Попередній договір на стадії будівництва.

Чи варто укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва. Чому краще відмовитися від придбання нерухомості через укладення попереднього договору та про що Вас не попередить забудовник укладаючи такій договір.

З часу прийняттяЗакону України"Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" в Україні офіційнозапровадженодві схеми інвестування в житловебудівництво,це фінансування будівництвачерез фонди фінансування будівництвата фонди операцій з нерухомістю.

Обидві схеми передбачають участь у будівництвіокремих юридичних осіб зі статусомфінансової компанії. Саме з огляду наце на протязі багатьох років сталанапрацьовуватися практика обходу вимогзазначеного закону шляхом застосуваннярізних юридичних схем та чи ні однієюз найпоширеніших схем стало залученнякоштів громадян та юридичних осіб длябудівництва через укладення попередніхдоговорів купівлі продажу нерухомогомайна. Ще однією з причин поширеного застосуваннясхеми укладення попереднього договорує те, що зазначені договори посвідчується нотаріально,що додає покупцю додаткової впевненостів законності застосування такої схемипридбання житла, а також те що забудовникомпо такійсхемі може виступати не лише юридичнаособа, а й фізична особа - власниквідповідної земельної ділянки.

Протевказана схема має багато ризиківпов'язаних насамперед з неможливістю в подальшому юридично вплинути назабудовника з метою отримання бажаногооб'єкта нерухомого майна.

Перше. При укладенні попереднього договору купівліпродажу нерухомості на етапі будівництвасам об'єкт нерухомості, ще не існує вприроді, а відповідно до вимог статті635 Цивільного кодексу України попереднійдоговір передбачає насамперед обов'язоксторін протягом певного строку укластидоговір в майбутньому (основний договір)на умовах встановлених попереднімдоговором.

Тобтопопередній договір не єправовстановлюючим документом, якийнадає будь які права на нерухомість, щобуде збудована у майбутньому. А отже увипадку не закінчення будівництва у встановлені строки покупець буде позбавлений можливості й вимагатиукладення договору купівлі продажунерухомості, оскільки для укладеннятакого договору необхідно мати вжезбудований та введений в експлуатаціїбудинок.

Крімцього, забудовник може в будь який моментзмінити проект будівництва на що покупецьтакож не зможе вплинути. Отже у випадкунебажання забудовником виконувативзяті насебе обов'язкипо будівництву об'єкта нерухомостізобов'язатийого виконати зазначенідіїбуде практично не можливо.

Єдинимзасобом захисту своїх прав в такомувипадку залишиться вимагати в судовомупорядку розірвання договору та стягненняз забудовника сплачених за вказанимдоговором коштів. Протевиконання навіть такого рішення судуможе бути неможливим із за відсутностіу забудовника коштів на погашення всіхвимог кредиторів.

Друге. Попередній договір не може містити положень прооплату вартості квартири до укладенняосновного договору так як, ще разповторюся попередній договір регулюєлише відносини сторін в частинімайбутнього укладення основного договору по якому покупець й повинен платити. Тобто в попередньому договорі може будизазначена вартість квартири та строкїї оплати, але оплата повинна відбуватисялише на підставі договору купівліпродажу (основного договору), який неможливо укласти до введення будинку вексплуатацію та реєстрації прававласності на об'єктнерухомості за продавцем.

Такимчином, проведення оплат за попереднім договоромюридично не є оплатою за об'єктнерухомості.

Трете. Попередній договір купівлі продажу нерухомого майна на стадії будівництвафактично є удаваноюугодою, якаприховує інший правочин, а саме інвестиційний договір до якого Законом України "Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" встановлені окремівимоги недодержання яких тягне за собоюнедійсність договору. Отже укладаючи попередній договір ви маєте розуміти, що виусвідомленойдетена порушення закону, які можуть бутипідставою для визнання договору недійсним.

Четверте.Отримавшикошти від покупця за попереднім договоромкупівлі продажу забудовник стає власникомцих коштів та може розпорядитися нимина власний розсуд не спрямовуючи надобудову жодної копійки, на відміну від придбання жила через укладенняінвестиційних договорів через фонди фінансування будівництва або фондиоперацій з нерухомим майном, де коштизаходять на спеціальний рахунок таможуть витрачатися лише на цілі пов'язаніз будівництвом лише даного об'єктунерухомого майна.

П'яте.Додатковівитрати. За укладення попередньогодоговору та його нотаріальне посвідченняви сплатити 1 % від ціни договору держаногомита за нотаріальне посвідчення договору.При укладенні основного договору купівліпродажу нерухомого майнави повторно сплатите 1 % від ціни договорунотаріального збору та 1 % збору наобов'язкове державне пенсійне страхуванняз операцій купівлі нерухомого майна. У випадку якщо ж продавцем є фізичнаособа вона також повинна буде сплатити5 % від ціни нерухомого майна податку здоходів фізичних осіб при продажунерухомого майна.

Шосте.Ризикипов'язані з укладенням договору зневідомими малими будівельними фірмамита фізичними особами забудовникамитакож найбільш притаманні вказанимугодам, оскільки підприємства, що маютьрепутацію на ринку будівництва житлапрацюють через фонди фінансуваннябудівництва та фонди операцій з нерухомиммайном.

Якщо ж не зважаючи на всі застереження ви все ж таки вирішили придбати об'єкт нерухомості через укладення попереднього договору, обов'язково зверніться за допомогою до юриста та внесіть до договору додаткові гарантії у вигляді штрафу за не укладення основного договору у встановлений попередній договором строк, проговорить із забудовником можливість внесення плати через банківський акредитив, де умовою розкриття акредитиву буде укладення основного договору купівлі продажу, обов'язково передбачте в договорі наслідки розірвання договору та повернення коштів у такому випадки покупцю з урахування курсової різниці гривни до долара США або Євро, можливо також передбачити й відсотки за користування коштами.