Попередній договір на стадії будівництва.
Чи варто укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва. Чому краще відмовитися від придбання нерухомості через укладення попереднього договору та про що Вас не попередить забудовник укладаючи такій договір.
З часу прийняттяЗакону України"Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" в Україні офіційнозапровадженодві схеми інвестування в житловебудівництво,це фінансування будівництвачерез фонди фінансування будівництвата фонди операцій з нерухомістю.
Обидві схеми передбачають участь у будівництвіокремих юридичних осіб зі статусомфінансової компанії. Саме з огляду наце на протязі багатьох років сталанапрацьовуватися практика обходу вимогзазначеного закону шляхом застосуваннярізних юридичних схем та чи ні однієюз найпоширеніших схем стало залученнякоштів громадян та юридичних осіб длябудівництва через укладення попередніхдоговорів купівлі продажу нерухомогомайна. Ще однією з причин поширеного застосуваннясхеми укладення попереднього договорує те, що зазначені договори посвідчується нотаріально,що додає покупцю додаткової впевненостів законності застосування такої схемипридбання житла, а також те що забудовникомпо такійсхемі може виступати не лише юридичнаособа, а й фізична особа - власниквідповідної земельної ділянки.
Протевказана схема має багато ризиківпов'язаних насамперед з неможливістю в подальшому юридично вплинути назабудовника з метою отримання бажаногооб'єкта нерухомого майна.
Перше. При укладенні попереднього договору купівліпродажу нерухомості на етапі будівництвасам об'єкт нерухомості, ще не існує вприроді, а відповідно до вимог статті635 Цивільного кодексу України попереднійдоговір передбачає насамперед обов'язоксторін протягом певного строку укластидоговір в майбутньому (основний договір)на умовах встановлених попереднімдоговором.
Тобтопопередній договір не єправовстановлюючим документом, якийнадає будь які права на нерухомість, щобуде збудована у майбутньому. А отже увипадку не закінчення будівництва у встановлені строки покупець буде позбавлений можливості й вимагатиукладення договору купівлі продажунерухомості, оскільки для укладеннятакого договору необхідно мати вжезбудований та введений в експлуатаціїбудинок.
Крімцього, забудовник може в будь який моментзмінити проект будівництва на що покупецьтакож не зможе вплинути. Отже у випадкунебажання забудовником виконувативзяті насебе обов'язкипо будівництву об'єкта нерухомостізобов'язатийого виконати зазначенідіїбуде практично не можливо.
Єдинимзасобом захисту своїх прав в такомувипадку залишиться вимагати в судовомупорядку розірвання договору та стягненняз забудовника сплачених за вказанимдоговором коштів. Протевиконання навіть такого рішення судуможе бути неможливим із за відсутностіу забудовника коштів на погашення всіхвимог кредиторів.
Друге. Попередній договір не може містити положень прооплату вартості квартири до укладенняосновного договору так як, ще разповторюся попередній договір регулюєлише відносини сторін в частинімайбутнього укладення основного договору по якому покупець й повинен платити. Тобто в попередньому договорі може будизазначена вартість квартири та строкїї оплати, але оплата повинна відбуватисялише на підставі договору купівліпродажу (основного договору), який неможливо укласти до введення будинку вексплуатацію та реєстрації прававласності на об'єктнерухомості за продавцем.
Такимчином, проведення оплат за попереднім договоромюридично не є оплатою за об'єктнерухомості.
Трете. Попередній договір купівлі продажу нерухомого майна на стадії будівництвафактично є удаваноюугодою, якаприховує інший правочин, а саме інвестиційний договір до якого Законом України "Профінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціяхз нерухомістю" встановлені окремівимоги недодержання яких тягне за собоюнедійсність договору. Отже укладаючи попередній договір ви маєте розуміти, що виусвідомленойдетена порушення закону, які можуть бутипідставою для визнання договору недійсним.
Четверте.Отримавшикошти від покупця за попереднім договоромкупівлі продажу забудовник стає власникомцих коштів та може розпорядитися нимина власний розсуд не спрямовуючи надобудову жодної копійки, на відміну від придбання жила через укладенняінвестиційних договорів через фонди фінансування будівництва або фондиоперацій з нерухомим майном, де коштизаходять на спеціальний рахунок таможуть витрачатися лише на цілі пов'язаніз будівництвом лише даного об'єктунерухомого майна.
