Договорная основа строительства жилого дома

На рубеже 2005-2006 годов много шума в строительных кругах наделал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года № 3301-IV, в соответствии с которым в статье 4 Законе «Об инвестиционной деятельности» появилась весьма неоднозначная норма. Сегодняшняя её редакция гласит: «Инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с применением негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, исполнения обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами».

До сих пор в связи с практическим применением указанных положений возникает немало вопросов, поэтому сохраняется потребность вновь и вновь возвращаться к этой теме.

Например, стандартной является ситуация, когда застройщик, имеющий отведенный с целью строительства земельный участок, не имеет при этом достаточных финансовых и организационных ресурсов для строительства объекта недвижимости. Как правило, в такой ситуации он привлекает инвестора, на которого возлагает обязанность организовать  и профинансировать строительство. Возникает вопрос: как на договорной основе отрегулировать правоотношения между застройщиком и инвестором?

Существует мнение, что, привлекая инвестора к строительству объекта недвижимости, застройщик «привлекает средства в объект инвестирования», что, в свою очередь, может осуществляться исключительно через схемы, обозначенные в Законе «Об инвестиционной деятельности». На сегодня суды рассматривают немало исков о признании подобных договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.

Существует и противоположное мнение: если застройщик не привлекает средства самостоятельно, а возлагает на инвестора обязанность привлечь средства, договор между застройщиком и инвестором Закону «Об инвестиционной деятельности» не противоречит.

Договор между застройщиком и инвестором может называться по-разному: договор долевого (паевого) участия, инвестиционный договор, договор на возведение (строительство) объекта недвижимости, договор о совместной деятельности и т.д. Но дело не в названии. Для правильной квалификации такого договора необходимо исследовать его содержание, права и обязанности сторон.

В гражданском законодательстве нет четких требований к существенным условиям договоров, заключаемых между застройщиком и инвестором относительно возведения объекта недвижимости, поэтому условия таких договоров могут иметь свои отличия и особенности. Но если проанализировать условия таких договоров, становится очевидным, что в основной своей массе они содержат идентичные или близкие по смыслу положения. И это не случайно – как бы стороны не назвали договор, основной целью его является строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости.

Частью второй статьи 628 ГК Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который содержит элементы разных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не следует из сути смешанного договора.

Как правило, договора между застройщиком и инвестором включают в себя условия договоров о совместной деятельности, часто – условия договоров строительного подряда, иногда – условия договоров поставки и поручения. В целом договор регламентирует действия сторон по строительству объекта недвижимости и определяет порядок распределения между сторонами соответствующих частей созданного объекта. На застройщика обычно возлагается выполнение обязанностей бюрократического характера, как-то: получение исходных данных на проектирование, разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ, пролонгация договора аренды земельного участка в случае необходимости и т.п. В свою очередь организация строительства, его финансирование собственными и привлеченными средствами возлагается на инвестора.

Застройщик и инвестор обычно подробно регламентируют свои функции на всех этапах: разработка и утверждение проекта, получение разрешительной документации, выполнение строительных работ, ввод объекта в эксплуатацию и последующее распределение площадей. При всей организационной и финансовой поддержке инвестора осуществить все эти этапы без участия титульного застройщика невозможно.

Наличие у сторон общего интереса, который выражается в юридически значимых действиях, направленных на достижение единой цели – строительства объекта недвижимости и распределения его площадей, позволяет говорить о том, что в основе своей договор между застройщиком и инвестором является договором о совместной деятельности.

В соответствии со статьей 1130 Гражданского кодекса Украины по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону.

Ни Гражданским, ни Хозяйственным кодексами не установлено ограничений использования договоров о совместной деятельности в сфере строительства.
Анализ части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» позволяет сделать вывод, что обязанность использования предусмотренных данной нормой схем при финансировании строительства лежит непосредственно на том лице, которое организует финансирование. А в нашем случае это никто иной, как инвестор. Привлечение средств от третьих лиц инвестором может и должно осуществляться с использованием одного из разрешенных институтов, в частности, через те же фонды финансирования строительства.

