Попередній договір на стадії будівництва.

З часу прийняття Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" в Україні офіційно запроваджено дві схеми інвестування в житлове будівництво, це фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю.

Обидві схеми передбачають участь у будівництві окремих юридичних осіб зі статусом фінансової компанії. Саме з огляду на це на протязі багатьох років стала напрацьовуватися практика обходу вимог зазначеного закону шляхом застосування різних юридичних схем та чи ні однією з найпоширеніших схем стало залучення коштів громадян та юридичних осіб для будівництва через укладення попередніх договорів купівлі продажу нерухомого майна.  Ще однією з причин поширеного застосування схеми укладення попереднього договору є те, що зазначені договори посвідчується  нотаріально , що додає покупцю додаткової впевненості в законності застосування такої схеми придбання житла, а також те що забудовником по такі й схемі може виступати не лише юридична особа, а й фізична особа - власник відповідної земельної ділянки.

Проте вказана схема має багато ризиків пов'язаних насамперед з неможливістю в подальшому юридично вплинути на забудовника з метою отримання бажаного об'єкта нерухомого майна.

Перше.  При  укладенні попереднього договору купівлі продажу нерухомості на етапі будівництва сам об'єкт нерухомості, ще не існує в природі, а відповідно до вимог статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір передбачає насамперед обов'язок сторін протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором.

Тобто попередній договір не є правовстановлюючим документом, який надає будь які права на нерухомість, що буде збудована у майбутньому. А отже у випадку не закінчення будівництва у встановлені строки покупець буде позбавлений можливості й вимагати укладення договору купівлі продажу нерухомості, оскільки для укладення такого договору необхідно мати вже збудований та введений в експлуатації будинок.

Крім цього,   забудовник може в будь який момент змінити проект будівництва на що покупець також не зможе вплинути. Отже у випадку небажання забудовником виконувати взяті на себе обов'язки по будівництву об'єкта нерухомості зобов'язати його виконати зазначені дії буде практично не можливо.

Єдиним засобом захисту своїх прав в такому випадку залишиться вимагати в судовому порядку розірвання договору та стягнення з забудовника сплачених за вказаним договором коштів. П роте виконання навіть такого рішення суду може бути неможливим із за відсутності у забудовника коштів на погашення всіх вимог кредиторів.

Друге. Попередній  договір не може містити положень про оплату вартості квартири до укладення основного договору так як, ще раз повторюся попередній договір регулює лише відносини сторін в частині майбутнього укладення основного договору  по якому покупець й повинен платити. Тобто  в попередньому договорі може буди зазначена вартість квартири та строк її оплати, але оплата повинна відбуватися лише на підставі договору купівлі продажу (основного договору), який не можливо укласти до введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на об'єкт нерухомості за продавцем.

Таким чином,  проведення оплат за попереднім договором юридично не є оплатою за об'єкт нерухомості.

Трете. Попередній  договір  купівлі продажу  нерухомого майна на стадії будівництва фактично є удаваною угодою, яка приховує інший правочин, а саме інвестиційний договір  до якого Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" встановлені окремі вимоги недодержання яких тягне за собою недійсність договору. Отже  укладаючи попередній  договір ви маєте розуміти, що ви усвідомлено йдете на порушення закону, які можуть бути підставою для визнання  договору недійсним.

Четверте. Отримавши кошти від покупця за попереднім договором купівлі продажу забудовник стає власником цих коштів та може розпорядитися ними на власний розсуд не спрямовуючи на добудову жодної копійки, на відміну від придбання жила через укладення інвестиційних договорів через фонди фінансування будівництва або фонди операцій з нерухомим майном, де кошти заходять на спеціальний рахунок та можуть витрачатися лише на цілі пов'язані з будівництвом лише даного об'єкту нерухомого майна.

П'яте. Додаткові витрати. За укладення попереднього договору та його нотаріальне посвідчення ви сплатити 1 % від ціни договору держаного мита за нотаріальне посвідчення договору. При укладенні основного договору купівлі продажу нерухомого майна ви повторно сплатите 1 % від ціни договору нотаріального збору та 1 % збору  на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна.  У випадку якщо ж продавцем є фізична особа вона також повинна буде сплатити 5 % від ціни нерухомого майна податку з доходів фізичних осіб при продажу нерухомого майна.

Шосте. Ризики пов'язані з укладенням договору з невідомими малими будівельними фірмами та фізичними особами забудовниками також найбільш притаманні вказаним угодам, оскільки підприємства, що мають репутацію на ринку будівництва житла працюють через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомим майном.

Якщо ж не зважаючи на всі застереження ви все ж таки вирішили придбати об'єкт нерухомості через укладення попереднього договору, обов'язково зверніться за допомогою до юриста та внесіть до договору додаткові гарантії у вигляді штрафу за не укладення основного договору у встановлений попередній договором строк, проговорить із забудовником можливість внесення плати через банківський акредитив, де умовою розкриття акредитиву буде укладення основного договору купівлі продажу, обов'язково передбачте в договорі наслідки розірвання договору та повернення коштів у такому випадки покупцю з урахування курсової різниці гривни до долара США або Євро, можливо також передбачити й відсотки за користування коштами.