П'яте.Додатковівитрати. За укладення попередньогодоговору та його нотаріальне посвідченняви сплатити 1 % від ціни договору держаногомита за нотаріальне посвідчення договору.При укладенні основного договору купівліпродажу нерухомого майнави повторно сплатите 1 % від ціни договорунотаріального збору та 1 % збору наобов'язкове державне пенсійне страхуванняз операцій купівлі нерухомого майна. У випадку якщо ж продавцем є фізичнаособа вона також повинна буде сплатити5 % від ціни нерухомого майна податку здоходів фізичних осіб при продажунерухомого майна.
Шосте.Ризикипов'язані з укладенням договору зневідомими малими будівельними фірмамита фізичними особами забудовникамитакож найбільш притаманні вказанимугодам, оскільки підприємства, що маютьрепутацію на ринку будівництва житлапрацюють через фонди фінансуваннябудівництва та фонди операцій з нерухомиммайном.
Якщо ж не зважаючи на всі застереження ви все ж таки вирішили придбати об'єкт нерухомості через укладення попереднього договору, обов'язково зверніться за допомогою до юриста та внесіть до договору додаткові гарантії у вигляді штрафу за не укладення основного договору у встановлений попередній договором строк, проговорить із забудовником можливість внесення плати через банківський акредитив, де умовою розкриття акредитиву буде укладення основного договору купівлі продажу, обов'язково передбачте в договорі наслідки розірвання договору та повернення коштів у такому випадки покупцю з урахування курсової різниці гривни до долара США або Євро, можливо також передбачити й відсотки за користування коштами.
- Свириденко – шанс Порошенка, Тимошенко і Разумкова створити уряд єдності Валерій Карпунцов вчора о 21:42
- Як оформити спадщину на будинок: відповіді на питання Павло Васильєв вчора о 19:44
- Реклама на межі: як ШІ перевертає бізнес-моделі агентств Христина Кухарук вчора о 19:19
- Обшук без ухвали суду: що робити до прибуття адвоката – покрокова інструкція Денис Терещенко вчора о 15:24
- Судове стягнення шкоди за договором поставки: дефект акумулятора спричинив пожежу Артур Кір’яков вчора о 13:36
- Як бренди можуть посилювати культуру відповідального споживання, а не лише продавати Павло Кожухар вчора о 12:28
- ВП ВС: продовження позовної давності й нюанси зменшення процентів річних Андрій Хомич вчора о 11:18
- Перший крок до рівності: суд визнав одностатеве партнерство як фактичну сім’ю Володимир Гончаров 17.07.2025 14:10
- Юридичні гарантії та захист інформації в ЕДО Олександр Вернигора 17.07.2025 12:00
- Донорство без пільг: Україна переходить на європейську модель з 2025 року Валентин Митлошук 17.07.2025 11:24
- В Україні заборонили ототожнювати адвоката з клієнтом: ухвалено закон Юрій Григоренко 17.07.2025 10:51
- Встановлення судом фактичних шлюбних відносин між двома чоловіками Леся Дубчак 16.07.2025 18:44
- Смакуй українське: перспективи українського продуктового експорту в Німеччині Наталія Церковникова 16.07.2025 15:51
- Журнал засідання як ключ до перевірки правомірності негласних слідчих дій Діна Дрижакова 15.07.2025 14:10
- Самосаботаж: коли твій найбільший ворог – це ти сам Олександр Скнар 15.07.2025 14:00
- Свириденко – шанс Порошенка, Тимошенко і Разумкова створити уряд єдності 521
- Перший крок до рівності: суд визнав одностатеве партнерство як фактичну сім’ю 236
- В Україні заборонили ототожнювати адвоката з клієнтом: ухвалено закон 169
- Як бренди можуть посилювати культуру відповідального споживання, а не лише продавати 154
- ЗЕД і валютний контроль у 2025 році: що варто знати бізнесу 123
-
"Повністю знецінений актив": девелопер UDP про майбутнє заводу "Більшовик"
Бізнес 10449
-
У Києві відсторонили від посади голову Департаменту транспортної інфраструктури
Бізнес 9864
-
НБУ закрив одну з найстаріших страхових компаній України
Фінанси 5685
-
КНДР заборонила росіянам відвідувати відкритий для них курорт після візиту Лаврова
Бізнес 5112
-
Допомогли конкуренти та партнери: як після обстрілу відновлюється компанія Gemini
Бізнес 5074