Застройщик, если иное не предусмотрено договором, средства на строительство не привлекает и не использует. Привлечение денежных средств – это, по сути, их получение в постоянное или временное владение, пользование и распоряжение с целью финансирования строительства. Застройщик этим, как правило, не занимается. Он получает свою, определенную договором, долю от конечного результата совместной деятельности. Эта доля может выражаться как в денежной (если все площади реализуются инвестором, а застройщик получает определенный процент от выручки), так и в натуральной форме (в виде конкретных помещений). Кроме того, на протяжении строительства застройщик может претендовать на определенное финансирование, к примеру, на содержание службы заказчика (фактически, на оплату ее услуг) и т.п.

Тем не менее, попытки признания договоров между застройщиком и инвестором недействительными по причине их несоответствия части третьей статьи 4 Закона «Об инвестиционный деятельности» имеют место. Так, Хозяйственный суд г. Киева рассматривал дело № 6/591-6/592-6/593, которое заключалось в следующем. Несколько заинтересованных юридических лиц обратились в суд с иском о признании недействительным договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, который был заключен между застройщиком и инвестором после вступления в силу изменений к Закону «Об инвестиционной деятельности». Иски содержали и другие требования, которые к теме настоящей статьи отношения не имеют.

В решении от 16.07.2008 г. Хозяйственный суд г. Киева в признании договора недействительным на указанных основаниях отказал, отметив, что по своей правовой природе спорный договор является договором о совместной деятельности без объединения вкладов. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 11.11.2008 г. решение суда первой инстанции в этой части было оставлено без изменений.

В деле № 45/205, квалифицируя договор между застройщиком и инвестором, Хозяйственный суд г. Киева сослался на следующее. В соответствии с частью седьмой статьи 179 ХК Украины хозяйственные договора заключаются по правилам, установленным ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных ХК Украины, другими нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров. Действующий ГК Украины не предусматривает существования отдельного договора паевого участия в строительстве комплекса жилых домов, но в то же время, положения части первой статьи 174 ХК Украины, а также пункт 3 части первой статьи 3 ГК Украины, которой закреплен принцип свободы договора, предусматривают возможность существования смешанного типа договора, т.е. такого договора, который опосредует разнородные отношения и объединяет условия, которые являются необходимыми для формирования определенного вида обязательств. К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответственных частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сути смешанного договора. Поскольку спорный договор паевого участия содержит в себе элементы как договора строительного подряда, так и договора о совместной деятельности, к отношениям сторон подлежат применению положения Гражданского кодекса Украины главы 61, 77.

Хозяйственный суд Донецкой области в деле № 40/240пд рассмотрел исковые требования о признании недействительным инвестиционного договора, заключенного с целью строительства жилого дома. Исковые требования, в частности, обосновывались ссылкой на часть третью статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Исследовав содержание договора, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор является по своей правовой природе договором о совместной деятельности. Так, его предметом является совместное строительство жилого дома. При этом, одна из сторон договора предоставляет строительную площадку, а другая организовывает разработку проектно-сметной документации, осуществляет строительные работы и организовывает материально-техническое обеспечение строительства. Договор не устанавливает специального статуса имущества, которое предоставляется для совместного строительства. Таким образом, это имущество остается в собственности той стороны, которая его предоставила, что соответствует ч. 2 ст. 1130 ГК Украины, которая предусматривает совместную деятельность без объединения вкладов участников.

Поскольку нарушений статей 203, 215 ГК Украины при заключении спорного договора установлено не было, в удовлетворении иска было отказано (решение от 15.10.2007 г., оставленное без изменений постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 19.12.2007 г. и постановлением ВХСУ от 02.04.2008 г.).

Подытоживая сказанное, хотелось бы отметить, что действующее законодательство не ограничивает и не запрещает заключение договоров между застройщиком и инвестором, направленных на организацию процесса строительства. Однако, в случае наличия в договоре положений, регламентирующих привлечение (получение) застройщиком денежных средств от инвестора с целью возведения объекта жилищного строительства – соответствующие положения (или же договор в целом) могут быть признаны недействительными, что также находит свое подтверждение в судебной практике.