ОСББ як учасник сфери житлово-комунальних послуг

Необхідність збільшення питомої ваги об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (або ОСББ) обумовлена зокрема необхідністю спонукання власників цих квартир до активної діяльності по управлінню цими будинками, покладання відповідальності за вдоволення, чи невдоволення від утримання будинку та інших житлово-комунальних послуг із «плечей» комунальних житлово-експлуатаційних контор (або ЖЕКів) – на плечі самих співвласників багатоквартирного будинку.

Дослідження правового статусу, ролі об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, або ОСББ, у сфері житлово-комунальних послуг міста необхідно проводити у два етапи: першим із яких є надання характеристики та визначення самої сфери житлово-комунальних послуг міста (оскільки неможливо інакше охарактеризувати правову сутність ОСББ як учасника цієї сфери); після цього необхідно описати організаційно-правову структуру ОСББ, завдяки якій останнє має можливість брати участь у сфері житлово-комунальних послуг міста, або СЖКП, реалізовувати права, набувати обов’язки та нести юридичну відповідальність.

Доцільно коротко оглянути функціональний аспект ОСББ, оскільки він є визначальним в аспекті СЖКП, хоча і розкривається максимально повно крізь організаційну структуру ОСББ. Як повноправний учасник житлово-комунальних відносин, ОСББ виступає суб’єктом господарювання, який зазвичай здійснює вид економічної діяльності  за кодом 81.10, до якого відноситься комплексне обслуговування об'єктів, включно з наданням комплексу допоміжних послуг у приміщеннях клієнта, управління житлом та іншим нерухомим майном у співвласності, діяльність житлово-експлуатаційних контор, діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та їх асоціацій. ОСББ здійснює функції з: загального прибирання приміщень, догляду за ними, усунення сміття, забезпечення охорони та безпеки, доставки пошти, послуги портьє, прання та суміжних послуг допоміжного характеру – зазначені трудові функції, чи посадові обов’язки здійснює обслуговуючий персонал, який не відповідає за результати діяльності компанії або роботи клієнта. Іншою формою забезпечення потреб співвласників ОСББ є укладання відповідних господарсько-правових договорів із організаціями. У такому разі ОСББ виступає колективним споживачем, забезпечує захист прав споживачів, визначених у спеціальному законодавстві, а саме забезпечити врахування вимог Закону України «Про захист прав споживачів», виконувати вимоги статті 20 Господарського кодексу України, яка регламентує захист прав суб’єктів господарювання та споживачів; та статті 39 Господарського кодексу України, яка встановлює вимогу здійснювати захист прав споживачів.

В іншому випадку, здійснюючи функції управління майном безпосередньо, не делегуючи їх сторонній організації-управителю, на ОСББ навряд чи поширюються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Хоча межа із сферою дії Закону України «Про захист прав споживачів» дуже тонка, і можливо варто поширити його дію на відносини між співвласниками ОСББ та ОСББ у тому випадку, коли ОСББ здійснює функції управителя самостійно, відповідно до статті 12 Закону про ОСББ, адже ОСББ отримує з співвласників внески, тобто по суті виконує свої функції (чи надає послуги) на платній основі.

Є певний набор житлово-комунальних послуг, який надається монополістами. Відповідно, рівень впливу ОСББ на ступінь споживання обмежується колективним тиском, який може здійснюватися не від імені окремо-взятих споживачів, а від всього будинку (декількох – у випадку об’єднання чи асоціації ОСББ). Проте, є певний комплекс функцій, виконання яких прямо обумовлено волею керівних органів ОСББ: прибирання, охорона, ліфти, поточний та капітальний ремонт необоротних засобів ОСББ тощо.

Саме цим обумовлюється правовий статус ОСББ як елемента сфери житлово-комунальних послуг – ступенем його впливу на рівень задоволення потреб мешканців.

Чинне законодавство заклало підвалини для більш ефективної реалізації прав та інтересів мешканців багатоповерхових будинків, та зменшення тягаря держави та територіальних громад щодо утримання цих будинків. Проте, для подальшого становлення інституції ОСББ необхідно не лише розвивати законодавство, але і працювати з населенням, навчати його хоча б деяким навичкам діяльності професійного суб’єкта господарювання.