні, з одного боку, все більш прозоро але потребує уваги та участі декількох профільних спеціалістів.
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею Юрій Бабенко вчора о 15:32
- Як енергетичні компанії оптимізують КІК: досвід ЄС та українські реалії Ростислав Никітенко вчора о 11:46
- 4 помилки, які заважають власнику бізнесу побудувати сильну компанію Олександр Висоцький вчора о 10:27
- Где покупать жилую недвижимость и какую? Володимир Стус 21.04.2025 23:53
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям Сергій Пєтков 21.04.2025 19:52
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? Ксенія Оринчак 21.04.2025 16:53
- Компенсація 1,5 млн грн моральної шкоди з рф на користь киянина за "повітряні тривоги" Світлана Приймак 21.04.2025 10:20
- Розпоряджання землею під час війни: поради юриста Сергій Пагер 21.04.2025 08:57
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи Сергій Пєтков 20.04.2025 19:43
- Рішенням суду з працівника (водія) стягнуто упущену вигоду Артур Кір’яков 19.04.2025 18:25
- Чому корпоративний стиль – це більше, ніж просто форма Павло Астахов 19.04.2025 12:09
- От трансфера технологий к инновационному инжинирингу Вільям Задорський 18.04.2025 21:33
- Начинается фаза глобального разгона инфляции и масштабных валютных войн Володимир Стус 18.04.2025 18:53
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? Дмитро Пульмановський 18.04.2025 18:12
- Баланс між обставинами злочину та розміром застави Богдан Глядик 18.04.2025 17:09
- Терези Феміди: статистика виправдувальних вироків в Україні – симптом чи вирок системі? 456
- Як комплаєнс допомагає громадським організаціям зміцнити довіру та уникнути ризиків 226
- Модель нової індустріалізації України 181
- Професії зникають, навички – у тренді 170
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? 138
-
Львів планує відкрити заміський тролейбусний маршрут до сусіднього села
Бізнес 18784
-
Індія купить "боїнги", від яких через торгову війну зі США відмовився Китай
Бізнес 11152
-
Нелегальний ринок тютюну: як Україна втрачає 24 мільярди гривень щорічно
Бізнес 4766
-
Дефіцит вітаміну D, ймовірно, впливає на збільшення випадків раку товстої кишки: деталі
Життя 4459
-
Французьке посольство хоче купити історичний будинок у центрі Києва – компанія НЕСТ
уточнено Бізнес 4406