Захист іпотечного майна боржників

Або як Верховний суд поступово закриває всі можливі варіанти ухилитися від виконання зобов’язань

За час розвитку судової практики з кредитних (іпотечних) правовідносин, що розпочався фактично з фінансової кризи 2008 року  юристами було поступово напрацьовано механізми (способи) захисту прав та інтересів боржників перед банками та фінансовими компаніями, що виражались в ряді правових позицій спочатку ВСУ, а потім і Верховного Суду.

Однак, поступово, банки лобіюючи свої інтереси як у Верховній Раді, так і у Верховному суді, спромагаються ліквідовувати всі прогалини діючого законодавства, які використовувалися боржниками у суді, аби не дозволити бідним українцям залишити своє майно при непогашеному кредиту.

Розберемося ж, які способи захисту на сьогодні втратили актуальність, та які варіанти залишилися ефективними.

1. Визнання кредитного договору недійсним.

З врахуванням сталої судової практики, поданням позову про недійсність кредитного договору можна лише спробувати затягнути розгляд іншої справи – за позовом банку про стягнення заборгованості за кредитним договором. Такі підстави як видача кредиту в іноземній валюті, відсутність отримання згоди іншим з подружжя на укладання договору про видачу кредиту, тощо вже давно віднесені судами касаційної інстанції як такі, що самі по собі не можуть свідчити про недійсність договору (наприклад Постанова ВС від 30.06.21 р. по справі №462/2662/20) . Безумовно, якщо боржник не отримував кредитні кошти, його підпис на договорі кредиту був підроблений такий спосіб захисту буде доречний, проте такі випадки поодинокі та мова йде за більшість кредитних договорів, які залишилися непогашеними через погіршення фінансового стану боржника.

2. Визнання договору іпотеки недійсним.

Основними підставами для подання такого позову є відсутність органу опіки та піклування на передачу житла в іпотеку, право на користування яким мають діти, або ж відсутність згоди іншого з подружжя на укладання такого правочину.

Щодо наявності прав неповнолітніх на житло, що передане в іпотеку, ВС змінив свій підхід при вирішенні справ на користь кредитора. Як наприклад, у Постанові ВС від 10 грудня 2018 року по справі № 760/17168/15-ц ВС зазначив, що при вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки необхідно в кожному конкретному випадку перевіряти у дитини наявність права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного постійного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору; з'ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.

Щодо відсутності згоди іншого з подружжя на укладання договору іпотеки, то Велика Палата ВС відступила від раніше сформованого ВСУ висновку щодо того, що такий договір може бути визнаний недійсним лише в разі встановлення недобросовісної поведінки контрагентів, та наголосила що відсутність згоди іншого з подружжя є обов’язковою підставою для визнання такого договору недійсним ( Постанова ВП ВС  від 21.11.2018 р. по справі № 372/504/17 ).

Окремо слід зауважити, що пропуск строків позовної давності є окремою підставою для відмови в задоволенні позову, тобто навіть у разі наявності підстав для визнання недійсним договору іпотеки, але якщо позивачем буде пропущено строк позовної давності, суд не зможе захистити право позивача.

3. Реконструкція предмета іпотеки (зміна його характеристик).

Доволі часто з метою захисту свого майна, власники предмета іпотеки намагаються змінити та зареєструвати зміни щодо іпотечного майна, наприклад здійснити його поділ, збільшити площу (добудова), змінити призначення та адресу (наприклад перевести в нежитловий фонд).

З цього приводу ВС став на сторону кредиторів та зазначив, що Суди вірно виходили з того, що нежитлове приміщення утворилось внаслідок реконструкції, перепланування двох житлових квартир, а тому воно не є новоствореним об'єктом нерухомого майна, оскільки створене з прив'язкою до уже існуючої заставленої), з використанням її функціональних елементів, іпотекодержателем якої є банк (Постанова ВС по справі від 19.04.2018 року у справі №161/3376/17)

4. Накладення арештів на предмет іпотеки.

Одним із способів захисту прав на предмет іпотеки є накладення арешту на заставне майно по іншій цивільній, господарській, кримінальній справі. Такий спосіб звісно не рятує іпотекодавців, проте може ускладнити та затягнути процес звернення стягнення на предмет іпотеки. Слід врахувати, що на даний час наявність арешту на предмет іпотеки не є перепоною для державного реєстратора при реєстрації права власності іпотекодавця на зазначене майно на підставі іпотечного договору чи іпотечного застереження. Перепоною для цього є заборона реєстраторам на вчинення реєстраційних дій, яка може бути отримана в якості забезпечення позову.

5. Продаж нерухомості третім особам.

Дуже часто, якщо боржнику вдавалося скасувати запис про іпотеку (за рішенням суду) або з нечесним реєстратором, виходом з ситуації здавалося переоформлення нерухомості на інших осіб, або ж їх реальний продаж. Проте у разі подальшого скасування рішення суду, за яким було скасовано запис про іпотеку чи рішення реєстратора про припинення іпотеки, суди стають на сторону банку стверджуючи, що іпотека зберігає свою силу і для наступного власника, незалежно від того чи знав та чи міг він дізнатись про існування іпотеки (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19).           

Позитивні тенденції для боржників 

• Після пред’явлення вимоги про дострокове повернення кредиту (в тому числі подання позову), право кредитодавця нараховувати передбачені кредитним договором проценти — припиняється.

Такий правовий висновок був зазначений ще у березні 2018 року. Він доволі кардинально змінив підхід у стягненні заборгованості банківськими установами, тому спори у подібних справах потрапляли до Великої Палати і у 2019 році. Він зводиться до того, що кредитор не може нараховувати проценти за кредитним договором після закінчення строку кредитування (після закінчення вказаної у кредитному договорі дати повного погашення кредиту) або у разі пред'явлення кредитором вимоги про дострокове повернення кредиту у порядку, передбаченому положеннями статті 1050 Цивільного кодексу. Такий правовий висновок зазначений у постановах Великої Палати Верховного Суду: № 127/15672/16-ц від 08.11.2019 року; № 723/304/16-ц від 23.10.2019 року; № 1519/2-3165/11 від 03.07.2019 року; № 461/10610/13-ц від 10.04.2019 року.

• Виникнення прав іпотекодержателя за договором іпотеки може відбутися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (Постанова КГС ВС від 27.08.2019 у справі № 911/2392/17).

Розповсюджена ситуація, коли права вимоги за кредитними договорами відступаються банками фінансовим установам, в тому числі під час ліквідації банків. І якщо з нотаріальним посвідченням договору відступлення права вимоги (факторингу) проблем зазвичай не виникає, не завжди фінансова установа може зареєструвати перехід до неї прав іпотекодержателя в єдиному державному реєстрі речових прав. Це може бути викликано забороною вчиняти реєстраційні дії щодо певного нерухомого майна, скасуванням запису про іпотеку за рішенням суду, тощо. Зазначена позиція ВС підтверджує той факт, що допоки новий кредитор не внесе відповідні відомості до реєстру нерухомості він не може вважатися іпотекодержателем, а відтак не вправі переуступати такі права вимоги іншим особам або ж звертати стягнення на предмет іпотеки.

• Мораторій на задоволення вимог кредиторів за валютними кредитами розповсюджується і на позасудові способи звернення стягнення.

Велика Палата у своїй постанові від 20.11.2019 року № 802/1340/18-а прийшла до висновку, що вищезазначений закон поширює свою дію і на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений статтею 37 Закону України “Про іпотеку”, який відноситься до позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. А тому, протягом дії даного закону не можна використовувати і позасудові способи звернення стягнення.